Шаг 2. Собственник нежилого помещения
С 1 января 2017 года действует новая редакция ПП РФ N 354. Расширилось базовое определение нежилого помещения. Теперь это не просто помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества в МКД.
Это помещение в МКД, которое:
- указано в проектной или технической документации, или в электронном паспорте на дом;
- не является жилым помещением;
- не включено в состав общего имущества в МКД независимо от того, есть ли отдельный вход или подключение к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.
https://www.youtube.com/watch?v=https:PHWeaQ_1gh4
То есть, консьержные, колясочные, части подвала, которые собственники выкупили и приватизировали – это нежилые помещения. Нежилыми помещениями считаются в том числе встроенные и пристроенные помещения.
Приравниваются к нежилым помещениям и части МКД, в которых размещаются транспортные средства:
- машино-места,
- подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией.
_titled.jpg)
Это относится только к тем гаражам и машино-местам, которые находятся внутри МКД, речь об отдельно стоящих сооружениях не идёт.
С Нового года поменялись правила составления договора ресурсоснабжения для нежилых помещений. Что делать с нежилыми помещениями?
Собственники нежилых помещений выступают инициаторами заключения договора в письменной форме. Для этого они подают в РСО заявление, в котором указывают данные из подпунктов «в, г, д, з, л, с» п. 19 ПП РФ N 354:
- для физлица – ФИО, дату рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, телефон или название организации, место государственной регистрации и телефон для юрлица;
- адрес помещения в МКД, общую площадь помещения;
- какие коммунальные услуги предоставляются;
- данные о ПУ;
- меры социальной поддержки по оплате КУ;
- срок действия договора.
Обязанность собственника нежилого помещения – выполнить требования п. 6 ПП РФ N 354. Собственники должны отправить заявку на заключение договора ресурсоснабжения даже если управляющая организация не уведомила их о необходимости заключить договор с РСО.
Управляющим организациям на заметку
С 1 января 2017 года все нежилые помещения должны заключить с РСО прямые договоры на предоставление коммунальных услуг (п. 6 ПП РФ N 354). Это правило не относится к машино-местам.
Новые нормы о договорах с нежилыми помещениями породили обязательства для управляющих организаций, собственников нежилых помещений, РСО.
Первый шаг при составлении договора ресурсоснабжения для нежилых помещений делает управляющая организация – предоставляет данные о нежилых помещениях в РСО и направляет уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключить договоры с РСО.
Данные для РСО – это сведения, которые понадобятся для расчётов, в РСО их нужно отправить письмом:
- ФИО или наименование собственника помещения, ОГРН;
- общая площадь помещения;
- вид деятельности;
- данные приборов учёта на 01.01.2017 (если есть);
- сечение трубы.
Также в письме нужно указать, чтобы РСО при определении объёма КУ на МКД применяла формулу из Приложения N 1 ПП РФ N 124. То есть отнимала объём, который выставляется на нежилое помещение, от объёма, который выставляет управляющая организация.
В уведомлениях собственникам нежилых помещений управляющая организация делает ссылку на п. 18 ПП РФ N 354 о том, что собственник нежилого помещения должен представить копию заключённого договора с РСО в управляющую организацию, а дальше ежемесячно предоставлять показания показания приборов учёта.
Согласно нормам нормативно-правовых актов РФ, управляющая организация, ТСН или ЖК не только имеют право, но и обязаны в разумные сроки передавать в РСО персональные данные жителей и собственников помещений в МКД после перехода на прямые договоры. Делать это следует не позднее периода, когда у РСО наступает обязанность выставить первые счета по договору за оказанные коммунальные услуги.
Объём передаваемых данных должен соответствовать требованиям к составу сведений, необходимых для корректного расчёта платы за коммунальные услуги и обязательных для указания в платёжных документах.
При этом управляющая организация сама решает, в какой форме передать персональные данные жителей МКД: в электронном виде или на бумажном носителе. Важно, чтобы в случае претензий со стороны РСО или органов Госжилнадзора УО смогла подтвердить исполнение своих обязательств по передаче сведений новому исполнителю коммунальных услуг.
Договор уступки права требования
Поправки об обязательном заключении договоров для нежилых помещений вступили в силу с 1 января 2017 года, с этого же дня нужно было заключать договоры ресурсоснабжения. Конечно, не все управляющие организации сразу смогли это сделать.
Многие решили до поры до времени оставить всё как есть и заключить договор уступки права требования между УО и РСО. УО на основании этого договора получает право требования от РСО и продолжает выставлять счета на весь дом, а РСО будет требовать за весь объём КУ, которые она поставляет в дом, от УО.
Но при таком подходе есть определённые риски, с которыми нужно считаться. Первый риск – позиция судов. Если законом чётко определено, кто должен заключить договор, то договор уступки права требования суд может признать навязыванием потребителям своих условий.
Второй риск заключается в том, что право требования долгов наступает только после 10 числа текущего месяца. То есть, когда управляющая организация заключает с РСО договор уступки права требования, она не сможет выставить квитанции от первого числа, только после десятого.
https://www.youtube.com/watch?v=https:r8iRGEDwgD0
Третий риск – суд может отменить договор уступки права требования или уступки будущего требования и обязать заключить прямой договор с РСО.
В крайнем случае заключение договора уступки права требования для управляющих организаций может быть признано нарушением лицензионных требований. В ПП РФ N 416 есть ссылка на ст. 161 ЖК РФ, в которой сказано, что УО обязана должным образом заключать договоры с РСО.
