Долевое строительство: как вернуть вложенные деньги

Кризис есть кризис – страдают все

Деятельность застройщиков тесно связана с общей экономической ситуацией, от которой зависит спрос на жилье, а также изменения цен на строительные материалы, транспортные услуги. В кризисные периоды наблюдается спад спроса, застройщику все труднее продавать свою недвижимость, при падении спроса непросто продавать квартиры по планируемой цене, приходится ее пересматривать и снижать.

В свою очередь, клиент застройщика хочет получить свою квартиру как можно быстрее, так как перенос сроков передачи жилья связан с расходами. Многие квартиры приобретались в ипотеку, и до момента перехода недвижимости в собственность (оформление залогового обременения в пользу банка) заемщик вынужден оплачивать кредит по более высокой процентной ставке (до 2,5% выше). Некоторые дольщики не имеют своего жилья и вынуждены продолжать оплачивать съемную квартиру, пока застройщик не передаст готовое жилье.

Ростки проблем

Если  дольщик решит по каким-либо причинам вернуть инвестированные в строящееся жилье деньги, он вполне может столкнуться с проблемами и сложностями, заложенными еще на этапе заключения договора. «Обратившимся к нам за консультацией людям мы рекомендуем не подписывать ни инвестиционный, ни вексельный, ни предварительный договоры с застройщиками, так как, на наш взгляд, все они плохо защищают покупателя.

Из предусмотренных законами вариантов наиболее надежным является договор участия в долевом строительстве (иначе называемый договор долевого участия – ДДУ), заключенный в соответствии с ФЗ 214», — говорит руководитель юридической службы Союза потребителей Северо-Западного округа Евгений Садовский. ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Управление Росреестра) и считается заключенным только с момента оформления. Оговорка существенная, так как на сайтах дольщиков описываются случаи, когда подписавший ДДУ застройщик месяцами тянет с регистрацией документа.

Проблема в том, что зачастую у покупателя нет выбора. Согласно официальным сведениям в Петербурге по ФЗ-214 работают не более 30% застройщиков. Это 50 компаний, которые реализуют около 80 объектов. Остальные строители продолжают настойчиво предлагать иные формы договоров. Кроме того, некоторые застройщики, работающие по ФЗ-214, настаивают на заключении предварительных договоров долевого участия (ПДДУ).

По мнению Евгения Садовского, это может сигнализировать о наличии проблем с разрешительной документацией на строительство, а также о желании продавца обезопасить себя от денежных претензий со стороны покупателя при нарушении сроков передачи потребителю введенного в эксплуатацию объекта. Но возможны и другие причины.

К примеру, предварительные договоры с дольщиками заключала компания «Главстрой» на своем объекте «Северная долина». Как пояснила пресс-секретарь компании Марина Турыгина, это было вынужденное и временное решение – из-за того, что выделенный участок имел обременение в виде ОАО «Компрессор», который начал судебные тяжбы с городскими и федеральными властями.

«Но теперь мы работаем строго по ДДУ, и если возникают проблемы с передачей договоров дольщику в срок, то только по вине регистрирующего органа. Процедура отлажена плохо, и вместо положенных по закону пяти дней регистрация может занять два-три месяца», – сказала Марина Турыгина. По ее словам, некоторые застройщики, работающие по ДДУ, могут действительно заключать предварительные договоры, по которым клиент обязуется внести все средства в установленный срок, и параллельно заниматься регистрацией ДДУ.

Штраф за невыплату неустойки в досудебном порядке

Клиенты застройщика никак не могут повлиять на сроки строительства. Если строительные работы не закончены в срок, указанный в договоре, есть три выхода из ситуации: разорвать договор, дождаться окончания строительства и потребовать возмещение неустойки или же просто согласиться подождать без каких-либо претензий. Очень многое зависит от формата договора, который заключался с застройщиком:

  • Если покупка недвижимости осуществлялась в формате ЖСК(через вступление в жилищно-строительный кооператив), то сроки окончания строительства могут переноситься общим голосованием, и претензии предъявлять некому;

  • Если покупка была в рамках предварительного договора купли-продажи, то этот договор, фактически, ничем покупателя защитить не может, так как говорит лишь о намерении сторон подписать основной договор;

  • Если же жилье покупалось по ДДУ(договор долевого участия), то в этом случае дольщика защищает ФЗ-214, где прописана ответственность застройщика за несоблюдение сроков передачи квартиры, а также закон РФ «О защите прав потребителей».

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли вернуть бижутерию обратно в магазин?

Но сумма компенсации может быть и увеличена. Закон предполагает, что дольщик может обратиться к застройщику с требованием о выплате компенсации во внесудебном порядке и застройщик обязан ее выплатить.

То есть, согласно ст. 6 ФЗ-214 застройщик, после получения письма с информацией о том, что дольщик желает разорвать договор в одностороннем порядке и претензией на выплату неустойки, обязан вернуть дольщику сумму, указанную в договоре, а также выплатить неустойку. И сделать все это застройщик обязан в течение 10 рабочих дней с момента получения письма.

Однако на этот случай у дольщика должны быть документы, подтверждающие факт его обращения к застройщику. Удобнее всего отправить претензию заказным письмом на юридический адрес, указанный в ДДУ, при отправлении на почте выдадут квитанцию (с адресом и наименованием получателя), а также чек. В письме обязательно нужно указать реквизиты, а также расчет суммы.

Кроме выплаты неустойки (штрафа) дольщик при разрыве договора может потребовать также возмещения морального вреда. Правда, в данном случае дольщику не стоит рассчитывать на сумму, соразмерную сумме неустойки, как правило, суд оценивает моральный вред в несколько десятков тысяч рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Как и в случае с любыми судебными исками, истец может претендовать на то, чтобы все судебные издержки оплатил ответчик. На отношения застройщика и дольщика в судебной плоскости данное правило также распространяется.

Кому должны – прощаем

Предварительный договор проблематичен для покупателя. Он вовсе не гарантирует получения ключей от квартиры, являясь лишь «соглашением о намерении» заключить в будущем основной договор. «Мы рекомендуем своим клиентам проследить за тем, чтобы в ПДДУ был указан четкий срок, в течение которого стороны договорились оформить основной договор.

В случае, когда такой срок не указан, ПДДУ считается действующим в течение года с момента подписания», – поясняет председатель совета директоров Консультационного центра по долевому строительству Анна Максимова. При этом, по ее словам, формулировку «основной договор будет заключен не позднее такого-то срока после регистрации права собственности (на застройщика)» также можно считать неопределенной, ибо такая регистрация может и не случиться.

Дольщик имеет право расторгнуть предварительный договор в любое время до истечения его срока, но из внесенных им средств будет удержан оговоренный в договоре штраф в размере 10-15% суммы обеспечения (то есть стоимости будущей квартиры). Аналогичная санкция применяется застройщиком, если основной договор не подписан в срок по вине покупателя (например, тот не успел внести всю стоимость приобретаемого жилья в срок).

Договор участия в долевом строительстве, в отличие от предварительного договора, четко прописывает случаи, когда клиент может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке без финансовых потерь, если квартира не передана ему в собственность в установленный документом срок или построена с существенным нарушением требований к качеству. Строительная компания согласно ФЗ-214 должна в течение двадцати дней с момента расторжения договора вернуть все деньги клиенту.

В менее очевидных ситуациях (например, если строительство дома заморожено или если у клиента возникают серьезные сомнения в состоятельности застройщика) придется возвращать вложенные средства через суд. «Чтобы избежать штрафов за расторжение договора в одностороннем порядке, человеку необходимо доказать в суде, что он «выходит из игры» не по своему желанию, а потому что застройщик нарушил условия договора.

Получить неустойку после приемки квартиры

Закон ФЗ-214 говорит о том, что застройщик освобождается от ответственности за срыв сроков лишь в том случае, если заключит с дольщиком дополнительное соглашение о переносе сроков. Причем, соответствующее уведомление должно быть отправлено не позднее, чем за два месяца до даты, указанной в договоре.

Если же застройщик не уведомил дольщика о том, что он не укладывается в сроки, и не закончил работу вовремя, дольщик может в судебном порядке потребовать выплату неустойки (это прописано ДДУ). Размер неустойки рассчитывается, исходя из количества времени, которое пошло с того момента, как истек срок и до момента передачи квартиры, а также исходя из текущей ставки рефинансирования, установленной Центробанком.

Вернуть с процентами

Если ДДУ заключен в соответствии с ФЗ -214, помимо внесенных средств с компании-застройщика можно получить пени за пользование деньгами дольщика. «Так как речь идет о значительных суммах инвестиций и просрочке в год-два, можно получить большую неустойку. Максимальный наш выигрыш в суде – 500 тыс. руб.

Предлагаем ознакомиться:  Срок обращения в суд по трудовым спорам об увольнении, восстановлении на работе. Последствия пропуска срока

неустойки», — рассказывает Александр Аскеров. Он считает, что квалифицированный юрист сможет отстоять права клиента на получение неустойки даже в том случае, если тот заключил с застройщиком инвестиционный или предварительный договор. Однако его коллега Евгений Садовский указывает, что суды зачастую отказываются признавать, что на отношения сторон, возникающие в ходе заключения предварительных договоров, распространяется закон о правах потребителей и, соответственно, ограничиваются решением о возврате клиенту переданных застройщику средств. Практика при этом –неоднородна.

Интересно, что, по словам юристов, в последнее время увеличилось число дольщиков, которые, получив через суд неустойку за срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию, не разрывают договора долевого участия в строительстве. «Если бы люди были грамотнее, больше знали о своих правах, таких исков было бы на порядок больше», – уверен Александр Аскеров.

Долевое строительство: как вернуть вложенные деньги

Евгений Садовский добавляет, что кроме внесенных денег и неустойки в отдельных случаях дольщик может претендовать на компенсацию материального ущерба. Например, если семья, участвующая в долевом строительстве, вынуждена из-за срывов сроков сдачи дома лишние год-два-три снимать квартиру. Естественно, все понесенные затраты должны быть документально подтверждены.

Как рассчитывается сумма неустойки

Ставка рефинансирования Центробанка – это текущая процентная ставка, по которой ЦБ предоставляет кредиты банкам РФ. Ставка эта постоянно изменяется, и на сегодняшний день (сентябрь 2018) она составляет 7,5%, ближайший пересмотр ставки будет в декабре 2018 года. Штраф за несоблюдение застройщиком сроков составляет 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки от суммы договора, если дольщик является юридическим лицом. Если же дольщиком является частное лицо, то сумма штрафа удваивается.

7000000*1/300*7,5/100*90*2 = 315000 рублей.

Впрочем, на такую компенсацию дольщик может рассчитывать далеко не всегда, ст. 333 ГК РФ позволяет на законных основаниях занижать сумму неустойки по заявлению застройщика. В статье говорится о том, что если сумма компенсации несоразмерна причиненному ущербу, то суд имеет право уменьшить эту сумму. Так, если застройщик приведет в суде доказательства, что на сроки сдачи дома повлияли объективные факторы, не зависящие от него, суд может снизить сумму.

Как это нередко происходит, один законодательный акт явно противоречит другому. Казалось бы, если есть положение о том, как рассчитывать сумму неустойки, то зачем нужен закон, на основании которого эту сумму можно уменьшить? Однако здесь есть свой резон, например, массовая подача исков дольщиков и судебные решения о выплате застройщиком крупных сумм почти обязательно приведет к тому, что у застройщика просто не останется денег, чтобы закончить строительство.

Пункт 1 статьи 330 ГК РФ не требует от дольщика доказывать тот факт, что ему были причинены убытки. Однако чтобы убедить суд сильно не снижать сумму выплаты по неустойке, вам придется доказать, что требуемая сумма соразмерна понесенным убыткам.

В первом случае потребуются документы, подтверждающие оплату по договору найма, а во втором случае будет нужно предоставить предварительный договор найма. Если вы не сможете представить документы, подтверждающие факт расходов, возникших по вине застройщика, то сумма неустойки может сократиться, например, до 90 тыс. рублей.

В хвосте очереди

Даже самый безупречный ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, не гарантирует защиты от самого главного кошмара дольщика – от банкротства застройщика. Надо сказать, что обладатели договоров, заключенных по ФЗ-214, оказываются и в этом случае в лучшем положении. Во-первых, они имеют возможность, в отличие от клиентов, заключивших предварительные, инвестиционные договоры или имеющих векселя, претендовать на выделение доли в недостроенном объекте.

«Судебная практика, которая сегодня достаточно лояльна к дольщикам, показывает, что нередко граждане обращаются в суды с исками о признании права собственности на долю в не завершенных строительством домах и получают желаемый судебный акт», – отмечает член Ассоциации юристов России Дмитрий Натариус.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Если после того, как строительная компания объявлена банкротом, дольщик все же решает вернуть свои деньги, сделать это будет очень нелегко. Вне зависимости от того, договором какой формы были скреплены отношения с застройщиком-банкротом, несостоявшиеся владельцы квартир оказываются претендентами третьей очереди на возврат средств.

Шансы на то, что после продажи имущества банкрота останутся деньги и для покупателей квартир, практически равны нулю. Впрочем, вскоре положение дел может улучшиться. Совет Федерации РФ 6 июля одобрил внесение изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Нормативно-правовым актом устанавливается преимущественное погашение требований граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома, в том числе строительство которого не завершено, по отношению к требованиям иных конкурсных кредиторов и уполномоченных органов.

Предлагаем ознакомиться:  Срок замены прав по истечению срока

Дата публикации: 14:54 20 июля 2011

Разрыв договора с выплатой неустойки

В ФЗ-214 прописано, что если застройщик не передал квартиру дольщику позднее, чем через 2 месяца после окончания срока, указанного в договоре, дольщик имеет право в одностороннем порядке разорвать договор. Естественно, в этом случае застройщик обязан вернуть сумму, выплаченную по договору, кроме того, дольщик может обратиться в суд по поводу выплаты неустойки.

При разрыве договора сумма неустойки рассчитывается так, как это было описано выше. Однако на этот раз временной период, по которому проводятся расчеты, начинается в день оплаты по ДДУ и заканчивается в день расторжения договора.

Что делать, если сроки затягиваются

Итак, если застройщик видит, что не укладывается в сроки, оптимальным вариантом для него будет подписание с дольщиками дополнительного соглашения (к ДДУ), в котором речь будут идти о переносе сроков сдачи объекта. Что делать дольщику при получении такого письма?

Дольщик может пойти навстречу застройщику или отказаться подписывать документ, не подписание документа само по себе является фактом отказа от предложения застройщика. Никаких дополнительных писем, подтверждающих отказ, дольщик застройщику предоставлять не обязан (даже если последний настаивает на этом).

Причем, отказ в подписании соглашения о переносе сроков не лишает дольщика права получить свою недвижимость по окончании строительства. Он получит свою квартиру (отказ не является причиной разрыва договора для застройщика), а также может получить неустойку и прочие полагающиеся выплаты.

Ведь дольщику, по сути, не интересно – почему он не получил жилье в срок, это проблемы застройщика, который и должен делать так, чтобы подобных проблем не возникло.

Если дольщик видит, что застройщик, скорее всего, закончит работы в указанные сроки, и в предполагаемых задержках нет его вины, он может подписать соглашение и спокойно дождаться окончания строительства.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Естественно, со стороны застройщика должны быть представлены достаточные экономические обоснования, которые можно как-то подтвердить. Например, простои при строительстве были вызваны задержкой поставки необходимых строительных материалов, однако уже сейчас на стройке проводятся работы в три смены, чтобы наверстать упущенное время.

С другой стороны, после подписания соглашения о переносе сроков дольщик теряет возможность получить компенсацию. А если дольщик отказывается подписывать соглашение – он ничего не теряет, а напротив, сохраняет возможность воспользоваться законным правом и получить возмещение, которое можно потратить, например, на частичное погашение ипотеки.

Когда лучше расторгнуть договор

Отсутствие подтверждений того, о чем заявляет застройщик по поводу переноса сроков, уже является основанием для того, чтобы не подписывать соглашение. Например, застройщик говорит об отсутствии материалов, необходимых для продолжения работ, а строители на стройплощадке говорят о том, что материал есть, просто они уже третий месяц не видят зарплаты, и многие увольняются.

perenos_srokov_sdachi_2.jpg

В данном случае налицо возникновения у застройщика финансовых проблем – а это уже серьезный повод усомниться в том, что строительство может быть закончено в обозримом будущем и задуматься о том, как вернуть свои деньги (уплаченные по ДДУ и компенсацию, штрафы, прочие выплаты).

Кроме того, отсутствие какого-либо предупреждения по поводу переноса сроков, отсутствие предложения подписать доп.соглашение – это тревожный звонок. Возможно, лучшим решением будет, как можно быстрее отправить письмо о расторжении договора, подождать пару недель и обратиться в суд.

Заключение

Несмотря на объективные причины, которые могут застройщику помешать закончить строительство в обещанные сроки, эти причины являются рыночными рисками, которые застройщик просто обязан был предвидеть. Дольщики не должны страдать из-за ошибочных решений менеджмента застройщика, поэтому имеют право на то, чтобы им компенсировали ущерб. Не стоит бояться участия в судебных разбирательствах, часто это единственная возможность отстоять свои права и получить причитающуюся компенсацию.

В то же время не стоит торопиться разрывать договор, ФЗ-214 постоянно совершенствуется (создается компенсационный фонд, появляются требования к уставному капиталу застройщика), так что даже при банкротстве застройщика есть высокая вероятность получить свое жилье. А вот если застройщик, все же, справится со своими обязательствами (хотя и с запозданием), дольщик может дождаться окончания строительства, после чего получить как недвижимость, так и хорошую компенсацию. рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Игорь Василенко

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector