Оглавление
Что произойдет, если заемщик не сможет платить
В обоих случаях город оказывает адресную поддержку очередникам. Подчеркиваю — адресную. Банки кредитуют заемщиков на своих, рыночных условиях, но благодаря двум нашим схемам обеспечивается косвенное дотирование процентной ставки.
Сегодня минимальные рублевые процентные ставки по кредитам — 13% годовых. Однако у семьи очередников за счет финансовой поддержки города платежи по кредиту будут такие, как если бы банк выдавал кредит под 4-6% годовых в рублях.
https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru
Есть точка зрения: будет эффективным прямое дотирование процентной ставки за счет бюджета. Так ли это? Сейчас человек, который хочет купить квартиру, должен сразу заплатить минимум 30% от ее стоимости. При прямом дотировании банковской ставки первоначальный взнос не уменьшается, и человек, который не может собрать нужную сумму, лишается возможности решить жилищный вопрос.
Но и банку, который получит «бесплатные» деньги из бюджета, придется заплатить налог на прибыль. Для компенсации этих потерь он вынужден будет увеличить базовую процентную ставку. Это увеличение снова будет оплачивать заемщик.
Поскольку кредиты выдаются на 20-30 лет, банки учитывают возможные изменения в политике и экономике страны и перестраховываются: увеличивают опять же базовые процентные ставки и предусматривают в договоре, что в случае прекращения бюджетного дотирования, заемщик обязан погашать кредит по рыночной ставке.
Еще вопрос: какие будут у города административные затраты по сопровождению дотирования ставки каждого заемщика в течение нескольких десятков лет? При том же результате дотирование процентной ставки обойдется городу и человеку значительно дороже, чем другие схемы. Вывод: схема прямого дотирования процентной ставки не эффективна и рискованна для всех ее участников.
Другое распространенное мнение: когда процентные ставки будут такими же, как на Западе, тогда ипотека станет массовой. Процентные ставки сегодня в нашей стране оптимальны, и они не сильно отличаются от реальной процентной ставки на Западе. Она представляет собой разницу между номинальной ставкой и уровнем инфляции.
На Западе банковские процентные ставки 4-5-6% годовых, но там и уровень инфляции 2-3%. У нас же официальная инфляция почти 12% в год, а ипотечные кредиты можно взять под 13-15% годовых. Поэтому, на мой взгляд, главный тормоз на пути ипотеки — не размер ставок, а стоимость 1 кв. м жилья, несоизмеримая с уровнем доходов «средних» москвичей, который сегодня по официальной статистике равняется 700-750 долларам в месяц.
Итак, с помощью разработанных Департаментом жилищной политики схем социальной ипотеки достигается главная цель — радикальное снижение финансовых затрат заемщика при улучшении жилищных условий с использованием ипотечного кредитования.
Теперь жилье становится доступным для людей со средними доходами и даже ниже средних. Семьи очередников с доходами 500-700 долларов в месяц могут воспользоваться схемами, которые мы разработали, и улучшить жилищные условия. Сегодня ипотека доступнее, а жилье дешевле для тех, кто стоит в очереди, в два — два с половиной раза.
В этом году на экспериментальном этапе применения первой схемы планируется построить около 800 квартир. А из 1 млрд. 120 млн. рублей, выделяемых ежегодно из бюджета на субсидии очередникам, до 50-60% будет направлено на субсидирование первоначального взноса за квартиры, покупаемые по второй ипотечной схеме.
Если заемщик не может платить по причинам, предусмотренным страховыми случаями: потерял трудоспособность, погиб один из основных созаемщиков и т. д., страховая компания погасит сумму страхового долга, предусмотренного договором, и обременение с квартиры будет снято. Квартира останется в собственности семьи заемщика.
Если случай не подпадает под страховой, — потерял работу или распалась семья, банк может пойти навстречу и реструктуризировать долг, дать отсрочку. Если ситуация критическая, банк обратит взыскание на объект залога — квартиру во внесудебном или судебном порядке. И в том, и в другом случае квартира продается на рыночных условиях.
Отличие в том, что в первом случае банк и заемщик продают квартиру через риэлторские фирмы. Часть вырученных средств возвращается банку: остаток основного долга, проценты, которые заемщик все это время не платил, штрафные пени, упущенная выгода, а оставшуюся сумму отдают заемщику. На эти деньги он может купить квартиру меньшей площади.
| Платежи заемщика при приобретении квартиры с использованием ипотеки при отсутствии и наличии адресной поддержки города в формах: строительства жилья по городскому заказу с последующей продажей гражданам по льготной стоимости, субсидирования первоначального взноса при покупке жилья на рынке недвижимости | |||
|---|---|---|---|
| Наименование | Платежи без дотирования процентной ставки | Платежи при государственной поддержке: | |
| При покупке жилья на рынке с использованием субсидии | При покупке жилья у города по льготной стоимости | ||
| Площадь квартиры, кв. м |
60 |
60 |
60 |
| Стоимость 1 кв. м, руб. |
40 000 |
40 000 |
20 000 |
| Стоимость квартиры, руб. |
2 400 000 |
2 400 000 |
1 200 000 |
| Минимальный первоначальный взнос (собственные средства), руб. |
720 000 |
240 000 |
360 000 |
| Субсидия на строительство или приобретение жилья (70%), руб. |
— |
1 183 140 |
— |
| Ипотечный кредит, руб. |
1 680 000 |
976 860 |
840 000 |
| Срок кредитования, лет |
20 |
20 |
20 |
| Банковская процентная ставка, % годовых |
13,5 |
13,5 |
13,5 |
| Ежемесячный аннуитетный платеж, руб. |
20 284 |
11 794 |
10 142 |
| Эквивалентная банковская процентная ставка (по ежемесячным платежам), % годовых |
— |
6 |
4 |
|
Ориентировочные платежи очередников при приобретении жилья по социальной ипотеке |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Общая площадь квар-тиры, кв. м | Стоимость С1 кв. м, руб. к | Стоимость квартиры, руб. | Перво-начальный взнос за квартиру (собствен-ные средства очередников- 30% от стоимости квартиры), руб. | Ипотечный кредит, руб. | Банковская процентная ставка, % годовых в руб. | Срок креди-тования, лет | Ежеме-сячные аннуи-тетные платежи, руб. |
|
38 |
20 000 |
760 000 |
228 000 |
532 000 |
13,5% |
10 |
8 101 |
|
15 |
6 907 |
||||||
|
20 |
6 423 |
||||||
|
30 |
6 094 |
||||||
|
22 000 |
836 000 |
250 800 |
585 200 |
10 |
8 911 |
||
|
15 |
7 598 |
||||||
|
20 |
7 066 |
||||||
|
30 |
6 703 |
||||||
|
24 000 |
912 000 |
273 600 |
638 400 |
10 |
9 721 |
||
|
15 |
8 288 |
||||||
|
20 |
7 708 |
||||||
|
30 |
7 312 |
||||||
|
26 000 |
988 000 |
296 400 |
691 600 |
10 |
10 531 |
||
|
15 |
8 979 |
||||||
|
20 |
8 350 |
||||||
|
30 |
7 922 |
||||||
|
52 |
20 000 |
1 040 000 |
312 000 |
728 000 |
13,5% |
10 |
11 086 |
|
15 |
9 452 |
||||||
|
20 |
8 790 |
||||||
|
30 |
8 339 |
||||||
|
22 000 |
1 144 000 |
343 000 |
800 800 |
10 |
12 194 |
||
|
15 |
10 397 |
||||||
|
20 |
9 669 |
||||||
|
30 |
9 172 |
||||||
|
24 000 |
1 248 000 |
374 400 |
873 600 |
10 |
14 634 |
||
|
15 |
12 831 |
||||||
|
20 |
12 154 |
||||||
|
30 |
11 748 |
||||||
|
26 000 |
1 352 000 |
405 600 |
946 400 |
10 |
14 411 |
||
|
15 |
12 287 |
||||||
|
20 |
11 427 |
||||||
|
30 |
10 840 |
||||||
|
60 |
20 000 |
1 200 000 |
360 000 |
840 000 |
13,5% |
10 |
12 791 |
|
15 |
10 906 |
||||||
|
20 |
10 142 |
||||||
|
30 |
9 621 |
||||||
|
22 000 |
1 320 000 |
396 000 |
924 000 |
10 |
14 070 |
||
|
15 |
11 996 |
||||||
|
20 |
11 156 |
||||||
|
30 |
10 584 |
||||||
|
24 000 |
1 440 000 |
432 000 |
1 008 000 |
10 |
15 349 |
||
|
15 |
13 087 |
||||||
|
20 |
12 170 |
||||||
|
30 |
11 546 |
||||||
|
26 000 |
1 560 000 |
486 000 |
1 092 000 |
10 |
16 628 |
||
|
15 |
14 178 |
||||||
|
20 |
13 185 |
||||||
|
30 |
12 508 |
||||||
|
80 |
20 000 |
1 600 000 |
480 000 |
1 120 000 |
13,5% |
10 |
17 055 |
|
15 |
14 541 |
||||||
|
20 |
13 523 |
||||||
|
30 |
12 829 |
||||||
|
22 000 |
1 760 000 |
528 000 |
1 232 000 |
10 |
18 760 |
||
|
15 |
15 995 |
||||||
|
20 |
14 875 |
||||||
|
30 |
14 111 |
||||||
|
24 000 |
1 920 000 |
576 000 |
1 344 000 |
10 |
20 466 |
||
|
15 |
17 449 |
||||||
|
20 |
16 227 |
||||||
|
30 |
15 394 |
||||||
|
26 000 |
2 080 000 |
624 000 |
1 456 000 |
10 |
22 171 |
||
|
15 |
18 904 |
||||||
|
20 |
17 579 |
||||||
|
30 |
16 677 |
||||||
- вы можете приобрести жилое помещение только в доме, который построен правительством Москвы за бюджетные средства и предназначен для продажи очередникам с использованием ипотеки;
- вы приобретаете жилье по договору купли-продажи, заключаемому с правительством Москвы в лице Департамента жилищной политики;
- вы приобретаете жилье по льготной цене, которая определяется себестоимостью строительства конкретного дома (ориентировочно 20-26 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади);
- вы обращаетесь за предоставлением жилищного ипотечного кредита в банк, действующий в рамках соглашения, заключенного с правительством Москвы;
- срок кредитования может составлять от 10 до 30 лет; возврат кредитных средств банку должен быть осуществлен до наступления пенсионного возраста заемщика; стаж по последнему месту работы заемщика должен быть не менее 6 месяцев;
- процентная ставка по кредиту устанавливается банком самостоятельно (ориентировочно — 13-15% годовых в рублях), однако благодаря льготной стоимости жилья размер уплачиваемого вами первоначального взноса, ежемесячные платежи в погашение кредита и затраты на страхование снижаются почти в два раза по сравнению с платежами при приобретении жилья на рыночных условиях;
- после перечисления в бюджет города 100% стоимости квартиры согласно договору купли-продажи вы и члены вашей семьи становитесь собственниками квартиры и снимаетесь с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий;
- купленная вами квартира будет обременена залогом до полного погашения вами предоставленного банком кредита.
г. МоскваЗадатьплатный вопрос юристу
Мы подобрали для вас схожие ситуации:
Вы не просто созаемщик, Вы теперь совладелец квартиры, которую оформила свекровь. И с очереди Вас снимут наверняка.
04/04/2014 01:36
Ответ юриста был полезен? —
Вы не просто созаемщик, Вы теперь совладелец квартиры, которую оформила свекровь. И с очереди Вас снимут наверняка.
https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru
Ответ юриста был полезен? 0-0
На что можно рассчитывать
Первоначальные взносы за счет собственных средств должны составить минимум 30% при покупке жилья у города. Если же очередник покупает жилье на рынке с помощью субсидии, то первоначальный взнос снижается до 10%. Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство», принадлежащий городу, — сегодня основной оператор, который будет оценивать платежеспособность заемщика и предоставлять кредиты. Процентная ставка по кредиту — 13,5% годовых в рублях.
Одно из требований: ежемесячные платежи в счет погашения кредита и процентов не должны превышать 30 — 50% от «чистого» дохода семьи заемщика. Кроме того, для москвичей коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» увеличил срок кредитования до 30 лет (можно взять кредит на 10, 15, 20, 30 лет). Необходимое условие — возраст заемщика на момент получения кредита должен быть такой, чтобы до выхода на пенсию он полностью рассчитался с банком. Разрешается досрочное погашение кредита через полгода со дня его получения и без штрафных санкций и оплаты оставшихся процентов.
Кто собственник квартиры
Когда город продает жилье с рассрочкой платежа, квартира находится в собственности города, пока человек полностью не рассчитается за нее.
https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru
При покупке квартиры с помощью ипотеки ситуация иная: квартира сразу оформляется в собственность заемщика, но с обременением — государственной регистрацией залога (ипотеки) квартиры. Залогодержателем этого имущества становится кредитор, то есть банк. Человек — собственник квартиры, но не может ее продать, подарить, обменять без согласия банка. Он может ею пользоваться, прописывать туда членов своей семьи, а также завещать. Когда заемщик погасит кредит — обременение ипотекой снимается.
