Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Регистрация договора аренды нежилого помещения

Регистрация договора аренды нежилого помещения в юстиции

Правила регистрации аренды

Не смотря на то, что все существенные изменения в этой сфере применяются с 2017 года, законодательство постоянно дополняется новыми правилами, а собственники и заинтересованные лица не имеют достоверной информации о порядке проведения регистрационных действий в отношении объектов недвижимости.

Требование о регистрации сделок по аренде объектов недвижимости должны соблюдать лица, которые заключают долгосрочные договоры аренды. В настоящее время все производственные комплексы, магазины розничной торговли, кафе и рестораны и прочие сферы деятельности контролируются со стороны государства, в том числе и на предмет соблюдения лицензионных требований к арендуемым помещениям.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Для того, чтобы разобраться в вопросе процедуры регистрации аренды на помещение, его часть, здание или часть здания, следует пошагово определить порядок необходимых для этого мероприятий.

1.Заключение договора аренды. Это первое действие, которое совершают участники сделки – арендатор и арендодатель. Следует помнить, что этому предшествует выбор самого помещения и согласование условий сделки (стоимость аренды, срок аренды и пр.). Если договор аренды заключен на срок, превышающий 1 год, то следующим действием сторон будет обращение в государственные органы для его регистрации.

2.1 Кадастровый учет здания. До 2013 года все объекты недвижимости были автоматически перенесены в Кадастр на основании сведений органов БТИ и Ростехинвентаризации. Однако, не все они сохранились в базе этих организаций на момент реформирования кадастра. До настоящего времени встречаются неучтенные объекты, информация о которых утеряна.

Если же Ваше здание или помещение не стоит на кадастровом учете, то прежде чем регистрировать договоры аренды на него, Вам необходим технический план на этот объект. В каждом случае перечень мероприятий для этого индивидуален, в зависимости от причин отсутствия сведений о кадастровом учете объекта в ЕГРН.

Возможно, следует поставить на учет ранее учтенный объект (по архивным данным БТИ), либо осуществить кадастровый учет «с нуля». В любом из приведенных случаев, Вы должны обратиться в специализированную организацию для подготовки необходимого комплекта документов (технического плана, декларации и пр.) – в компании Смарт Вэй подготовка технического плана занимает от 1 рабочего дня.

2.2 Кадастровый учет части здания. В отличие от учета всего здания, часть здания требует немного иного подхода. В первую очередь, отличия касаются оформления технического плана на эту часть. В него вносятся как сведения о здании, так и о выделяемой части. Необходимо помнить, при учете части объекта недвижимости, эта выделяемая часть может быть не обособлена, т.е.

наличие перегородок от остальных помещений и вход в него необязательны. Большинство случаев специалисты нашей компании могут провести по упрощенной процедуре одновременно с выделением части здания для аренды. Стоит отметить, что учет части объекта недвижимости с 01.01.2017 года происходит только одновременно с государственной регистрацией договора аренды. Просто поставить на учет часть объекта нельзя.

Как правильно подать документы в Росреестр и МФЦ

1.Предмет договора должен четко описывать передаваемые в аренду помещения. Во избежание  ошибок, нужно пользоваться актуальной выпиской ЕГРН, полученной после 01.01.2017 года.

Предмет договора

Предмет договора

2.Правильно отобразить часть помещения или здания. Главное правило — использовать актуальные документы. Очень часто собственники руководствуются документами БТИ, это приводит к ошибкам, ведь уже давно действует единственные реестр — Росреестр, сведения там могут отличаться от сведения БТИ.

Это может быть в связи с перепланировкой объекта, не учтенной в ЕГРН. В таком случае следует зарегистрировать данные об объекте с новой конфигурацией. Происходит это также на основании технического плана, но еще – проекта перепланировки и технического заключения. Компания «Смарт Вэй» является уполномоченной организацией на изготовление проектной документации. Мы не только выполняем кадастровые работы, но и делаем все необходимые для этого документы без привлечения подрядных организаций.

План части этажа для технического плана

План части этажа для технического плана

3. В 2018 году технический план обязательно прикрепляется к заявлению при подаче договора аренды на регистрацию. Если в аренду передается часть помещения или часть здания, которые не стоят на кадастровом учете именно в этой площади, изготавливается технический план.

Регистрационные действия в отношении объектов недвижимого имущества осуществляются органами Росреестра, однако подать документы можно не только через это ведомство, но и через систему Многофункциональных центров. Во втором случае, после приема документов, они будут переданы в службу Росреестра в порядке информационного межведомственного обмена.

Предлагаем ознакомиться:  Снять машину с учета после продажи: где и как это сделать

От выбранного способа подачи документов на регистрацию зависят только сроки проведения этой процедуры, через Многофункциональный центр оформление займет на два дня больше. При обращении за регистрацией договора аренды нужно учитывать следующие обстоятельства:

  • инициатором обращения может выступать любая из сторон арендных отношений;
  • при отказе одного из партнеров зарегистрировать договор, допускается предъявление принудительного требования по заявлению второй стороны.

Основания для проведения регистрационных действий перечислены в статье 14 Федерального закона № 218-ФЗ. В их состав входит не только договор, но и судебное решение. Регистрация договора аренды по судебному решению будет осуществляться не только в случае уклонения одной из сторон, но и при переводе прав на арендатора при реализации преимущественного права на продление арендных отношений.

Регистрация договора аренды нежилого помещения в юстиции

В настоящее время снято ограничение, требовавшее обращаться за регистрацией в территориальные органы Росреестра или МФЦ по месту нахождения имущества. Федеральный закон № 218-ФЗ допускает подачу документов в любое учреждение указанных органов, а также через электронные ресурсы портала госуслуг.

По итогам регистрации сторонам выдается оригинал договора аренды с регистрационной отметкой, а в реестр ЕГРН вносятся соответствующие сведения. После завершения срока арендных отношений указанная запись в реестре будет аннулирована, а зарегистрированное ограничение будет снято.

Дополнительные документы, необходимые для регистрации

В основной пакет документов, необходимых для регистрации договора аренды не входит разрешение уполномоченного органа о проведении крупной сделки. Такой документ актуален для тех компаний-заявителей, у которых годовая арендная ставка составляет более 25-ти% бухгалтерского баланса. То есть те компании, сумма договора которых превышает 25% от стоимости имущества организации.

  • для заявителей, годовая арендная ставка которых составляет более чем 25% от бухгалтерского баланса. Иными словами, если сумма сделки превышает 25% от стоимости всего имущества компании. При этом для таких компаний выделяют следующее:
  • арендодатель, который сдает в аренду нежилое помещение не должен предоставлять решение о проведении крупной сделки, это возможно, так как в этом случае аренда его имущества не является отчуждением;
  • арендатору для заключения договора аренды необходимо предоставить протокол заседания кворума о согласии на проведение крупной сделки. Такой протокол должен содержать 100% голосов, участвующих в заседании. При отсутствии хотя бы одной сотой части голосов, сделка не может быть одобрена.

Документы для кадастрового учета

Арендный договор – это документ на оформление сделки, предоставленный в письменной форме с участием двух сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Один из участников сделки выступает в роли арендодателя и отдает в распоряжение второму участнику – арендатору – нежилую недвижимость на конкретный срок.

Аренда нежилого помещения

Аренда коммерческих помещений является на сегодняшний момент одной из распространенных видов сделок.

В ФЗ №122 статье 1 имеется разъяснение о том, что коммерческое помещение относится к недвижимому имуществу. По статье 4 этого закона недвижимость проходит обязательную госрегистрацию при заключении соглашений, относящихся к аренде.

По статье 651 Гражданского кодекса договор между арендатором и арендодателем недвижимого имущества заключается в бумажном виде.

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на «срок» не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Учету подвергаются только те операции, которые охватывают срок сверх одного года. При несоблюдении данных условий сделка будет считаться недействительной.

Законодательно определена необходимая государственная регистрация договора аренды нежилого помещения на срок дольше года. Если документ подписан на период 364 дня, то его подтверждать в госоргане не нужно.

Согласно статье 610 ГК договор подписан на неопределенный срок, если в нем нет явного упоминания периода действия. Поэтому нет необходимости регистрация договора аренды нежилого помещения в росреестре, сроки его сложно конкретизировать относительно упомянутого в статье 651 периода.

Чтобы зарегистрировать договор аренды в Росреесте нужно подать целый пакет документов, о котором мы подробно напишем ниже. Сделать это может как один из участников сделки (собственник помещения или будущий арендатор), так и доверенное лицо или специализирующаяся на регистрации фирма. Главное, чтобы все было правильно оформлено и регистрация права аренды прошла успешно.

Однако, чтобы регистрация договоров аренды помещений прошла удачно, нужно с первых этапов подготовки сделки очень внимательно относиться к различным деталям: к выбору помещения, условиям аренды, документам о собственности и самому собственнику, насколько возможен диалог и т. д. То есть подготовительный этап сделки очень важен и касается он любых объектов и дорогих, и не очень. Ведь в любом случае вам предстоят расходы не только на аренду, то и на регистрацию, оформление документов и т.д.

Предлагаем ознакомиться:  Вступил в наследство но не оформил право собственности

Лучше всего также привлекать специалистов к оформлению документов, проведению сделки. Это могут быть как юристы, регистраторы, так и грамотные риелторы. Кстати, если регистрация договора аренды нежилого помещения проводится с участием кредитных средств, то есть в сделке участвует банк, то это будет дополнительная достаточно надежная проверка всего пакета документов: на помещение, договоров и т. д.

Ведь банки всегда заинтересованы в успехе сделки, поэтому привлекают своих юристов к данным процедурам. А для арендаторов и арендодателей это также будет большим плюсом и возможно даже экономией средств на юристов. Главное тут учесть все нюансы кредита, чтобы в дальнейшем также успешно пользоваться помещением.

Кроме того в оформлении сделки может участвовать нотариус, что может дать некоторые плюсы, например, в этом случае нотариус сам сможет подать заявление на регистрацию права аренды в Управлении ФРС.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

Договор аренды в Росреестре регистрируется в течение 10 рабочих дн., как и договор купли-продажи. Данные о сделке вносятся в Единый гос. реестр прав (ЕГРП), а на договорах ставятся спец. отметки: печати и записи.

Предмет договора

Однако, если будут обнаружены ошибки или недостаточно будет документов, срок регистрации может увеличиться, а с тем кто регистрирует данную сделку свяжутся, чтобы внести необходимые коррективы или подать доп. документы. Поэтому обязательно нужно оставлять в рег. органе контакты для связи.

После того, как произойдет регистрация договора аренды нежилого помещения (или жилого), у арендатора и арендодателя должны остаться у каждого на руках по одному экземпляру договора. Такой договор и будет главным признаком законного права аренды.

Стоимость регистрации (гос. пошлины):

  • для физ. лиц – 2000 руб.;
  • для юр. лиц – 22 000 руб.

для физ. лиц:

  • заявление (оригинал) о гос. регистрации договора аренды, которое подает собственник или будущий арендатор или лицо по доверенности, или нотариус, если договор был оформлен нотариально;
  • документ, который удостоверяет личность заявителя (чаще всего паспорт) – оригинал;
  • квитанция об уплате гос. пошлины (копия и оригинал);
  • свид-во о праве собственности на помещение – копия (заверенная у нотариуса);
  • доверенность или иной соответствующий документ, если заявитель третье лицо – оригинал и копия;
  • доверенность или иной документ на лицо, которое подписывало договор аренды, если это было сделано третьим лицом – оригинал и копия;
  • сам договор аренды – оригинал, не менее 2-х экземпляров (со всеми приложениями);
  • согласие супруга (заверенное у нотариуса) или документ, свидетельствующий о том, что объект не находится в собственности супруга, если участник сделки в браке;
  • кадастровый паспорт (который выдан после 2008 г.) или иной документ, выдававшийся ранее, если имеется – оригинал и копия;
  • иные документы.

для юр. лиц:

  • заявление (оригинал) о гос. регистрации договора аренды, которое подает собственник или будущий арендатор или лицо по доверенности, или нотариус, если договор был оформлен нотариально;
  • сам договор аренды – оригинал, не менее 2-х экземпляров (со всеми приложениями);
  • документ, который удостоверяет личность заявителя (чаще всего паспорт), представляющего юр. лицо – оригинал;
  • документ, который удостоверяет полномочия заявителя действовать от имени юр. лица – оригинал или копия (заверенная у нотариуса);
  • кадастровый паспорт (который выдан после 2008 г.) или иной документ, выдававшийся ранее, если имеется – оригинал и копия;
  • свид-во о праве собственности на помещение – копия (заверенная у нотариуса);
  • документы учредительные юр. лица – оригинал или копия (заверенная у нотариуса);
  • выписка из ЕГРЮЛ – оригинал;
  • свид-во ИНН, ОГРН – копии (заверенные нотариально);
  • решение о сделке от органа (компетентного) юр. лица – оригинал и копия;
  • иные документы.

Как мы уже отметили ранее кроме указанных документов в рег. органе могут запросить и дополнительные сведения или документы, если будет обнаружена их нехватка. Кроме того в них могут быть также ошибки, неточности, просрочены даты использования и т. д., что также повлечет доп. вопросы и действия. Поэтому будьте внимательны при подготовке всего пакета документов, чтобы регистрация договора аренды нежилого помещения прошла как можно гладко.

Итак, как видите, зарегистрировать договор аренды на нежилое помещение – это процедура, которую может провести и не специалист, однако все же намного лучше, если вы привлечете профессионалов: юристов, регистраторов, риелторов и т. п. Ведь важно не только правильно составить и подготовить все документы, но и учесть интересы обеих сторон, а в этом помогут грамотные специалисты. Будьте внимательны и максимально ответственны при сделках с недвижимостью!

Говоря о регистрации договоров аренды, нужно отметить некоторые особенности и правовые нюансы, которые могут возникнуть у сторон при регистрации.

Предлагаем ознакомиться:  Отобрание ребенка у бабушки

Государственная регистрация возможна лишь в отношении того арендуемого помещения, на которое были соответствующим образом зарегистрированы ранее возникшие права арендатора. К примеру, невозможно зарегистрировать договор долгосрочной аренды нежилого помещения, которое расположено в здании, построенном, но не принятом в эксплуатацию, поскольку право на данное помещение так и не было зарегистрировано.

В последнее время распространена практика заключения предварительных соглашений между субъектами предпринимательской деятельности, в которых они в дальнейшем обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения. Такое предварительное соглашение не нуждается в регистрации.

Договор субаренды нежилого помещения напротив подлежит государственной регистрации, если он заключается на срок от года.

Законом не определен точный срок, в течение которого арендатор и арендодатель нежилого помещения должны зарегистрировать свой договор в регистрационном органе. Тем не менее, договор вступает в юридическую силу лишь с момента получения соответствующего документа, подтверждающего государственную регистрацию.

Для предотвращения конфликтных ситуаций между сторонами сделки рекомендуется сразу при заключении договора определить, кто из сторон и в какой срок обязан подать документы на регистрацию. Включение соответствующего пункта в договор пригодится и в случае уклонения арендатором или арендодателем от государственной регистрации.

Много вопросов вызывает этот аспект у собственников и арендаторов объектов недвижимости. Ранее заказать кадастровый учет мог только собственник объекта недвижимости либо лицо, действующее от его имени на основании нотариальной доверенности – так было до 01 января 2017 года. Сейчас выделить часть может арендатор, заказав кадастровые работы в компании Смарт Вэй.

Льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды

Размер госпошлины в 2017 году составляет:

  • 2000 рублей для физического лица;
  • 22000 рублей для юрлица.

Статьей 333.35 НК РФ предусмотрены некоторые льготы по уплате госпошлины за регистрацию договора аренды. Например, от уплаты госпошлины освобождаются казенные предприятия, но только в тех случаях, если они используют слова «Россия» и «Российская Федерация»

Регистрация договора аренды нежилого помещения в юстиции

Льгота по уплате такого рода пошлины предоставляется только тем лица, которые признаются малоимущими. При этом, на основании ЖК РФ, малоимущими признаются те лица, которые состоят на учете по улучшению жилищных условий, а доход на 1-го члена семьи меньше либо равен прожиточному минимуму конкретного региона.

Госпошлина для юридических лиц составляет 22000 рублей, для индивидуальных предпринимателей (ИП) — 2000. В 2018 году подавать на регистрацию может арендатор или арендодатель и в случае с ИП платеж будет 2000 рублей, что в 11 раз меньше. Крупные торговые и бизнес-центры экономят на этом существенные суммы.

Госпошлина за регистрацию договора аренды

Обычно обязанность по регистрации договора аренды прописывают в самом документе и закрепляют за одной из сторон. Не имеет значение, кто конкретно обращается за регистрацией, чаще заявителем является арендатор. Но, когда арендное соглашение заключается, например, между юридическим лицом и физическим лицом, целесообразнее конечно выступить в роли заявителя тому, у кого госпошлина будет ниже. При уплате госпошлины действует только одно требование, оплачивает ее та сторона, которая является заявителем.

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос №1. «Что делать если вторая сторона отказывается от госрегистрации договора аренды?»

Вы можете обратиться в суд, вторая сторона обязана будет принять требования законодательства, а также предоставить документы для регистрации.

Вопрос №2. «Можно ли договор аренды недвижимости заключить в электронном виде?

Вы можете заключить договор аренды недвижимости в электронном виде лишь в том случае, если он заключается на срок до 1-го года, либо одна из сторон договора является юрлицом.

Вопрос №3. «Если у стороны-заявителя нет возможности лично обратиться в Росеетр, что делать в этом случае?»

За Вас это может сделать доверенное лицо, но доверенность на него Вы должны заверить нотариально.

Что нужно для электронной подачи документов

Регистрация договора аренды недвижимости возможна путем обращения в электронной форме. Данная возможность предоставлена гражданам и юридическим лицам, прошедшим верификацию на электронном портале госуслуг. Порядок оказания данной услуги в электронной форме регламентирован Административным регламентом, утвержденным  Приказом Минэкономразвития от 09.12.2014 № 789.

Для регистрации в электронной форме необходимы следующие документы:

  • заявление о кадастровом учете и (или) регистрации;
  • документы, подтверждающие полномочия заявителей, а также паспорта сторон;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • технический план, если в отношении объекта недвижимости ранее не проводился кадастровый учет.

Как и при личном обращении в органы Росреестра или Многофункциональный центр, электронный порядок обращения предусматривает оплату госпошлины.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

При заполнении заявления в электронной форме оно удостоверяется цифровой подписью заявителя. Результатом обращения в электронной форме будет являться регистрация договора аренды на общих основаниях.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector