Порядок расторжения договора долевого участия дольщиком

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

В зависимости от того, почему участник решился на расторжение договора, закон предусматривает два способа:

  • в досудебном порядке;
  • судебном порядке.
  1. Если просрочка сдачи объекта составляет больше 2х месяцев от даты установленной договором.
  2. Объект имеет дефекты строительства, которые застройщик не устранил в срок, указанный дольщиком, а также не компенсировал участнику самостоятельные ремонтные работы и не уменьшил цену договора.
  3. Во время приемки квартиры дольщиком были обнаружены недоделки, которые существенно ухудшают качество построенного жилья и делают невозможным проживание в помещении.
  4. В иных установленных федеральным законом или договором случаях.
  1. Для начала, необходимо составить уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке. В нем необходимо указать конкретные пункты, нарушенные застройщиком, привести ссылки на статьи закона, произвести расчет неустойки, которую он должен уплатить, и заявить об убытках. К уведомлению необходимо приложить свои реквизиты для перечисления денежных средств.
  2. Отправить составленное уведомление на почтовый адрес застройщика заказным письмом с полной описью вложения.

Рассчитать неустойку в калькуляторе

У застройщика есть двадцать рабочих дней, чтобы возвратить участнику его денежные средства, уплаченные по договору. Также он обязан уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, и покрыть убытки дольщика.Следует учесть, что неустойка рассчитывается за весь период пользования денежными средствами дольщика (1/150 ставки Центробанка за один день от полной суммы внесенных денег). Если в течение положенного времени деньги не возвращаются, то со следующего дня на эту сумму начинают начисляться дополнительные проценты.

С 2017 года 9 статья 214 ФЗ, которая регулирует процедуру расторжения договора, дополнилась новым пунктом. В соответствии с ним участник не может стать инициатором прекращения договора без привлечения суда, если девелопер полностью соответствует всем требованиям, предъявляемым законом, и добросовестно выполняет свои обязательства.

Если дольщику необходимо по какой-либо причине прервать свои отношения с застройщиком, он может для этого обратиться в суд, но далеко не факт, что его просьба, не имеющая законных оснований, будет удовлетворена. В этом случае лучшим вариантом будет переуступить свои права по ДДУ другому участнику.

Основной риск участника при расторжении ДДУ – это возможное банкротство строительной компании. Если в то время, когда дольщик получит исполнительный лист, на счете у застройщика не окажется нужной суммы, и в его отношении будет введена процедура наблюдения, у участника есть только одна возможность вернуть деньги – включить свои денежные требования в общий реестр кредиторов.

Процедура банкротства длится несколько месяцев, и велик риск вообще не увидеть своих денег, поскольку дольщик попадает только в третью очередь кредиторов. В то же время участник уже не может включить в реестр требование о передаче ему жилья, поскольку договор ДДУ расторгнут. Более подробно обо всех нюансах этой процедуры и том, что делать дольщику, если застройщик обанкротился, можно узнать из статьи «Что делать дольщику, если застройщик при долевом строительстве обанкротился».

При расторжении ДДУ могут вскрыться и другие важные нюансы, поэтому к этой процедуре нужно подходить очень серьезно. Перед тем как инициировать  прекращение договора, необходимо взвесить все за и против, желательно более подробно изучить деятельность застройщика, постараться проанализировать его финансовое состояние.

Конечно, самостоятельно сделать все это не так просто, но здесь к вам на помощь придут опытные юристы Общества защиты прав дольщиков, которые подскажут вам наилучший вариант решения вашей проблемы. Вы можете связаться с нами в любое удобное время, для этого зайдите в раздел «Контакты», где вы найдете наши координаты. Вы также можете оставить свое сообщение, или задать интересующий вопрос в форме обратной связи.

Каждый участник совместного строительства имеет право обжаловать просрочку сдачи объекта и потребовать возместить ущерб. Для этого берутся во внимание все допущенные ошибки, что совершил застройщик. Обращают внимание на качество итогового результата: если какие-либо пункты не устраивают покупателя, то он может попросить исправить все недочёты в устной форме или через суд.

Если дольщик недоволен объектом, он должен отправить письменное уведомление в строительную компанию с перечнем всех требований. Письмо может остаться без ответа, тогда дольщик обращается в суд с прошением разорвать сделку в одностороннем порядке.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика может совершаться:

  1. Строительная компания преднамеренно откладывает окончание работ, не сдаёт объект, спустя 60 рабочих дней, не составляет новое соглашение про изменения срока возведения объекта.
  2. Застройщик просрочил банковское поручительство, не составил новое соглашение с финансовым учреждением, на протяжении 14 рабочих дней.
  3. Могут быть и другие законные основания, которые можно доказать в суде.

Данные пункты являются основой для того, чтобы разорвать договор. Процедура может быть и без суда, для аннулирования сделки стоит отправить письменный документ, в котором указать желание расторгнуть договор.

Сделка считается аннулированной с момента отправки письменного прошения. Строительная компания обязуется выплатить неустойку на протяжении 20 дней, если за это время обязательства не выполняются, то подаётся исковое заявление в суд. Для этого создаётся письменное прошение о возврате суммы, дополнительные материальные расходы.

При несоблюдении прав и обязанностей, которые оговорены в договоре, дольщик может разорвать сделку. Участники интересуются: можно ли расторгнуть договор долевого участия без весомых причин и вернуть деньги. Федеральным законодательством не предусмотрено беспричинное расторжение сделки о долевом строительстве.

Существует несколько вариантов расторжения договора долевого участия:

  • когда договор расторгается односторонним желанием дольщика в досудебном порядке;
  • по соглашению сторон;
  • расторжение ДДУ по инициативе дольщика в судебном порядке;
  • по инициативе застройщика.

Ключевое, что нужно понимать в этих трех процессах – денежные средства за расторжение договора участия в долевом строительстве в любом случае должны быть возвращены дольщику. Это происходит и в случае одностороннего расторжения по инициативе застройщика.

На всякий случай напомним, что никаких штрафов или штрафных санкций к дольщику, который хочет расторгнуть договор, применяться не может. Эта ситуация полностью регулируется законом о защите прав потребителей, а точнее – статьей тридцать второй.

Порядок расторжения договора долевого участия дольщиком

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам.

При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма.

Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика через суд предполагает не только абсолютный возврат вложенных денег, но и обязательное получение компенсации за обращение финансов дольщика. Помимо прочего, полагается компенсация за понесенные расходы и половина наложенного судом штрафа. Все выплаты застройщику придется произвести в течение 10 дней со дня вынесения решения.

Обратите внимание! Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, а также штраф.

Одностороннее расторжение договора долевого участиядольщикомвероятнодо момента подписания Акта приема-передачи квартиры. Изменением своего мнения могут служить отступления исполнителем от договоренностей, в таком случае возврат денег и отказ оформляются без чьего-либо согласия.

С чего начать расторжение договора ДДУ

Для начала нужно подать в компанию-девелопер заявление с требованием расторгнуть ДДУ. Аргументируйте свои требования расторгнуть договор и вернуть средства описанными выше законодательными нормами. В нем обязательно укажите полные реквизиты банковского счета для возврата денег и причину расторжения.

Если вы в своих требованиях не указываете проценты за пользование средствами и прочие дополнительные компенсации (или компании просто выгодно вернуть вашу квартиру в продажу), в течение 1-3 недель от застройщика поступает сообщение с предложением подписать соглашение о расторжении ДДУ. Указанный в нем срок возврата денег должен быть не больше десяти календарных дней с даты государственной регистрации.

Как вы знаете, все сделки с недвижимостью и правами на нее проходят регистрацию в Росреестре. Так в реестр прав вносится запись о том, что вы больше не являетесь владельцем квартиры. Обычно именно после этого шага застройщики возвращают свои оплаченные за квартиру средства. Однако в нашей практике есть ряд случаев, когда даже на этом этапе застройщики продолжают удерживать деньги. Тогда приходится обращаться в суд, чтобы получить свои деньги и проценты на них.

Срок возврата денег по ДДУ в ответ на досудебную претензию составляет не больше 20 рабочих дней с момента ее отправки застройщику (ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Если в течение этого срока реакции от компании не последовало, денег на указанный вами счет не поступило или ответ девелопера вас не устраивает, необходимо обращаться с иском в суд.

Наша компания берется за дела о расторжении ДДУ на любом этапе. Если Вы уже начали претензионную переписку с застройщиком, мы сможем помочь завершить процесс с максимальной выгодой для вас. Хотя проще обратиться к нам в самом начале — тогда от вашего имени на всех этапах будут действовать наши юристы.

Предлагаем ознакомиться:  Выписать человека в никуда

Причины для аннулирования договора через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые  невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех  вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом.

Расторжение договора дольщиком по 214 ФЗ через суд возможно по следующим основаниям:

  1. На строительной площадке не ведутся работы, стройка полностью заморожена, что явно свидетельствует о том, что в положенное время дом не будет достроен.
  2. Проектные документы претерпели существенные изменения.
  3. Дольщику передают жилье, площадь которого более чем на 5 % в ту или другую сторону не соответствует квадратуре, указанной в договоре.
  4. Изменилось назначение общих помещений, входящих в состав дома.

Если налицо хоть один из указанных выше фактов, необходимо обращаться прямиком в суд. В исковом заявлении нужно выставить следующие требования:

  • возврата всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
  • взыскание неустойки за весь период пользования вашими деньгами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
  • погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
  • компенсацию морального вреда. Исходя из судебной практики, целесообразно выставлять требование на сумму, не превышающую 15-20 тысяч рублей;
  • выплату штрафа в размере 50 % от цены всего иска;
  • компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.

Расторжение ДДУ

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти будних дней, выплатить всю сумму, которую присудил суд. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают капать новые проценты на невыплаченную сумму. Многие дольщики для участия в долевом проекте берут ипотечный кредит.

Вы можете в одностороннем порядке расторгать договор участия в долевом строительстве и пытаться вернуть свои деньги законным путем в нескольких случаях. Этот процесс регулируется девятой статьей ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

  • Застройщик не смог выполнить предусмотренные договором обязательства передать вашу квартиру в указанные в ДДУ срок. А точнее – просрочил этот срок на 2 месяца.
  • Девелопер создал объект строительства, но не выполнил все условия договора. В результате этого новостройка стала непригодной для проживания. В этой ситуации придется дополнительно доказывать эту непригодность, а также необходимость именно вернуть деньги, а не просто обязать застройщика выполнить гарантийные обязательства (ч.2 ст.7 ФЗ-214).
  • Застройщик нарушил требования части третьей статьи 15.1 ФЗ-214. Здесь речь идет о том, что застройщик не продлил и не заключил новые взаимоотношения с поручителем строительства (банком) и не предупредил об этом дольщика не меньше чем за 30 дней. Новый договор застройщик должен заключить не позднее, чем через 15 рабочих дней с момента окончания поручительства.
  • Застройщик прекратил возведение новостройки и очевидно, что в установленный договором срок здание не будет построено. Эту очевидность, если дело дойдет до суда, придется доказывать – экспертизой или иным образом.
  • Застройщик проводит существенные изменения проекта новостройки. Сюда входит повышение площадей квартир, из-за чего дольщику в дальнейшем пришлось бы платить разницу, увеличение этажности и прочие изменения, в том числе как самого объекта недвижимости, так и прилегающий территории.

К сожалению для дольщика, желающего просто так вернуть деньги за квартиру, п.1.2 ст.9 ФЗ-214 четко объясняет эту ситуацию – если девелопер исполняет обязательства по договору без нарушений федерального или иных законов, не нарушает иные требования федерального закона, то в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, или, иначе говоря, вернуть деньги, нельзя никак, кроме как в судебном порядке.

Если вы планируете расторгнуть договор без веских оснований – то лучше несколько раз все взвесить и проанализировать всю судебную практику. Закон четко говорит о том, что дольщик не может без оснований отказаться от исполнения договора и просто так вернуть деньги. Поэтому лучше рассмотреть возможность по соглашению с застройщиком и передать свою квартиру другому дольщику – за ту же сумму, за какую купили ее и вы.

Акулов Николай Валерьевич

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Риски расторжения

Если застройщик неплатежеспособен или не имеет средств на расчетном счете, можно не получить деньги по решению суда. При этом права на объект долевого строительства остаются за дольщиком. В реестр прав на недвижимое имущество нельзя внести запись о расторжении ДДУ без подтверждения проведенных взаиморасчетов.

Если у застройщика на счетах нет денег, инициируют  процедуру банкротства. Чтобы этого избежать, руководство строительных компаний добровольно выплачивает дольщику деньги. Если банкротство неизбежно, дольщик становится в реестр кредиторов, чтобы получить деньги непосредственно в ходе проведения процедуры банкротства.

Порядок расторжения договора долевого участия дольщиком

Перед обращением в суд мы тщательно анализируем застройщика и беремся за дело, только если есть реальная возможность исполнить решение суда в адекватные сроки, ведь гонорар адвокату выплачивается по факту получения денег дольщиком.

Договор долевогостроительства действителен только после регистрации в едином реестре. Такое юридическое действие выступает залогом безопасности.

Сделка о прекращении договора долевого строительства также в обязательном порядке гасится в Росреестре. Дольщик может сделать это самостоятельно, подав соответствующие заявление, копию уведомления и копию квитанции на оплату госпошлины в размере 350 рублей.

Процедурааннулированиясделкиимеетсвои риски:

  • покупательможетпотерятьижильё,исредства, еслистроительнаякомпанияобанкротилась;
  • участникстроительстватеряетзалоговуюсумму, чтобылавнесеназадом;
  • судом возможноуменьшениепроцентнойставки, в случае подачи застройщикомвстречногозаявления.

Во избежание попадания подопределенные риски и мошенническиесхемы,желаниеаннулироватьдоговордолжноиметьюридическоеподспорье. Чтобынепотерятьсвоиденьги,добитьсякорректногоразрешениявозникающих разногласий и насколько возможно быстрей получить причитающиеся средства, рекомендуетсяконсультироватьсяуквалифицированного юриста, которыйсоставит документы на выгодных для дольщика условиях.

Порядок расторжения договора долевого участия дольщиком

Основания для возврата денег за долевое строительство могут быть самыми различными. Изменение в законодательстве даёт право каждому дольщику отстаивать свои права в суде.

Процедура аннулирования сделки имеет следующие риски:

  1. Разрывая договор, покупатель отказывается от недвижимости, но этим самым он приобретает права требовать выплатить стоимость потраченных средств, страхование. В таком случае риск состоит в том, что покупатель может потерять и жильё и средства, если строительная компания обанкротилась. Для избегания таких последствий следует внимательно изучить рынок недвижимости.
  2. Разрывая договор, участник строительства теряет залоговую сумму, что была внесена за дом.
  3. Теряется выгода: сумма, которая оговаривается на начальном этапе стройки, гораздо ниже, чем при конечном результате. Аннулировав сделку на ранних этапах, утрачивается возможность продать квартиру и заработать деньги.
  4. Суд может уменьшить процентную ставку, если застройщик подаст встречное заявление.

Прекращение сделки имеет определённые риски, которые должны быть предусмотренными. Для грамотно составленного иска необходимо обратиться к юристу.

Анализ всей ситуации и консультация у специалиста сэкономит средства, время. Отказ от сделки может состояться юридически, только если сделка была зарегистрирована. Все сделки, что касаются долевого строительства, проходят через единый реестр. В данном документе можно найти все сведения об оплате, подписанных документах, взносах.

Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика в одностороннем порядке

Законодательством о долевом строительстве строго определено в каких случаях участник долевого строительства вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке (п. 1.1 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ):

  • строительство многоквартирного дома приостановлено или прекращено, причем имеются обстоятельства, свидетельствующие о возможном нарушении установленного договором срока, в течение которого объект должен быть введен в эксплуатацию и передан участнику;
  • существенное изменение проектной документации объекта строительства (планировка), а также увеличение/уменьшение размера квартиры (площадь);
  • у общего имущества дома и входящих в его состав нежилых помещений изменено назначение.

В случае наличия одного из указанных выше фактов, необходимо обращаться в суд с требованием о расторжении. В исковом заявлении нужно указать следующие требования:

  • возврат всей суммы денег, выплаченных дольщиком по договору;
  • взыскание процентов на денежные средства, уплаченные дольщиком в счет цены договора, за пользование указанными денежными средствами. Расчет процентов производится по основной ставке ЦБ (1/150 от суммы ДДУ за один день);
  • погашение понесенных расходов. Сюда можно включить уплату процентов по ипотечному кредиту, оплату арендованной квартиры, другие убытки, вызванные неисполнением своих обязательств застройщиком;
  • компенсацию морального вреда;
  • компенсацию всех судебных расходов, в том числе оплату юридических услуг.
Предлагаем ознакомиться:  Как подать на развод в одностороннем порядке с детьми и без детей ― Москва

После вынесения судебного решения, застройщик обязан в период, не превышающий десяти рабочих дней, выплатить всю сумму, взысканную судом. Если деньги не будут переведены в срок, то со следующего дня начинают насчитываться новые проценты на невыплаченную сумму.

В случае, если Вам необходима профессиональная помощь юриста по вопросам, связанным с долевым участием, то Вы можете обращаться к нам для проверки договора, составлении иска или просто для профессиональной консультации.

Процесс расторжения договора долевого участия не быстр. В первую очередь, законодательство требует попробовать расторгнуть договор в досудебном порядке и потребовать все убытки и неустойки у застройщика мирным путем. К сожалению, порядок расторжения ДДУ по инициативе дольщика ясно показывает, что застройщик не готов идти на это.

Дольщику необходимо выслать девелоперу уведомление ценным письмом с описью. Что должно быть включено в уведомление?

  • Указываем правовые основания для отказа от исполнения договора долевого участия. Здесь изучаем конкретный случай и руководствуемся п.1 ч.1 ст.9 ФЗ-214.
  • Пишем требование вернуть дольщику полную сумму, зачисленную по статье такой-то договора долевого участия (изучите ваш договор и найдите нужную статью в параграфе обязанностей дольщика).
  • Добавляем требование выплатить неустойку или проценты за использование ваших финансовых средств, указываем способ их исчисления.
  • Требуем вернуть другие убытки, если таковые имеются.
  • Указываем срок выполнения – здесь руководствуемся ч.2 ст.9 ФЗ-214 – не более 20-ти дней с момента отправки уведомления.

Договор долевого участия будет считаться расторгнутым сразу после направления письма девелоперу. Это регулируется ч.4 ст.9 ФЗ-214. Стоит учитывать это при расчете неустойки и прочих денежных требований. Хотя застройщик может выдвинуть такие требования, знайте, что никаких заверений у юридической службы девелопера или у стороннего нотариуса не нужно.

Что делать, если срок получения квартиры еще не вышел, но необходимо вернуть деньги?

Летом 2015 года гражданка Д. решила купить квартиру в новостройке по ДДУ. После долгого изучения целого спектра вариантов всеми доступными способами, Д. остановилась на застройщике ООО “М”. В процессе переговоров выяснилось, что заключить договор непосредственно с ним ей невозможно. Д. была направлена Застройщиком в офис некой компании ООО «О», представители которой подтвердили, что приобрести квартиру в указанном районе в строящихся домах можно только через их компанию.

В результате Д. была вынуждена заключить навязанные, фактически ненужные ей услуги по подбору и бронированию квартиры, платные консультации, «помощь» по государственной регистрации договора долевого участия. И лишь после оплаты всех перечисленных услуг, застройщик заключил с ней ДДУ на выбранный объект. Со своей стороны гражданка Д. выполнила обязательство по оплате средств полностью и своевременно согласно условиям ДДУ.

Порядок расторжения договора долевого участия дольщиком

Однако, после введения дома в эксплуатацию, Застройщик направил Д. уведомление о значительном изменении цены объекта в связи с увеличением площади квартиры по ДДУ. Стоимость объекта увеличилась на 500 000 руб., в данной ситуации указанная сумма была непосильна для дольщика, из-за чего, гражданка Д. просила оказать помощь в расторжении ДДУ.

В результате изучения представленных дольщиком документов, было выявлено существенное изменение проектной документации строящегося многоквартирного дома, а именно — превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства. В данном случае указанная в договоре общая площадь помещения увеличилась на 25%.

В результате рассмотрения данного спора, судом было вынесено решение об удовлетворении заявленных требований в максимальном размере. Со строительной компании в пользу дольщика были взысканы: 

  • деньги, которые участник ДДУ внес за объект согласно ДДУ;
  • проценты за пользование денег дольщика;
  • убытки, вызванные неисполнением обязательств застройщиком (в том числе расходы, связанные с заключением договоров оказания консультационные услуг, услуг по подбору, бронированию квартиры и услуг по государственной регистрации ДДУ);
  • компенсация морального вреда;
  • судебные расходы по оплате госпошлины;
  • расходы на оплату услуг представителя;
  • расходы по оформлению доверенности.

Если Вы тоже столкнулись с проблемным застройщиком, то наши юристы помогут Вам грамотно составить иск по договору долевого участия и расторгнуть его.

Если Вы решились на этот шаг, то должны быть веские причины. В законе четко прописаны основания для расторжения ДДУ (ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» от 30.12.2004г. № 214-ФЗ). А именно:

  1.  по инициативе участника долевого строительства;
  2.  по инициативе застройщика;
  3.  по соглашению сторон;
  4. в судебном порядке.

Однако стоит учитывать, что с 2017 года ст. 9 №214-ФЗ была дополнена новым пунктом. В нем указано, что дольщик не может расторгать договор в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик исполняет свои обязательства долевого строительства и соответствует всем действующим требованиям Федерального закона.

Если Вы, как участник долевого строительства, передумали покупать жилье у строительной компании, с которой уже оформлены все бумаги, то Вы вправе расторгнуть ДДУ на любом этапе строительства, даже если застройщик надлежаще исполняет свои обязательства.Штрафные санкции к таким «отказникам» применяться не могут, так как данное требование не соответствует нормам ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Также существует вариант переуступки прав на квартиру третьему лицу, что является наиболее выгодным для участника долевого строительства в материальном плане — деньги «возвращаются» сразу по заключению сделки. При расторжении возможно затягивание возврата денег, что может привести к судебному разбирательству.

Расторжение ДДУ подлежит государственной регистрации в Росреестре. Налоговый Кодекс РФ предусматривает такой размер госпошлины при разрыве ДДУ:

  • при соглашении сторон — размер госпошлины составляет 350 рублей (п. 30 ч. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • в одностороннем или судебном порядке — госпошлина не взимается.

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю,  закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

Основанием для расторжения в соответствии с 214 ФЗ может быть прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома и (или), наличие обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Это касается случаев, когда ключи должны выдавать еще через несколько месяцев, но уже сейчас понятно, что дом не успеют достроить. Подтверждения — оценка фактической степени готовности дома или уведомления строительной компании о будущем переносе сроков.В этом случае застройщик также обязан выплатить полную цену договора долевого участия и проценты за пользование этими денежными средствами.

По 451 ст. Гражданского Кодекса существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Таким образом, закон становится на сторону дольщика, если застройщик, например, грубо нарушает сроки исполнения обязательств.

Также поводом для расторжения ДДУ может быть существенное изменение проекта — характеристик приобретаемой квартиры, площади, изменения конструктивных элементов помещения. Насколько существенным является конкретное изменение условий договора и является ли оно поводом для расторжения, будет решать судья. При необходимости к процессу привлекают эксперта.

Порядок расторжения договора долевого участия дольщиком

Часто покупка квартиры в новостройке оформляется несколькими договорами. То есть сначала вы подписываете и оплачиваете некоторые авансовые документы, подтверждающие серьезность ваших намерений. По ним оплачивают до трех процентов от цены квартиры. Обычно это договоры об оказании агентских услуг отдела продаж или агентства недвижимости. В зависимости от формулировок договоров и акта такие суммы тоже можно взыскать.

Подписание акта означает ваше согласие с фактом исполнения договора долевого участия застройщиком, а потому в таком случае о расторжении говорить неправомерно.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Мирное расторжение возможно, если обе стороны, даже после аннулирования соглашения, следуют законодательству и выполняют условия после прекращения действия сделки. Застройщик обязан после одностороннего прекращения договора выплатить участнику строительства средства, которые тот выплатил строительной компании.

Расторжение договора через суд может быть по запросу дольщика, основным поводом для данной процедуры являются серьёзные нарушения, которые можно разрешить только таким способом.

Законодательством выделяются такие пункты, что рассматриваются только в суде:

  1. Застройщик полностью прекратил возведение объекта, факты указывают на то, что даже при возобновлении работ строительство не будет завершено.
  2. Были кардинально изменены проектные декларации, документы, что касаются площади квартиры, размещения, дополнительные характеристики.
  3. Все помещения, что должны быть в новостройке, изменили своё предназначение. Если квадратура по договору была предназначена для одних целей, по истечении времени застройщик самостоятельно внёс коррективы, такой процесс не может быть легальным, и нуждается в судебных разбирательствах.

Особое внимание необходимо уделить проверке при приёме своего нового жилья на несоответствие квадратных метров, перепланировке квартиры, это важные детали. При наличии несоответствия дольщик имеет право не принимать квартиру, подать заявление для разбирательств в судовом порядке.

В федеральном законе о долевом строительстве указано, что допускаются изменения в пределах 5% в любую из сторон. При измерениях нового жилья допускаются колебания только в пределах этой процентной ставки, если обнаружились большие недочёты, то дольщик может отказаться от жилья, потребовать все деньги.

Если застройщик добровольно требования не выполнил, прошло 20 дней с момента подачи уведомления, то обращаемся в суд.

Исковое заявление в суд должно содержать определенные данные, предусмотренные законом и судебной практикой – тогда защита прав дольщика будет проходить эффективнее и быстрее.

  • Нам нужно добавить в иск требование с возвратом цены договора – т.е. финансовые средства, которые передал дольщик застройщику.
  • Требования выплатить проценты за пользование деньгами.
  • Требования погасить убытки участника ДДУ.
Предлагаем ознакомиться:  Исковое заявление в суд на установление отцовства

Какие могут быть убытки в случае расторжения договора долевого участия дольщиком в одностороннем порядке?

  • Проценты, которые дольщик заплатил банку за пользование ипотечным займом.
  • Разницу между ценой, которую заплатил дольщик, и рыночной стоимостью объекта. Здесь потребуется заключение эксперта – не рекомендуем использовать эту возможность, так как суды неохотно идут на выполнение этих требований, а деньги на эксперта придется тратить дольщику.
  • Расходы по оплате услуг риэлтора, если таковые были. Придется доказать, что возможности приобрести квартиру у застройщика напрямую не было – это также достаточно сложно, а порой и невозможно.

В суд придется предоставить следующие документы:

  • Копия договора долевого участия, заверение у нотариуса не требуется.
  • Доказательства требований взыскать убытки – каждое из требований придется доказывать отдельно.
  • Если таковое имеется – то добавить отказ застройщика добровольно выполнить требования расторжения договора.
  • Сумма неустойки со способом ее расчета. Неустойка при расторжении ДДУ рассчитывается аналогичным образом, как и требование выплатить неустойку при выполнении самого договора – 1/150 умножаем на количество дней просрочки, ключевую ставку ЦБ РФ и стоимость квартиры.
  • Квитанции об оплате ГОСпошлины. Сумма может варьироваться — п. 3 ст. 333.36 НК РФ.

В ситуации с подачей иска за девелопера, придется руководствоваться статьей 28 ГПК РФ – иск к организации подается по месту регистрации и нахождения самой организации или ее филиалов, имеющих непосредственное отношение к предмету иска.

Расторжение ДДУ с ипотекой, субсидией и материнским капиталом

Что делать если предстоит расторжение дду с ипотекой? В случае судебного урегулирования этого вопроса банк-кредитор будет третьим лицом по иску. Представитель банка будет участвовать в судебном споре, ведь его интересы как залогодержателя тоже должны учитываться при вынесении решения, то есть распределении взысканных с застройщика денег.

Если для приобретения объекта недвижимости использовалась жилищная субсидия, застройщик обязан вернуть эти средства в департамент жилищной политики, а не напрямую дольщику. Аналогичная история с военной ипотекой — дольщик может вернуть только деньги, оплаченные им лично. Остальная сумма поступит на счет Росвоенипотеки. Такой же будет и схема при участии средств материнского (семейного капитала) — часть денег отправится в Пенсионный Фонд.

Если процесс прекращения договора и возврат средств по ДДУ достаточно понятен и несведущему в юриспруденции лицу, то при добавлении в процесс ипотечного кредита даже опытный юрист может попасть в тупик. К процессу добавляется еще одно лицо – представитель банка, выдавшего займ.

В такой ситуации договор ДДУ находится на балансе залога в банке, т.е. считается обремененным. И дольщик не может совершать с этим договором каких-то юридических действий. Поэтому появляется проблема – дольщик не может отказаться от договора и в итоге вынужден платить проценты банку. Банк по понятным причинам не хочет соглашаться на расторжение договора – ведь это прямая потеря денег. Конечно, есть и вопрос – а что делать с уже выплаченными деньгами, если договор расторгается. Потери денег могут быть очень существенными.

В законе нет прямых указаний на процессы при расторжении ДДУ с ипотекой, но есть указание, что убытки, понесенные при расторжении договора, выплачиваются виновной стороной. В этой ситуации дольщику стоить включать их в исковые требования.

Пошаговый алгоритм

Итак, каким образом мы расторгаем договор участия в долевом строительстве с ипотечным кредитом?

  • Лучше всего в письменном виде заказной почтой извещаем отделение банка, в котором оформляли ипотеку, о своих намерениях расторгнуть договор.
  • Туда же прикладываем заявление, где просим пересчитать проценты из-за желания погасить кредит досрочно.
  • Пишем уведомление или готовим заявление в суд на адрес девелопера, где указываем два счета – тот, на который нужно вернуть деньги дольщика (первоначальный взнос) и тот, на который должны быть возвращены деньги, полученные застройщиком от банка.

Нужно внимательно проанализировать кредитный договор. В нем может быть прописана обязанность погасить кредит полностью, если решено расторгнуть договор долевого участия. Кстати, если такого пункта нет, то можно потом приобрести другое жилье, а возвращенные от девелопера деньги направить на его покупку – экономия времени и средств.

Обязательно регистрируем все договора в Росреестре – как договор ипотечного займа, так и договор долевого участия. Факт расторжения договора нужно фиксировать с помощью обращения в палату или с помощью сотрудников многофункциональных центров. Аналогично нужно поступать с записью об взятии и последующем расторжении договора ипотечного займа.

Документы

В случае с прекращением действия ДДУ нужно предоставить в Регпалату: Чтобы избавиться от записи об ипотеке:
  • Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность.
  • При наличии – соглашение о заключении сторон (застройщик, банк, дольщик).
  • Копия уведомления о расторжении ДДУ.
  • Судебное решение.
  • Письмо из банковской организации, где обязательно должна быть прописана строка о том, что дольщик погасил долг.
  • Заявление и дольщика, и представителя банка на одном листе.
  • Сам ипотечный договор или его копия.
  • Оригинальная закладная и ее копия – с обязательной отметкой банка о погашении ипотеки.
  • Судебное решение о прекращении действия ипотечного договора.

Как расторгнуть договор с застройщиком в судебном порядке

Нужно учитывать, что в процессе расторжения ДДУ судебная практика явно демонстрирует, что исковые требования дольщика будут снижены за счет сокращения неустойки. Конечно, основную сумму вы скорее всего получите, но придется потрудиться.

Здесь следует знать, что застройщик будет пытаться доказать, что неустойка несоразмерна его действиям. Нужно учитывать ст. 333 ГК РФ, согласно которой суд должен уточнить все обстоятельства возникшей суммы – цена, другие работы и прочее. Смело доказывайте, что рыночная стоимость таких квартир изменилась не в вашу сторону, и вы проигрываете довольно много денег. Тогда суд пойдет вам навстречу.

В общем же, изучение судебной практики в случае одностороннего расторжения ДДУ дольщиком показывает, что даже если суд первой инстанции не соглашается с требованиями пострадавшего участника строительства, то апелляция удовлетворяет требования дольщика.

Расторжение по взаимному согласию

Споры с застройщиком по договору долевого участия

Расторгнуть договор можно и мирным путём, обе стороны могут встретиться для переговоров, решить все недомолвки, разорвать сделку в соответствии с законом.

Преимущества такого способа:

  • быстрый и удобный процесс, который можно решить за один день;
  • все права и обязанности учитываются;
  • требования обеих сторон полностью удовлетворяются в мирном порядке.

Причинами могут выступать различные факторы как со стороны застройщика, так и участника стройки. Если повод аннулировать сделку существенный и приемлемый для обеих сторон, то составляется новое соглашение. Чтобы прекратить все обязательства по договору не нужно выполнять условия, требования. Основное условие – это взаимное решение всех возможных нюансов. Такой вариант максимально удобный для строительной компании и участника возведения объекта, экономия денег и времени.

Существуют и некоторые особенности, что касаются выплат по сделке. При мирном решении проблемы сумма выплат дольщику ниже, чем, если бы он подал иск в суд. Недобросовестный застройщик может включить в договор пункт, который не указывает на точный срок выплаты.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика осуществляется только по одной причине: невыплате предусмотренных сделкой средств. Строительная компания может лично переговорить с участником и решить вопрос по обоюдному согласию. Для того чтобы все интересы были учтены, необходимо проконсультироваться с юристом, правильно составить новое соглашение, чтобы были оплачены все расходы.

Судья выносит решение о максимальном удовлетворении иска дольщика о взыскании денег и процентов по договору долевого строительства

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.  Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа.

Иногда дольщикам в силу разных причин необходимо просто вернуть оплаченные по ДДУ деньги. Учитывая прогрессирующее снижение цен на жилье, начавшееся в конце 2014 года, такая схема может быть выигрышной для дольщика. Конечно, у вас есть выбор — дождаться получения ключей и подать в суд для взыскания неустойки по дду, или расторгнуть договор, вернуть полученные деньги и вложить их, например, в другую недвижимость. Обращайтесь — мы бесплатно проанализируем ситуацию и поможем принять выгодное решение.

Самый простой способ прекращения договорных отношений — по соглашению сторон, если между участниками нет никаких разногласий и диссонансов.

Не является исключением при расторжении ДДУ дольщикомполучение компенсации за пользование его финансовыми средствами в процентном размере 1/300 от ключевой ставки. Ее исчисление можно начинать с первого внесения долевого взноса.

Свое право на расторжение договора долевого строительства дольщикможет использовать в случае окончания у застройщика банковского поручительства на возведение строения — гарантии выполнения им своих обязательств. Кампания обязана предупредить дольщиков не позднее месяца до окончания срока ее действия и заключить новое соглашение в 15 дней.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector