Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 110-93-26 (бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
+7 (812) 317-74-92 (бесплатно)
Регионы (вся Россия):
8 (800) 550-95-86 (бесплатно)
Какие документы нужно требовать с продавца при покупке квартиры

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру

Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты.

Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены.

Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.

Как проверить подлинность?

fizkes/Depositphotos

В процессе подбора жилья, покупатель предъявляет свои требования к квартире. Чтобы не пожалеть о сделке в самое ближайшее время, покупатель предпринимает следующие действия, прежде, чем составить предварительный договор или оформить задаток:

  1. Осмотр территории, изучение инфраструктуры и ближайших домов. Осмотр следует начинать с придомовой территории, двора.
  2. Внешний вид дома, в котором расположена квартира: есть ли трещины, в каком состоянии балконы и пр.
  3. Состояние подъезда. Внутри покупатель должен обратить внимание на степень чистоты лестничных пролетов, площадок, лифта, исправен ли мусоропровод, состояние соседствующих с квартирой дверей.
  4. Осмотр внутри квартиры производится в следующем порядке: планировка, наличие перепланировки, толщина стен, высота потолков, качество ремонта, наличие плесени и грибка, подтеков на стенах и потолке, состояние инженерных коммуникаций, работа вытяжки, газовых приборов, сантехнического оборудования.
  5. Вид из окна важен, так как от него зависит психологический комфорт проживающих.

Оптимальным вариантом станет обследование квартиры совместно с экспертом, который сделает оценку степени изношенности и техническое состояние будущего приобретения, либо обратиться к независимое экспертное бюро для проверки и оценки квартиры.

Получить документы от продавца – это только полдела. Нужно еще проверить подлинность этих документов, а также собрать информацию, которую продавец предоставить не может.

  1. Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавцаПроверяем подлинность квартиры — выписка ЕГРН. Подлинность самого документа проверить проблематично, но его можно сравнить с другим источником: данными Росреестра. Для этого на сайте этого ведомства достаточно ввести точный адрес покупаемого жилья. Если данные не совпадут, то стоит задуматься: не пытается ли продавец вас обмануть?
  2. История сделок с квартирой. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН, которая предоставляется продавцом. Тут стоит обратить внимание, как часто квартира меняла владельцев. Если недвижимость слишком часто продавалась, то это повод насторожиться и задать дополнительные вопросы продавцу по этому поводу.
  3. Проверка планировки квартиры. Нужно визуально сравнить планировку в квартире с техническим паспортом и выпиской из БТИ. Если данные не совпадут, значит, перепланировка незаконна и бремя по ее легализации ляжет на нового владельца. От такой квартиры нужно отказываться, либо указывать на несоответствие продавцу и предлагать ему привести в порядок документы до продажи.
  4. Проверка генеральной доверенности продавца. Если недвижимость продается по генеральной доверенности, то нужно проверить 2 момента:
    • Подлинность доверенности. Данную информацию можно получить у нотариуса, который ее заверял.
    • Адекватность и дееспособность продавца. Нотариусы не всегда вдаются в подробности личности владельца. Поэтому, если у вас есть сомнения, то вы должны запросит справки из наркологического и психоневрологического диспансера.

      Если человек стоит на учете, то от такой сделке лучше отказаться, либо настоять о проведении сделки через опекуна: у каждого поднадзорного есть назначенный опекун.

    У опекуна должно быть разрешение на продажу квартиры из органов опеки.

  5. Проверка временно выписанных граждан. Справка из паспортного стола и расширенная выписка из домовой книги позволят уточнить, нет ли сейчас других прописанных в квартире (их не должно быть), но в ней могут быть не указаны лица, временно выписанные из нее: помещенные в места лишения свободы, в психоневрологические диспансеры и так далее.

    СОВЕТ: Сделать это можно только получив выписку вместе с владельцем квартиры и задав все уточняющие вопросы уполномоченному лицу.

    Если есть временно выписанные из квартиры, то сделку лучше отменить. По освобождению из лечебницы или тюрьмы они имеют полное право проживать в этой квартире.

  6. Проверка наличия супруги или супруга и сопоставление с датой приобретения квартиры. Чтобы не получить претензию на квартиру от супруга или супруги продавца, требуется проверить их наличие.

    Для этого нужно попросить продавца предоставить паспорт. Если в нем указана регистрация брака, то следует запросить свидетельство о браке и сопоставить даты с договором купли-продажи квартиры.

  7. Проверка инвестиционного контракта застройщика. Получив от застройщика копию инвестиционного контракта, необходимо обратить внимание на 2 момента:
    • Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавцаНаличие квартир предоставляемых бесплатно. Если таковые имеются, то в них могут быть заселены социально неблагополучные семьи, что может привести к конфликтам на бытовой почве.
    • Размер социального обременения застройки. Администрации городов и районов заставляют строительные компании возводить рядом с домами детские площадки, стоянки и другие объекты инфраструктуры. Без них дом не будет принят, а значит покупатели не получат свои квартиры.

      Если такого социального обременения много, высока вероятность задержки в сдаче дома. Встречались случаи задержек на 2 года и более.

  8. Проверка проектной декларации. В этих документах много полезной информации, но она носит юридический характер и тяжела для анализа рядовому гражданину. Главное, на что стоит обратить внимание – добровольное страхование рисков. Если таковое имеется, вы можете больше доверять такому застройщику.
  9. Проверка проектной документации. Этот пакет документов отражает визуализацию строительства, а также согласованные коммуникации. Главное, на что стоит обратить внимание – согласованность подводимых коммуникаций, которая отражена в государственной экспертизе проектной документации. Если такого согласования нет, то есть вероятность остаться без воды, света, газа и так далее.
  10. Проверка разрешения на строительство. В этом документе нужно проверить соответствие юридического лица указанного в нем с юридическими лицами указанными в других разрешительных документах. Если они отличаются, то следует запросить разъяснение у застройщика.
  11. Проверка категории земель. В свидетельстве на собственность на земельный участок или арендном договоре на него, должно быть указано, что он предназначен для строительства многоквартирного дома. При любой другой категории земель есть риск, что застройщик не сможет изменить назначение земель и дом будет в последующем снесен.
  12. Проверка надежности страховки долевого строительства и банковских гарантий. Застройщики обязаны страховать недвижимость, возводимую по договорам долевого строительства и получать банковские гарантии. Их наличие сообщает о том, что строительная компания работает в рамках правового поля и это уже лучше, чем у 40% рынка.

    ВНИМАНИЕ: Но этого недостаточно: у банков отзывают лицензии, а некоторых страховые компании не могут покрыть даже сумму, уплаченную за страховку.

    Единственным способом понять, насколько надежны эти организации – посмотреть их рейтинг. Доверять стоит только тем организациям, которые входят в ТОП-100 в своей нише.

  13. Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавцаПроверка обременения недвижимости, продаваемой застройщиком. Эта информация проверяется в выписке ЕГРН. В данном случае лучше ее получить самостоятельно, чтобы получить самые свежие данные. Если такие обременения есть и они значительны, то лучше отказаться от такого застройщика.

    Выписка из ЕГРН пожжет быть получена любым желающим в МФЦ. Стоимость выписки: 400 рублей.

  14. Проверка правильности полученных разрешений и допусков. Получив от застройщика выписку ЕГРЮЛ, необходимо сравнить все данные в ней: ИНН, ОГРН, наименование юридического лица, со всеми разрешительными документами. Если какие-то данные не будут совпадать – укажите застройщику на это и получите разъяснения.
  15. Проверка финансовой стабильности застройщика. Данную информацию можно проверить по балансу организации. Если за последние 3 года имеется явное смещение в сторону кредиторской задолженности – значит, компания испытывает серьезные финансовые трудности, это должно насторожить.

    Если стоимость объекта более чем в 2 раза превышает собственные средства компании, значит, застройщик планирует привлекать кредиты для завершения строительства (собрать столько денег с дольщиков вряд ли удастся), но гарантий, что кредит будет предоставлен – нет, значит, растут риски, что дом не будет сдан.

  16. Проверка формы договора. В данном случае, в договоре должны быть указаны те же данные, что вам были сказаны в разговоре. Например, если сказано, что в квартире должна быть установлена металлическая входная дверь, это должно быть указано и в договоре.
    ВАЖНО

    : Также обратите внимание, что в договоре должны быть ссылки на

    Федеральный закон №214

    . Если таких ссылок нет – это попытка обойти закон, что может повлечь за собой проблемы с квартирой и домом в целом.

  17. Проверка допуска СРО. Если срок действия допуска заканчивается ранее, чем срок сдачи квартиры и в ранее проведенных проверках вы обнаружили, что застройщик имеет финансовые трудности, то стоит меньше доверять такой компании, а лучше и вовсе отказаться от сотрудничества с ней.
  18. Проверка соответствия домам государственным стандартам. Чтобы удостовериться в правильности строительства дома, достаточно ознакомиться с экспертизой проектной документации. Главное правило: она должна давать положительное заключение.
Предлагаем ознакомиться:  Берется ли налог спри составлении договора дарения

В целом, покупка квартиры – это сложный многоэтапный процесс, в котором нужно учитывать множество подводных камней. Большую часть, конечно, можно проверить самостоятельно, но придется потратить очень много времени. А некоторые моменты невозможно нормально проверить без юридического образования. По этой причине, лучше не экономить на оплате услуг профессионала. Возможные проблемы обойдутся значительно дороже,

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Шаг 2 – проверка истории квартиры

Попросите у собственника выписку из Единого

Защита прав продавца и покупателя

государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.

«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.

Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.

По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права.

Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Предлагаем ознакомиться:  Кострома переоформление квартиры по договору дарения

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая».

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

Предлагаем ознакомиться:  Приватизация гражданами жилых помещений

Пакет документов, необходимый для покупки квартиры

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Покупка квартиры: какие документы нужно требовать с продавца

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Шаг 3 – проверка качества квартиры

Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.

Документы к сделке от продавца

С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер.

Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.

Если вся информация удостоверена и никаких препятствий к сделке со стороны закона нет, назначают дату оформления договора купли-продажи и проверяют, какие документы должны быть у продавца.

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

К сделке продавец должен предоставить следующие документы:

  1. Гражданский паспорт.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Техпаспорт, кадастровый паспорт.
  4. Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по налоговым сборам.
  5. Справка о своевременности платежей ЖКХ и отсутствии долга.
  6. Выписка из домовой книги, справка о составе семьи по адресу отчуждаемой квартиры.
  7. Нотариально заверенное согласие всех собственников на продажу.
  8. Разрешение отдела опеки (если собственник – ребенок до 18 лет).
  9. Нотариальное согласие второго супруга на сделку.

Шаг 5 – проверка прав третьих лиц

Попросите собственника предоставить вам

расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.

Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку.

Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?

В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector