Особенности заключения договора мены квартиры

Различие между обменом и меной

Говоря о сделках обмена, нужно принимать во внимание существование двух различных вариантов. В обоих случаях происходит обмен, но имеются некоторые различия.

При сделках мены жилую площадь обменивают ее собственники. Во время подписания соглашения право владения переходит от одного собственника к другому. Если же заключают обмен, то действия производят над жильем, которое не находится в собственности. На него имеют договор найма.

Договор мены квартиры или другой недвижимости предусматривает, что каждый из участников сделки является продавцом и покупателем сразу. Договор обмена квартирами предусматривает перезаключение договоров с наймодателями. Перед сделкой нужно согласовать действия с арендодателем. Не возможен обмен площадей, используемых по найму, на недвижимость собственника. Данные сделки подчиняются разному законодательству. Мена попадает под действие ГК, а обмен регулирует Жилищный Кодекс.

Понятие

Что такое договор мены жилого помещения? Итак, чтобы обменять две жилплощади друг на друга законодательно закреплен такой вид соглашения.

При этом особенность заключается в том, что каждая сторона выступает условно и продавцом и покупателем. Права и обязанности по передаче объекта возникают участников, равно как и права на принятие другого объекта.

Согласно ст. 567 ГК России договором мены считается такой, при котором одна сторона обязуется отдать второй имущество в обмен на иное. Кроме того в законе сказано, что к нему применяются основные правила о купле-продаже.

Гражданский кодекс РФ Статья 567. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Договор мены недвижимого имущества образец.

Особенности заключения договора мены квартиры

Договор мены квартир заполненный образец.

Что такое договор обмена квартиры на дом с участком?

При такой сделке сторона, имеющая в собственности квартиру, меняет ее на дом с земельным наделом, на котором он расположен.

Если участники соглашаются, что мена неравноценна, одна из них делает другой доплату деньгами.

При данной сделке первый участник утрачивает собственность на квартиру (является ее продавцом), взамен приобретает собственность на дом и участок (является их покупателем).

Вторая утрачивает собственность на участок земли с домом на нём (является их продавцом), приобретает собственность на квартиру (является их покупателем) (читайте об обмене дома на квартиру).

Договор мены квартиры на дом с земельным участком образец.

О том, как обменять комнату в общежитии или коммунальной квартире, а также двухкомнатную и трехкомнатную квартиру, какие документы потребуются для обмена жилплощадями, вы можете узнать из наших статей.

Налог при обмене недвижимости

Налоговый кодекс не регламентирует особенностей налогообложения такого вида сделок, однако Гражданский кодекс уточняет, что для подобных договоров применяются такие же правила и нормы, как и для договоров купли-продажи. 

В том случае, если владелец квартиры обладал ею более 3-х лет, его освобождают от уплаты НДФЛ. Если срок владения объектом недвижимости меньше 3-х лет, тогда обязанность уплаты налога возникает, но с учетом права на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.

По общему правилу – владение недвижимым объектом более трех лет с момента покупки, освобождает собственника от выплаты налога на доходы физических лиц. Когда потребовалось осуществить продажу квартиры (доли, комнаты) менее, чем по истечению данного срока, то НДФЛ будет оплачиваться с учетом права на получение имущественного вычета, размер которого составляет 1000000 рублей.

Внимание! Равноценная мена объектов недвижимости, предоставляет новому собственнику право отказаться от выплаты НДФЛ, если он не воспользовался правом получения имущественного вычета. Что фактически, будет являться формой взаимозачета.

Добавлено:
20.12.2016 00:30:09

При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.

Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:

  • согласие собственников на осуществление обмена;
  • дату заключения сделки;
  • порядок передачи помещений и прав на них;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Расскажем далее, что нужно включать в текст основного договора, требуется ли нотариальное заверение, как осуществляется регистрация и расторжение сделки.

Условия, без указания которых, сделка будет считаться недействительной:

  1. Предмет договора – квартира, дом, отдельное помещение.
  2. Характеристика предмета договора – этажность, адрес местоположения, площадь, кадастровый номер и т.д.
  3. Стоимость объекта недвижимости.
  4. Указание граждан, которые вправе пользоваться помещением. Если они отсутствуют, это тоже нужно прописать.
  5. Соглашение по всем пунктам договора.

Без указания вышеперечисленных условий сделка признается недействительной, соответственно, переход прав осуществлен не будет.

Законодательно установленного образца договора мены не существует, но помимо существенных условий стороны включают в текст соглашения и дополнительные пункты. К ним относятся:

  • наименования сторон;
  • паспортные данные или реквизиты сторон;
  • дата и населенный пункт заключения сделки;
  • форс-мажорные обстоятельства и порядок действий при их наступлении;
  • подписи сторон.

В некоторых случаях целесообразно указать срок. В теории собственники обмениваются правами на имущество единовременно. Однако с практической точки зрения это почти не осуществимо. Когда одна из сторон получает документы на квартиру раньше, чем другая, договор должен иметь срок действия. По его истечению получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

Законом не предусмотрена необходимость заверять сделку нотариально. Вопрос обращения в нотариальную контору стороны решают самостоятельно.

Участники обмена могут составить типовой договор и обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ для осуществления регистрации прав. По большому счету сотрудники учреждений выполняют те же функции, что и нотариус – проверяют документы на подлинность и удостоверяют их.

Тем не менее, в обращении к нотариусу есть смысл. Несомненный плюс заверения – удостоверение юридической чистоты и корректности договора. Еще одно преимущество в том, что в нотариальной конторе будет храниться экземпляр документа. Если одна из сторон потеряет договор, его всегда можно восстановить.

Особенности заключения договора мены квартиры

Обращение к нотариусу подразумевает возникновение дополнительных расходов. Стоимость услуг рассчитывается исходя из стоимости жилья, и может составлять 0,15-0,3 %. Плюс к этому потребуется оплатить техническую работу нотариуса.

Права собственности перейдут к участникам сделки после выполнения трех действий:

  1. Регистрация договора мены и внесение корректировок в Росреестр.
  2. Фактический обмен, подтвержденный подписанными актами приема-передачи.
  3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на предмет договора.

Чтобы осуществить эти этапы потребуется предоставить следующие документы:

  • заявления участников обмена;
  • общегражданские паспорта или учредительные документы организации;
  • доверенность для представителей сторон;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (за регистрацию права собственности нужно заплатить 2000 рублей);
  • кадастровые и технические паспорта объектов;
  • договор мены в трех экземплярах;
  • нотариальное согласие или личное присутствие супругов (если передаваемое имущество является совместно нажитым;
  • свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на предметы обмена;
  • согласие третьих лиц, если передаваемый объект обременен;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников не достиг совершеннолетия.

Для прохождения государственной регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения одного из предметов обмена. Для последующей регистрации права собственности следует обращаться по месту нахождения каждого из объектов соответственно.

Расторжение сделки

Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению судебных органов. Согласно ст. 453 ГК РФ, требовать возвращения предмета сделки до ее расторжения невозможно.

Для обращения в суд должны быть веские основания, которые возможно подтвердить. К таким основаниям относят:

  • подписание документы под влиянием угроз жизни или здоровью;
  • введение в заблуждение относительно содержания договора;
  • допущение намеренных или случайных ошибок в тексте документа, которые оказывают влияние на смысл договоренностей;
  • одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета или природы сделки;
  • несоблюдение условий договора.

Обратиться в суд можно до истечения срока исковой давности, который составляет максимум три года. Для некоторых случаев срок исковой давности меньше и составляет один год.

При неудовлетворении результатом сделки одной из сторон необходимо попытаться урегулировать ситуацию, не обращаясь в суд. Расторжение в одностороннем порядке невозможно.

Предлагаем ознакомиться:  Закон о референдуме

Прежде чем подавать исковое заявление инициатор расторжения должен направить второй стороне письменное предложение о мирном урегулировании вопроса. В суд следует обращаться только после несогласия или игнорирования предложения.

Договор мены не подлежит налогообложению, если происходит обмен равноценными объектами. Это прописано в ст. 658 ГК РФ.

Когда объекты имеют разную стоимость, и одна из сторон платит компенсацию, эта сумма признается доходом и облагается налогом. Его размер составит 13% от разницы между стоимостью объектов.  Избежать выплаты можно, оформив налоговый вычет в ФНС или по месту трудовой деятельности.

Что такое договор мены

Эти правила действуют, если недвижимость находится в собственности менее трех лет. Помимо непосредственно уплаты налога, потребуется сдать в налоговую декларацию.

Правила осуществления сделок мены прописаны в гл. 31 Гражданского свода законов РФ. Там же можно найти правила составления документации, условия заключения сделок. Законом предусмотрена свободная письменная форма договора. Бланк может быть распечатан при помощи техники либо прописан вручную. Законом не предусмотрена обязательная регистрация соглашения в нотариальной конторе, но этот шаг может избавить собственников от лишних волнений в будущем. Участие нотариуса позволяет избегать случаев мошенничества и привлечь к ответственности недобросовестных участников сделки.

При составлении соглашения обязательно выполнение следующих условий:

  • указывать личные данные сторон на основании гражданских паспортов;
  • точно указать расположение объектов, их описание;
  • предоставить сведения о документах на право собственности;
  • по желанию, составить акт с подробным описанием внешнего вида и содержимого объектов мены;
  • прописать об отсутствии претензий к недвижимости со стороны третьих лиц;
  • указать количество лиц, которые имели право пользования объектом мены;
  • установить сроки совершения сделки;
  • отметить необходимость внесения доплаты одной из сторон.

Каждый случай мены уникален, поэтому говорить о возможности строго определенного бланка соглашения не приходится. Быстро составить бланк, соответствующий законодательным нормам поможет образец.

Налогообложение РФ не предусматривает отдельных правовых норм по сделкам мены. Этот вид договоров подпадает под действие ГК о купле-продаже.

На основании этого имеем:

  • если собственник владел недвижимостью в течении трех и более лет, налог не оплачивается;
  • если недвижимость находилась в собственности менее трех лет, можно получить налоговый вычет в 1000000 российских рублей.

Некоторые лица пытаются уйти от налогов, заключая сделки мены недвижимости, которая не является равноценной. Такие варианты редко проходят проверку Росреестра. В результате обмана можно столкнуться с неприятностями со стороны налоговой службы.

бесплатно

Вы можете получить ответ на свой вопрос, задав его в виджете юриста внизу справа или позвонив нам
Бесплатная консультация по телефону

Москва, Московская область:

7 (499) 455-04-42

Санкт-Петербург, Ленинградская область:

7 (812) 603-46-96
Задать вопрос в онлайн режиме

Законодательная база

Какими законами регламентируется составление и заключение договора обмена квартирами?

Особенности договора мены квартиры

ГК РФ в главе 31 определяет основные правила осуществления мены и составления соответствующих бумаг.

Этот законодательный акт – главный в регулировании такого рода вопросов.

При мене недвижимости все ответы на вопросы можно найти именно здесь.

Договор мены квартиры, образец

Заполненный образец договора мены легко найти в интернете, поэтому не будем подробно останавливаться на нем. Важно, чтоб готовый договор обмена недвижимости содержал правдивую и полную информацию об объектах сделки и собственниках жилья.

Стоит обратить внимание на такие моменты:

  • соответствие указанных в договоре адресов реальным;
  • имеют ли стороны право заключать сделку;
  • соответствие данных о праве собственности документам;
  • стоит отметить, на кого ложатся расходы по регистрации сделки;
  • прописать о согласии сторон с состоянием недвижимости и о проведении осмотра до сделки;
  • отметить дееспособность лиц, участвующих в сделке;
  • указать, что отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать мену на невыгодных условиях.

Документ принято составлять в трех экземплярах. По одной копии выдают участникам сделки, третий договор передают в гос. органы для регистрации и хранения.

Важно! После составления договора мены с доплатой нужно сверить указанные цифрами и прописью суммы, обязательства по оплате услуг регистрации.

Требования к форме и содержанию

Законом определена простая письменная форма договора обмена недвижимости. Это означает, что не нужно в обязательном порядке заверять у нотариуса, а достаточно просто составить его на бумаге, причем, можно письменно от руки или в печатном варианте, и подписать каждым участником соглашения.

После этого, если соблюдены все условия, бумага считается составленной верно и принимает законную силу. Стороны по собственному желанию вправе привлечь нотариуса, как к составлению, так и заверению.

Это поможет избежать ошибок и доказать, что стороны стремились к заключению сделки, но будет стоить некоторой суммы за работу специалиста.

Что вносится в договор? Когда составляется такого рода документ, сначала обозначается его название, а, следовательно, предназначение. Обычно указываются данные:

  • об участниках согласно паспортам или другим документам (Ф.И.О., место проживания, паспортные данные);
  • Фото №4о предмете, то есть о тех жилплощадях, которые будут обмениваться;
  • о правах и обязанностях сторон;
  • о дате сделки;
  • о порядке разрешения спорных и форс-мажорных моментов;
  • условия доплаты если такая предусмотрена;
  • подписи.

О том, можно ли использовать материнский капитал в качестве доплаты при обмене квартиры, вы можете узнать из нашей статьи.

Все данные о предмете и сторонах должны вноситься на основе документов, правильно и точно.

Документ заключается в письменной форме. Его нотариальное заверение производится по требованию одной или обеих сторон.

Как грамотно составить договор мены квартиры?

Участниками являются только собственники недвижимости.

  1. В шапке указывают Ф.И.О.; адреса регистрации; номера, даты и органы выдачи, коды подразделения, адреса регистрации паспортов.
  2. Числа пишутся цифрами и прописью.
  3. В конце текста Ф.И.О. участников указываются полностью и ставятся подписи.
  4. Если собственников объектов несколько, необходимы паспортные данные и подписи каждого. Если в их числе есть юр. лица, вместо паспортных данных пишутся их реквизиты, подпись ставит руководитель или доверенное лицо (прилагается доверенность).

К документу прилагаются:

  • план участка земли с домом;
  • поэтажный план здания, в котором находится жилплощадь;
  • передаточные акты, подписанные участниками.

При желании стороны могут заключить предварительный договор.

Сбор документов

Для заключения сделки будет достаточно гражданских паспортов сторон и документов на право собственности. Договор обмена квартиры с доплатой предусматривает наличие документов, указывающих оценочную стоимость жилья. Разницу, которую должна уплатить одна из сторон, рассчитывают исходя из официальных данных акта оценки.

Перечень документации, требуемой для заключения договора мены, аналогичен списку бумаг, запрашиваемых для процесса купли-продажи квартиры. Отличие состоит в том, что документы следует подготовить обеим сторонам сделки.

Пакет включает бумаги:

  • документ, подтверждающий наличие прав на объект недвижимости;
  • паспорт из кадастра;
  • выписка из домовой книжки;
  • копия лицевого счета;
  • паспорт;
  • свидетельство о браке либо расторжении такового;
  • если недвижимость приобретена в браке, следует подготовить согласие от супруга, либо супруги на проведение сделки и заверить документ нотариально.

Не исключено, что пакет документов потребуется дополнить. Здесь все зависит от особенностей каждой конкретной ситуации.

Договор мены во многом схож с соглашением о купле-продаже, однако, этот вид контракта обладает определёнными особенностями. Нюансы требуют тщательного изучения еще до процедуры подписания документа. Важно составить положения договора таким образом, чтобы в дальнейшем не возникало спорных моментов. Оптимальным же вариантом будет заключение соглашения при помощи юриста.

Существенные условия

К существенным условиям относят:

  1. Предмет: какая конкретно жилплощадь (адрес, технические характеристики) меняется на какой дом (адрес, технические характеристики) и участок (местонахождение, площадь, план). Правоустанавливающие документы на все объекты, кем, когда, где зарегистрированы.
  2. Размер доплаты (при наличии), порядок внесения.

Без существенных условий договор не считается заключенным.

Технические характеристики дома и квартиры включают количество комнат, площадь каждой, общую и жилую площадь, инвентарную стоимость по документам БТИ (реквизиты справки), материалы, из которых построены здания, количество этажей, технические паспорта с планами расположения на этаже и земельном участке.

По земельным наделам указываются кадастровые номера, площадь, цель пользования, функциональное назначение, список находящихся на них объектов, нормативную стоимость, прилагаются экспертные оценки, кадастровые карты.

Предлагаем ознакомиться:  Популярные схемы: за что судят банкиров || Иск на банк тк из-за них на меня завели уголовное дело

Участники правоотношений в тексте информируют друг друга о имеющихся проблемах в отношении обмениваемых объектов (или их отсутствии):

  1. Спорах о собственности, границах участка, претензиях, исках третьих лиц.
  2. Сервитутах.
  3. Нахождении недвижимости в аренде, залоге, под арестом.

Существенным условием является только указание о предмете. Это означает, что, если предмет не указан или не описан однозначно, так, что можно выделить из массы других единиц недвижимости, то договор автоматически считается ничтожным.

Как грамотно составить договор мены квартиры?

Цена, обязанности и другие пункты не входят в раздел существенных. Это означает, что без указания этих условий, документ автоматически не теряет юридической силы.

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ, который и регулирует подобные сделки с жильем, существенными условиями (без них договор считается недействительным) являются:

  1. Предмет договора мены – квартира, дом, помещение. Описываются основные сведения о жилье: этажность, адрес, общая площадь, словом, все технические характеристики объекта недвижимости.
  2. Стоимость жилья с указанием суммы доплаты, если таковая имеется.
  3. Список граждан, которые могут пользоваться на законных основаниях этим помещением. Если таковых нет, это также прописывается в договоре.
  4. Соглашение по всем пунктам. Если продавцы не сходятся в цене, способе или времени передачи, договор не может быть заключен.

Стоимость нотариального заверения

Обязательной наториальной регистрации договора мены не предусмотрено, поэтому владельцы квартир могут составить типовой договор и предоставить его в Росреестр при получении свидетельств.

По сути, органы государственной регистрации и нотариальные конторы выполняют схожие процедуры: проверяют подлинность и действительность правоустанавливающих документов, справок из реестра недвижимости и так далее.

Обращаться или нет к нотариусу, решают стороны сделки самостоятельно.

Несомненным плюсом является тот факт, что нотариусы хранят подобные документы.

В случае утери одной из сторон этого важного документа, будет возможность восстановить его, если сделка заверялась нотариально.

Стоимость заверения сделки устанавливается исходя из цены жилья. То есть, от оценочной стоимости более дорогого помещения взимается процент – от 0,15 до 0,3%, но не менее установленной суммы. К этому плюсуются правовые и прочие услуги.

Большим преимуществом нотариального заверения документа можно считать юридическую чистоту составленного договора. Незнакомые с нормами действующего законодательства продавцы жилья не в силах составить такой документ, который «устроил» бы регистрационные органы.

Законом не предусмотрено обязательное участие нотариуса в сделке мены. Собственники могут самостоятельно составить договор, но присутствие специалиста способно облегчить задачу и избежать проблем с недвижимостью в будущем. Нотариальные агентства проверяют подлинность документов и сохраняют экземпляр договора. Это позволит обратиться за копией в случае утери экземпляра одной из сторон.

Стоимость услуг нотариуса может быть разной для каждого региона страны. В среднем придется заплатить от 15 сотых до трех десятых процента оценочной стоимости более дорогого жилья. Если полученная сумма меньше установленной, то оплачивают установленную. Дополнительно придется оплатить государственную пошлину.

Самостоятельно составленный документ не всегда принимают к регистрации, ввиду несоответствия законодательству. Привлечение юриста гарантирует юридическую чистоту соглашения и экономию времени участников.

Права и обязанности сторон

При мене продавец недвижимости обязан передать ее; покупатель обязан принять.

Как грамотно составить договор мены квартиры?

Каждая сторона обязана:

  1. Передать объекты:
  2. — свободными от прав иных лиц;
    — со всем оборудованием, документами;
    — в указанном в договоре количестве;
    — именно те, что указаны в соглашении;
    — согласованного качества и комплектации;
    — с ключами, остекленными окнами, входными дверями.

  3. В разумный срок уведомить контрагента об обнаруженном нарушении условий договора.
  4. Принять переданные объекты.
  5. Оплатить поровну связанные со сделкой и ее регистрацией расходы.

Каждая сторона вправе требовать от контрагента выполнения его обязательств. От выполнения обязанностей участники могут быть освобождены при возникновении обстоятельств неодолимой силы.

Документ составляется в трех экземплярах (для обеих сторон и регистрирующего органа). После подписания передаточных актов и госрегистрации соглашения взаимные обязательства считаются выполненными.

Участниками мены могут быть физические лица и организации. Допускаются смешанные сделки, когда одной стороной выступает частный собственник, а другой – юридическое лицо. Физические лица могут быть гражданами РФ, лицами без гражданства и иностранцами.

Выступать стороной договора обязательно должен собственник обмениваемой вещи. Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.

Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора социального найма. На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи. В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.

Этот пункт обычно включает обязанности участников на передачу имущества в надлежащем виде и в установленные сроки, право получения доплаты, если такая оговорена, требовать отмены соглашения, если одна сторона передала объект второй, а у второй данный объект до передачи был изъят третьими лицами, например, по залогу.

Стороны обязаны предоставлять исчерпывающую информацию об объектах. Обязанности и права сторон могут быть различными, не противоречащими закону.

Узнайте, можно ли поменять квартиру, если она находится в ипотеке.

В данном пункте договора стоит подробно прописать, в каком виде и когда должна быть совершена передача объектов. Тут же указывают, будет ли иметь место доплата и ее размер.

Предусмотрите возможность аннулирования договора в случае, если одна из сторон не может выполнить обязательства. Информация в соглашении должна быть полной и правдивой, добавить можно любые пункты, которые не идут вразрез с законодательством.

Нужно ли и где его регистрировать?

Сам договор не подлежит регистрации.

Однако право, которое возникает у второй стороны на объект, переданный первой, и, наоборот, регистрировать обязательно. Договор мены жилья, заключенный без государственной регистрации, признается недействительным.

Это означает, что нужно обратиться в Росреестр с определенным набором бумаг и провести регистрацию для каждого собственника, на обретенный им объект.

Право на полученную недвижимость возникает исключительно с момента регистрации.

Некоторые нюансы

Недостатком такого типа соглашения является трудоёмкость и длительность поиска удовлетворяющего обе стороны варианта. Их приходится искать на интуитивном качественном уровне; ценовые показатели в этой сфере условны. При поиске варианта мены значительно сокращается возможность выбора.

Как грамотно составить договор мены квартиры?

По закону в жизни человека лишь одна сделка по покупке жилья влечет налоговый вычет базы НДФЛ в размере ее суммы. Если намечается главная, может быть, единственная такая покупка в жизни, глупо не воспользоваться льготой. Но действует она лишь в отношении купли продажи.

Если это актуально хотя бы для одной из сторон, заключать договор она откажется. Поэтому нередко даже в случаях, когда реально граждане меняются недвижимостью, оформляют правооьношения встречными договорами купли-продажи.

Индивидуальный, нерыночный подход к оценке приобретаемого путем мены объекта приводит к трудностям его продажи в дальнейшем, например, наследниками покупателя.

Двойная регистрация документа влечет двойные расходы на оплату услуг регистратора и дополнительную трату времени.

Всегда есть риск, что контрагент на одном из этапов остановится и не доведет его до конца, что повлечет необходимость судиться или расторгать соглашение, неся убытки и терпя неудобства.

Иногда договор мены заключается не на целую квартиру, а на обмен долями недвижимости. В этом случае суть его не меняется и составляется он стандартным способом.

Однако в сведениях о предмете указывается размер долей, их четкие границы и сведения об объекте в целом.

Регистрация также обязательна в Росреестре по схеме, применимой для стандартного случая.

Подробнее об особенностях обмена долями квартиры читайте в нашей статье.

Подлежит ли регистрации соглашение мены?

Регистрация договора мены квартир – непростая процедура, состоящая из следующих этапов:

  • сторонами собирается вся необходимая документация;
  • полный пакет документов подается для регистрации в учреждение юстиции;
  • по принятию документации в регистрационном органе выдают сторонам расписку о получении документации для государственной регистрации;
  • правовая экспертиза поданных бумаг для процесса регистрации договора обмена квартир;
  • если причины для приостановления или отказа в госрегистрации договора мены отсутствуют, вносят соответствующую запись Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (после чего аналогичная надпись производится на правоустанавливающей документации на недвижимость, а также выдается соответствующее удостоверение о госрегистрации).
Предлагаем ознакомиться:  Что делать если работодатель обманул с зарплатой

Государственная регистрация подобной сделки должна быть проведена в течение месяца с момента подачи соответствующего заявления и остальных необходимых документов.

Если рассматривать отличительные черты договора мены, следует заострить внимание на таких моментах:

  • соглашение предполагает безвозвратное отчуждение недвижимого имущества;
  • предметом контракта могут выступать объекты не эквивалентные по стоимости, например, если цена одной квартиры выше стоимости другой, может быть обговорена и назначена дополнительная плата;
  • равноценность объектов недвижимости выявляется сторонами сделки самостоятельно;
  • право собственности на жилье по такому договору переходит одновременно после передачи бумаг каждому участнику сделки (если в пунктах контракта не прописан иной порядок).

В целом же к документу применимы общие положения договоров, если только это не противоречит пунктам соглашения и обязательствам сторон.

Поводов и оснований для признания бумаги такого типа недействительной несколько:

  • недееспособность одной из сторон;
  • неподтвержденность сделки органом опеки и попечительства, если собственник одного из обмениваемых объектов – несовершеннолетний и сделка совершена против его интересов;
  • несоблюдение правильного указания существенных условий;
  • если сделка была мнимой или притворной, то есть для «прикрытия другой сделки» или для ухода от налогов, например.

Нужно ли и где регистрировать? Собственность участников правоотношений переходит после последовательного выполнения трех действий:

  1. Регистрации документа с внесением изменений в Госреестр.
  2. Фактической передачи объектов друг другу с подписанием передаточных актов.
  3. Регистрации права собственности каждого участника.

Документы, необходимые для регистрации:

    Особенности заключения договора мены квартиры

  • заявления сторон;
  • паспорта, учредительные документы юр. лиц;
  • доверенность (при необходимости);
  • квитанция уплаты пошлины;
  • кадастровая карта участка;
  • 3 экземпляра документа;
  • нотариально заверенное или подтвержденное личной явкой согласие супругов сторон, если они в браке;
  • правоустанавливающие документы на объекты;
  • технические кадастровые паспорта;
  • если сторона получает объект с обременением, соответствующе оформленное согласие третьих лиц на сделку.

как составить договор мены?

Документ регистрируется в учреждении Росреестра по месту нахождения одного из объектов мены, право собственности – по месту нахождения соответствующих объектов.

Основной риск заключения договора мены взамен встречной купли-продажи: три года после сделки одна из сторон вправе передумать и предъявить претензии к контрагенту, добиваясь ее отмены с возмещением своих расходов.

Существует богатый перечень поводов, по которым реально добиться в суде расторжения документа и восстановления первоначального положения.

Особо велика вероятность такого исхода, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных граждан, участники правоотношений формально подошли к составлению текста соглашения, передаточных актов, не приобщили какие-то документы.

Мотивов у истца может быть несколько. Один из них – его реально обманули, скрыв негативные качества объекта. Но могут быть другие варианты.

Например, сделанная при сделке доплата не была указана в соглашении, чтобы не платить налога. При расторжении соглашения требовать возврата этой суммы контрагент не вправе.

Более того, явная неравноценность сделки, из-за которой потребовалась доплата, повышает вероятность признания ее судом ничтожной. Контрагент расторгает соглашение по суду, а полученную без оформления доплату присваивает.

Покупатель сразу приступил к реконструкции дома, масштабному строительству на участке. Противная сторона подает иск о расторжении мены с целью присвоить результаты стройки.

Наняв опытного адвоката, она добьется успеха. Вложенные в перестройку средства ответчика будут присвоены контрагентом. Плюс ему придется доплатить за издержки переезда, моральный ущерб.

Законом установлено, что договора по сделкам мены недвижимости не подлежат обязательной регистрации. Достаточно подписей сторон для признания документа действительным. Право собственности, возникшее в результате сделки, регистрировать нужно.

Без этой процедуры договор не имеет юридической силы. Каждая из сторон должна подать пакет документов в Росреестр для узаконивания прав собственности.

Для регистрации нужно предоставить:

  • само соглашение мены;
  • документы из бюро ТИ;
  • документ об уплате пошлины в казну государства;
  • документы на право собственности на оба объекта;
  • заявления участников сделки;
  • разрешение от мужа или жены на проведение мены.

В некоторых случаях потребуются дополнительные документы. До подачи нужно осведомиться об их перечне в Росреестре.

Могут возникать случаи, когда договор мены утрачивает свою силу. Основанием для этого могут быть:

  • признание одного из участников сделки недееспособным;
  • в случае сделки с несовершеннолетним, отсутствие подтверждения договора опекунами;
  • не полное указание или не указание существенных условий;
  • фиктивный характер сделки.

Любые документы, доказывающие эти факты, служат серьезным основанием для обращения в органы суда. Расторгнуть договор могут стороны по обоюдному согласию. В одностороннем порядке сделки мены расторгаются через суд. Для этого один из участников должен составить дополнительное соглашение к договору. Подать иск на расторжение по закону можно в срок до 36 месяцев от момента совершения сделки.

Варианты

Если жилое помещение в многокрвартирном доме меняется на дом без приусадебного участка, следует понимать, что такой участок всё же есть, а именно – земля под самим зданием.

У продавца должны быть полноценные документы о выделении места под застройку или добросовестном приобретении объекта.

Договор мены квартиры на земельный участок – соглашение, при котором одна из сторон в момент его реализации лишается жилья. Такая сделка особо уязвима с точки зрения возможности ее расторжения.

Существование отмеченных «подводных камней» приводит к тому, что, несмотря на перечисленные преимущества, такой формат практикуется скорее в виде исключения. Выбирая данную форму сделки, необходимо тщательно взвесить все «за» и «против».

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Практически любой вид соглашения имеет некоторые вариации или усложненные варианты.

Это означает, что не всегда обе стороны должны действовать стандартно.

Какие же могут быть разновидности?

оформление бумаг при обмене квартиры

Предварительный договор мены квартиры образец.

Предварительный

Предварительное соглашение обычно содержит условия и порядок заключения основного. Зачем оно нужно и что в нем содержится?

Все просто, если по каким-то причинам стороны не готовы совершить сделку сейчас, но планируют в будущем сделать это, составляется предварительный вариант документального ее оформления.

В предварительном варианте всегда указывается срок составления основного, если такого нет, то на это дается ровно 1 год.

Это позволяет сторонам быть защищенными от внезапного отказа от сделки второй стороны или изменением мнений по поводу условий, например, перед заключением основного соглашения при наличии предварительного сторона уже не сможет затребовать доплаты за мену, так как условия предварительного документа уже ей подписаны.

Договор мены квартиры с несовершеннолетним образец.

порядок расторжения договора мены

Если в деле участвует несовершеннолетний, то это может быть лицо от 14 до 18 лет. В любом случае он не вправе ставить подпись от своего имени, подтверждая согласие со сделкой, поэтому это сделает законный представитель.

В тексте самого документа должны быть указаны не только данные собственника, но и того, кто ставит подпись от его имени. Кроме того, соглашение должно быть одобрено органами опеки и попечительства, как не нарушающая интересов несовершеннолетнего.

Таким образом, соглашение мены недвижимости в целом похоже на куплю-продажу.

Обязательно зарегистрировать право, возникшее в результате ее заключения.

Если это требование не выполняется, то собственность не признается перешедшей в руки нового собственника.

Особые случаи

В некоторых случаях при заключении мены нужно проявить повышенное внимание.

При таком варианте договор составляется, как обычно, но вместо характеристик жилья указывают размер доли. Первоочередное право на долю в жилье имеют остальные участники собственности. При мене нужно предъявить документ, доказывающий их отказ от приобретения доли недвижимости. Таким может выступать письменный отказ, заверенный юристом.

Второй вариант предусматривает рассылку писем участникам собственности с предложением приобрести долю в недвижимости. Если в течение месяца никто не изъявил желания воспользоваться этим правом, можно совершать мену. К договору прикладывают бланк уведомления о вручении письма.

В случае, если на жилой площади проживают дети, придется иметь дело с опекунскими органами. Нужно привести доказательства того факта, что им будут предоставлены лучшие условия проживания. Невозможно заключить мену, если дети получат меньшую жилую площадь. К договору прикладывают согласие опекунов.

Мена жилья на землю

В случае мены земельных участков на жилую площадь нужно дополнительно указать в договоре номер участка в земельном кадастре, параметры и площадь земли, наличие построек. Также стоит указать назначение земель, на которых расположен участок. Дополняют договор чертежом земельного участка.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector