Можно ли перезаключить договор аренды

Как продлить договор аренды земельного участка

Все, заключаемые на срок более 1 года, подлежат государственной регистрации в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра. Для этого вам потребуется представить договор и ксерокопию, свой паспорт, выписку из кадастрового паспорта участка и копию кадастрового плана, заполнить заявление унифицированной формы и заплатить пошлину за проведение регистрации. Если в течение срока аренды изменились условия оплаты или любые другие условия действующего договора, то вы обязаны составить дополнительное соглашение в двух экземплярах, каждый из которых остаётся у арендатора и арендодателя. По истечению указанного срока вы не можете продлить действующий документ.

Перезаключения договора субаренды на объект недвижимости

Инфо
Арендатор заключил договор аренды помещения с арендодателем (администрация) на торгах. Арендатор сдавал помещение в субаренду нескольким субарендаторам.В настоящее время арендатор досрочно расторг договор аренды с арендодателем.Может ли арендодатель без торгов перезаключить договор аренды с субарендаторами в пределах оставшегося срока субаренды? Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:В приведенной ситуации договоры аренды могут быть заключены с субарендаторами без проведения торгов в пределах оставшегося срока субаренды.

Обоснование вывода:Отношения, связанные с арендой государственного или муниципального имущества, регулируются нормами Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ). В силу ч. 1 и ч. 3 ст.

В уведомлении должны быть указаны реквизиты арендодателя, необходимые для перечисления арендой платы, которая должна перечисляться арендодателю со дня расторжения договора аренды».

Банк обратился в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании помещениями. Суд, оценив доводы ООО, пришел к выводу, что предмет договора, действительно, был отражен не четко, однако никаких оснований для признания договора незаключенным нет: кредитная организация занимает конкретные помещения, принадлежавшие ранее заводу, оплачивает их аренду.

Вместо этого они обманом вынуждают пользователей подписывать нужные документы. Пример Транспортное предприятие сдало в аренду ПБОЮЛ пять КАМАЗов.

Вскоре предприятие было реорганизовано, и эти автомобили перешли в собственность вновь созданного АО, директор которого пришел к выводу, что его компания извлечет большую выгоду, если самостоятельно начнет эксплуатировать грузовики. Арендные соглашения нужно было расторгнуть срочно и без ущерба для себя.

Проблема состояла в том, что заключены они были по всем правилам и срок их действия истекал не скоро. Кроме того, ПБОЮЛ, как назло, оказался на редкость добросовестным арендатором.

Он аккуратно вносил арендную плату и безукоризненно соблюдал все требования договора, в том числе обязательства по обслуживанию техники. Поняв, что правовыми методами цели не достигнуть, директор АО решился на обман.

После долгих разбирательств в судах разных инстанций в иске отказали, поскольку в данном случае договор аренды был возобновлен на неопределенный срок. При этом суд сослался на п. 2 ст. 621 ГК РФ (если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок).

Кстати, суд указал, что направление арендатору проекта договора не является возражением против пользования помещением, а отметка на письме о его получении не является достоверным доказательством того, что оно было вручено директору общества-арендатора.

Внимание
Новый собственник не желает продлевать договор На практике встречаются ситуации, когда арендаторы и арендодатели или их представители достигают неформальных договоренностей, в соответствии с которыми по истечении срока действия арендного соглашения оно без проблем продлевается. Например, предприниматель, осваивая новый вид деятельности, берет имущество в краткосрочную аренду.

При этом он оговаривает с арендодателем, что аренда будет продлена, если дела пойдут успешно. Или, наоборот, собственник сдает в аренду имущество, требующее ремонта, с условием, что арендатор отремонтирует имущество за свой счет, и обещает, что если пользователь свои обязательства выполнит, то в будущем с ним заключат договор на длительный срок.

Но новые владельцы имущества, в отличие от своих предшественников, не связаны такими неформальными договоренностями.Они просто терпеливо ждут, пока истечет срок действия заключенного арендного соглашения, а потом отказывают арендатору в продлении срока действия этого договора. Кроме того, сами арендаторы часто заблуждаются относительно своих прав на продление аренды.

Например, арендаторы в спорах с арендодателями ссылаются на ст. 621 ГК РФ, в силу которой арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Закона N 135-ФЗ договоры аренды государственного или муниципального имущества заключаются в порядке, предусмотренном указанной статьей.По общему правилу такие договоры аренды заключаются только по итогам проведения конкурсов или аукционов (ч. 1, п. 3 ч. 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ). Исчерпывающий перечень исключений из этого правила предусмотрен п.п. 1-16 ч. 1, ч. 3.1, ч. 3.2 и ч. 9 ст. 17.1

Закона N 135-ФЗ.Арендатор имущества вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (ст. 615 ГК РФ). Передача в субаренду государственного или муниципального имущества лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении этого имущества предоставлены по результатам проведения торгов, не требует проведения конкурсных процедур (п.

16 ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).Согласно п. 1 ст.Ч. 1 ст. 618 ГК норма диспозитивная. «Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.» Таким образом можно сохранить субаренду при прекращении аренды с первоначальным арендатором.

Предлагаем ознакомиться:  Договор приватизации квартиры: что это такое, как выглядит образец, где получить дубликат

Мы субарендатор. Хотим подстраховаться, что если будет прекращен договор аренды, мы остаемся на объекте до окончания срока по субаренде и на условиях договора субаренды. Для этого планируем: 1. Заключаем договор субаренды с участием Арендодателя (трёхсторонний), где он в договоре дает свое согласие на субаренды.

Действие договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Все это время исправно вносилась арендная плата.Было получено разрешение на строительство дома, дом построен в 2011 году.Есть паспорт БТИ и различные экспертизы( пожарная СЭС и т.д.). есть справка из администрации что договор является дейсвующим, т.к. не расторгался ни одной из сторон. Но в регистрации права собственности отказано, т.к.

требуют перезаключить договор на землю, а администрация не может сделать это без торгов.

Доводы о том, что типа продлился автоматически не катят. А как происходит возобновление, если залючалась по конкурсу? Я тут вижу 3 варианта: 1. убедить земинспекцию, что она не права )) 2. убедить арендодателя быстренько подписать новый договор со ссылкой на то, что поскольку наложен запрет на использование ЗУ то и арендную плату за это время вы платить не будете. 3. с Малетиным Н.П. на условиях договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ В обоснование требований истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Администраицей Первомайского сельского Совета был заключен договор земельного участка площадью № га для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного в а . сроком на № лет. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в администрацию сельского поселения Первомайское с заявлением о государственной регистрации аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Смена стороны в договоре

Важно
Если по каким-то причинам такое оформление затягивается, нужно попросить у арендодателя хотя бы копии документов, подтверждающих переход права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о регистрации права собственности, если арендуется недвижимое имущество, и пр.). Право нового собственника сданного в аренду недвижимого имущества обязательно должно быть зарегистрировано в ЕГРП4.

Такие изменения вносятся по заявлению любой стороны договора аренды. После внесения изменений выдается выписка из реестра. «Если договор аренды не зарегистрирован»).

При получении имущества в аренду арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную аренду и обустраивает, взятое в аренду, помещение «под себя». Договор аренды при этом заключается на длительный срок. Однако во время действия договора возможно, что арендодатель примет решение продать помещение, при этом произойдет смена собственника помещения.

В данной статье рассмотрим особенности перехода права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 2 статьи 209 ГК РФ определено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, продажа арендодателем имущества, обремененного арендой, является вполне законной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве (статьи 382, 387 ГК РФ).

Вместе с тем в пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее Информационное письмо № 66) сказано, что норма статьи 617 ГК РФ не распространяется на случаи внесения изменений в договоре, касающихся сведений об арендодателе (наименование, банковские реквизиты и тому подобное). Срок действия договора и размер арендной платы при переходе права собственности на объект аренды пересмотру не подлежат.

Аналогичные выводы сделаны арбитрами в Постановлениях ФАС Волго-Вятского округа от 9 августа 2010 года по делу №А29-10614/2009, от 22 января 2010 года по делу №А82-4063/2009, ФАС Московского округа от 12 октября 2009 года по делу №КГ-АЧО/10067-09.

Таким образом, новый собственник не может принудить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже существующий договор аренды, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Итак, согласно действующему законодательству при смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора аренды вправе пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к новому собственнику.

На практике бывают случаи, когда фактическое принятие прав и обязанностей арендодателя наступает раньше, чем регистрация права собственности нового собственника на данный объект. Следовательно, возникает вопрос: кому должен платить арендатор арендную плату до совершения регистрационных действий.

Предлагаем ознакомиться:  К какому виду договоров относится договор ренты

По данному вопросу существуют две судебные позиции, сложившиеся в настоящее время. Приведем обе.

Можно ли перезаключить договор аренды

Первая позиция, изложенная в Постановлениях ФАС Поволжского округа от 15 июня 2009 года по делу №А65-16052/2008, ФАС Волго-Вятского округа от 10 февраля 2010 года по делу №А82-5285/2009, ФАС Северо-Кавказского округа от 26 мая 2010 года по делу №АЗ2-20449/2009, ФАС Уральского округа от 10 августа 2010 года по делу №ФО9-6284/10-СЗ, заключается в том, что новый собственник вправе требовать уплату арендных платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество.

Ведь в соответствии со статьей 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, соответственно, покупатель не имеет права распоряжаться этим имуществом, в том числе заключать в отношении его договоры аренды.

Вторая позиция заключается в том, что обязанность арендатора по уплате арендных платежей новому собственнику возникает с момента уведомления арендатора о смене собственника. Так, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 18 сентября 2009 года по делу №ФОЗ-4701/2009 суд принял решение, что если общество-арендатор надлежащим образом извещено о смене собственника земельных участков, то уплата арендных платежей с момента такого уведомления осуществляется новому собственнику.

По мнению автора, первая позиция арбитров более правильная. Поясним почему.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктом 2 статьи 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, из сказанного можно сделать вывод, что у нового собственника возникает право получать арендную плату только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды, а это произойдет не раньше, чем у него появится право собственности на имущество, поскольку только собственник может получать арендную плату за сданное в аренду имущество.

Если у арендатора на момент продажи имущества есть долги по арендной плате, то возникает вопрос: кому их следует заплатить новому или старому собственнику имущества.

По мнению автора, арендатор является должником прежнего владельца имущества в том случае, если новый собственник не предъявил документов, прямо указывающих на то, что он вправе требовать погашения прежних долгов. Если такие документы не могут быть представлены, то на основании пункта 1 статьи 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Арендодатель обязан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления денежных средств.

При этом согласно пункту 3 статьи 382 ГК РФ если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, то новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий.

В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

В практической деятельности бывают случаи, когда новый владелец имущества пытается искусственно создать задолженность арендатора и намеренно не сообщает ему о смене арендодателя. А через определенное время, когда сумма долга возрастет, предъявляет арендатору иск о расторжении договора аренды.

Однако согласно гражданскому законодательству исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору признается исполнением обязательства перед надлежащим кредитором. То есть перечисление арендной платы в адрес прежнего арендодателя в данной ситуации не являться неисполнением арендатором своих обязательств. При этом можно порекомендовать арендатору направить новому арендодателю письменный запрос о том, куда нужно перечислять арендную плату.

Арендатор может произвести улучшения арендованного имущества.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).

На практике может возникнуть ситуация, когда капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены по согласию прежнего арендодателя, но договор аренды прекратился после перехода права собственности к новому владельцу. Кто в таком случае должен удовлетворить требования арендатора, предусмотренные статьей 623 ГК РФ.

По мнению арбитров, изложенному в Постановлении ФАС Поволжского округа от 26 октября 2009 года по делу №А12-5231/2008, если имущество, являющееся предметом аренды, продано новому собственнику уже с учетом произведенных неотделимых улучшений, то согласно статьям 1102 и 1105 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений должна быть взыскана с организации-арендодателя, давшей согласие на производство неотделимых улучшений.

Сохранение субаренды при прекращении аренды. диспозитивность ст. 618 гк

При этом в пункте 2 статьи 1105 ГК РФ сказано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, последний вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника имущества.

В Письме Минфина Российской Федерации от 20 октября 2009 года № 03-03-06/1/677 содержатся разъяснения о том, может ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшениям в случае перерегистрации договора аренды на другое лицо в связи со сменой собственника.

Итак, согласно пункту 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, признаются амортизируемым имуществом.

Предлагаем ознакомиться:  Как снять арест с автомобиля, наложенный судебными приставами, и как узнать, снят ли арест с машины – инструкция

В соответствии с пунктом 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 января 2002 года № 1.

Таким образом, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы. Аналогичные разъяснения приведены финансовым ведомством в Письме от 13 апреля 2010 года № 03-03-06/2/75.

Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с главой 25 НК РФ подлежит амортизации, начинается у арендатора с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию (пункт 3 статьи 259.1 НК РФ, пункт 6 статьи 259.2 НК РФ).

Следовательно, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных начиная с 1 января 2010 года, налогоплательщик вправе определять самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, но установленный классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Согласно действовавшей до 1 января 2010 года редакции пункта 1 статьи 258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Таким образом, по неотделимым улучшениям, произведенным до 1 января 2010 года, действует прежний порядок, в соответствии с которым срок полезного использования для произведенных арендатором неотделимых улучшений в арендованное имущество равен сроку полезного использования объекта аренды при расчете амортизации (Письмо УФНС Российской Федерации по городу Москве от 25 августа 2010 года № 16–15/089245@).

Следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно статье 260 НК РФ.

В заключение хотелось бы отметить, что, несмотря на нормы гражданского законодательства, защищающие права арендатора при смене собственника, сторонам при заключении договора аренды следует в нем четко прописать права и обязанности арендодателя и арендатора при переходе права собственности на арендуемое помещение к другому лицу.

Содержание

обращаясь с вышеуказанным иском, просит суд признать отказ Администрации. муниципального района {amp}lt;.{amp}gt; в перезаключении с ней, истицей, земельного участка незаконным и обязать ответчика перезаключить с ней, истицей, земельного участка в дер. {amp}lt;.{amp}gt; согласно геоданным участка, и схемой его места расположения. Требования мотивированы тем, что между истицей и совхозом Декоративного садоводства был заключен аренды земельного участка площадью.

Продление договора аренды земельного участка

Это быстро и бесплатно ! Способы продления перезаключение на новый срок; путём дополнительного соглашения; автоматическая пролонгация. В первом случае составляется снова . при возможном изменении или сохранении (на усмотрение сторон) пунктов предыдущего документа. Обязательными условиями для этого будут регистрация нового и сохранение субъекта сторон. Права арендатора земельного участка не могут меняться произвольно, договор должен перезаключаться с теми же лицами, что в предшествующем случае. Во втором случае, составляется дополнительное соглашение по продлению . Арендатор имеет преимущество на продление срока найма земли, при выполнении условия — арендатор не перестает пользоваться земельным участком . Если срок найма земли истек, а никто из сторон не выразил желание прекратить договорные отношения, то такой договор считается пролонгированным на тот же период и на таких же условиях . Если арендодатель письменно уведомил арендатора о перезаключении.

Конференция ЮрКлуба

т.е. за пределами срока аренды по. Администрация сейчас нам отказывает в заключении нового договора аренды для завершения строительства, ссылаясь на то, что мы не вовремя подали заявление (п.4 ст. 39.6 ЗК РФ). Вопрос следующий, т.к. не хватает пока практики по этому вопросу. В соответствии с пп.10 п.2 ст. 39,6 ЗК РФ » земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 ст.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector