Может ли собственник обменять квартиру без участия второго жильца

Законы о размене квартиры

Обозначенная процедура определяется законом, оглашаемым в статьях 67 и 72 ЖК РФ. Она по преимуществу основывается на бытовой подоплёке, в число причин входит то, что определяет совместное проживание граждан как нежелательный процесс.

Иногда пребывание на совместной территории становится невозможным. Например:

  • Развод супругов.
  • Совместное проживание на одной территории выросших детей с семьями и престарелых родителей.
  • Деградация личности одного из совладельцев или супругов, в результате чего в помещении собираются шумные компании с непредсказуемым поведением, после принятия алкоголя или наркотиков.
  • Смена места работы или учёбы одного из участников долевого владения.
  • Решение органа местного самоуправления, если граждане пользуются помещением на основании договора социального найма.

Приватизированное жильё

Разменять приватизированную квартиру проще всего. В этом случае недвижимость находится в собственности, соответственно владелец может совершать с ней любые манипуляции. Совершить размен можно двумя способами: прямой либо альтернативный обмен. Рассмотрим оба варианта.

Прямой размен

Такая схема практикуется в нашей стране со времён Советского Союза. Суть её заключается в поиске подходящего жилья, после чего собственники меняются недвижимостью. Если обмен неравноценный, например «однушку» меняют на трёхкомнатную квартиру, обговаривается размер и порядок доплаты.

Здесь собственник выставляет недвижимость на продажу, начиная одновременно подыскивать вариант для покупки. Такой вариант хорошо выполнять при участии риелторского агентства. Такие конторы имеют большую базу данных, поэтому поиск подходящего варианта не займёт много времени. К слову, по такой схеме происходит около 80% продаж в нашей стране.

На первый взгляд всё выглядит просто, однако, такие способы подходят, если у недвижимости одни владелец. На практике такое случается крайне редко. Если квартира находится в долевой собственности, то на выполнение размена потребуется согласие всех собственников жилья. При этом если один из совладельцев будет против сделки, заставить его принудительно обменять свою долю не получится даже через суд.

Если обмен — это единственный способ улучшить жилищные условия, нужно попробовать договориться с не согласным по-хорошему. Если вновь будет получен отказ, останется только один выход: выкупить долю соседа или продать свою. У такого варианта есть лишь один недостаток – приобрести жильё на вырученные от продажи доли средства, практически невозможно.

Чтобы получить разрешение на размен квартиры, потребуется собрать следующий пакет документов:

  • свидетельство о приватизации жилья. Бумага представляется в двух экземплярах: на обретаемую и размениваемую недвижимость;
  • справки об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • выписка из домовой книги;
  • акт о проведённой оценке недвижимости;
  • бумаги, подтверждающие родство с несовершеннолетним собственником.

Обратите внимание, что это приблизительный перечень документации. В зависимости от ситуации, органами опеки могут быть затребованы дополнительные бумаги.

Обращение о размене рассматривается в течение 14 дней. Если права несовершеннолетнего не будут ущемлены после размена (не уменьшится доля, будут равноценные условия проживания), сделка будет одобрена. Такой же порядок применяется относительно недееспособных собственников.

Как видите, процедура довольно трудоёмкая, но разменять муниципальную квартиру ещё сложнее. Перейдём к этому вопросу.

Задумываясь, как разменять неприватизированную квартиру, люди столкнуться с массой юридических сложностей. Во-первых, муниципальная квартира принадлежит владельцу по договору социального найма. Соответственно человек является не собственником, а ответственным квартиросъёмщиком. Поэтому воспользоваться вариантом с альтернативным обменом, как было приведено выше, человек не сможет.

Неприватизированная квартира не подлежит продаже, это противоречит действующему законодательству. Во-вторых, разменять неприватизированную квартиру можно лишь на аналогичную, что существенно сокращает количество доступных вариантов.

Как и в предыдущем случае, для осуществления процедуры обмена необходимо заручиться согласием всех жильцов. Если никто из проживающих в квартире не против разъехаться, можно подыскивать подходящие варианты.

Здесь вы столкнётесь с первой трудностью – неприватизированных квартир в нашей стране осталось не более 20% от общего жилого фонда. Кроме того, заниматься поисками придётся самостоятельно. Риелторы крайне неохотно берутся за размен муниципальных квартир. Причина проста: работа предстоит большая, а финансовая выгода агентства недвижимости минимальна.

Размен жилплощади

Если жилплощадь занимает семья с несовершеннолетним ребёнком, ситуация усложняется получением разрешения на сделку от органов опеки. Какие документы для этого потребуются, мы упоминали выше.

Предлагаем ознакомиться:  Если в квартире прописан ребенок несовершеннолетний

Даже если вы найдёте подходящий вариант, местный муниципалитет может не одобрить сделку. Сюда представляются договоры соцнайма квартир, участвующих в размене. Рассмотрение противоречий к проведению сделки занимает 10 дней. Разменять муниципальную квартиру нельзя в следующих случаях:

  • наймодатель расторгает договор соцнайма с ответственным квартиросъёмщиком;
  • квартира принадлежит нанимателю на спорных основаниях;
  • дом, где находится жилплощадь, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой помещений;
  • жильё признано непригодным для проживания;
  • дом признан аварийным и подлежит сносу.

Если вам отказали на основании приведённых причин, то оспорить решение не получится даже через суд. Другие причины не считаются обоснованными и могут быть обжалованы в судебном порядке. Если противоречий к проведению сделки нет, обмен будет одобрен, и с жильцами заключаются новые договоры соцнайма.

В случае с неприватизированным жильём допускается размен квартиры через суд. Такая практика применяется, если один из собственников против проводимого размена. В отличие от приватизированных квартир, несогласного родственника можно выселить из муниципального жилья принудительно. Сделать это можно следующим образом:

  1. Собрать доказательную базу. Для этого придётся искать подходящие варианты и предлагать несогласному родственнику для расселения. Полученный отказ нужно фиксировать документально.
  2. Перебрав несколько вариантов размена, составляется исковое заявление в суд, где указывается, что согласие не достигнуто и истец требует принудительно разменять квартиру.
  3. К исковому требованию необходимо приложить найденные варианты обмена жилплощади. Если такие варианты отсутствуют, суд однозначно откажет в принудительном расселении.

Если суд найдёт ваши доводы убедительными, а предложенные варианты приемлемыми, то несогласный родственник будет вынужден выехать с занимаемой жилплощади. При этом его пожелания к новой квартире учитываться не будут, переезд состоится в наиболее подходящую квартиру.

Недостаток размена приватизированной квартиры через суд заключается в потере времени. Тяжба может длиться несколько месяцев, и не факт, что жильцы другой квартиры согласятся ждать столь долгий срок.

Вариантов распоряжения приватизированной квартирой, гораздо больше. Такие помещения допускаются к размену только с согласия владельцев.

При этом допустимы непосредственные варианты перехода имущества путём обмена квартир и альтернативные сделки. В этом случае риелторы или компании, работающие на рынке недвижимости, подбирают подходящее жильё, допускающее задействование нескольких собственников и нескольких объектов, в результате чего жильцы одной квартиры разъезжаются в две или более.

В отличие от неприватизированных объектов, в данном случае допускается:

  • Получение или передача доплаты контрагенту, если условия неравноценны.
  • Переселение одного (нескольких) участников процедуры в частный дом, по согласию.
  • Передача одному (нескольким) участникам земельного участка, по согласию.
  • Передача одному (нескольким) участников денежной суммы в виде компенсации, по согласию.

Оформление сделки с приватизированным жильём оплачивается при составлении гражданско-правового договора и регистрации в Росреестре.

Для муниципальных объектов оформление перехода прав на помещение проводится безвозмездно.

Способы размена квартиры

Процедура различается по способам проведения, с учётом принадлежности правообладателю, выступающему в роли правоспособного лица, допускающего участие в имущественных сделках.

Размен квартиры

Таковыми принято определять:

  • орган местного самоуправления;
  • физическое лицо;
  • участников долевого владения.

Кроме этого, процедура дифференцируется основаниями, в роли которых выступают качественные и количественные характеристики объекта, цели проведения расселения.

К этому числу относятся размены:

  • равноценные по площади и стоимости;
  • предполагающие доплату за полученные при размене дополнительные метры;
  • город на город;
  • квартиру на комнаты в коммунальных квартирах;
  • на жильё и иные имущественные ценности.

Главное – сохранение вида права.

Иногда по разрешению исполкома его, допустимо изменять. Но подобные юридические инициативы допускаются до начала расселения совместно проживающих граждан.

Размен квартиры без приватизации

Распространены ситуации размена неприватизированных квартир, так как они не допускаются к участию в торгах и иных имущественных сделках.

Расселение жильцов производится только в жильё с аналогичным (муниципальным) собственником и только с согласия администрации, куда требуется обратиться с заявлением владельцу квартиры или собственникам по их числу.

В заявлении указывают причины, требующие расселения, и предпочтения жильцов, которые допускают:

  • приобретения помещений по усмотрению муниципалитета;
  • конкретно указанные требования (пожелания);
  • готовый вариант переезда, согласованного проживающими лицами.
Предлагаем ознакомиться:  Ликвидация тсж по решению суда

Заявление рассматривается административной комиссией не дольше месяца, после чего заявителям выдают ответ, составленный в форме официальной выписки.

Исходя из полученного решения, возникает алгоритм действий расселяющихся лиц.

Законный собственник муниципального жилья – местная администрация или исполком. От её решения зависит судьба жильцов. Исполком имеет право выполнить притязания жильцов, но не обязан этого делать.

С его стороны допускается инициатива расселения граждан, по усмотрению, но при условии предоставления равноценного жилья, с мотивированным обоснованием причины и заблаговременным предупреждением, проживающих в квартире, правообладателей.

Если имущественные права жильцов ущемляются, то выданное решение допустимо оспорить в суде, подав исковое заявление не позже 10 дней после ознакомления с ним под роспись.

Таким же образом поступают при неправомерном отказе.

Размен квартиры после развода и при наличии детей

Прекращение брачных отношений не влияет на непосредственное распоряжение недвижимостью.

Прекращение прав на совместное жильё допускается только после раздела имущества при разводе или через 3 года, когда проходит срок исковой давности.

Если речь идёт о муниципальном имуществе, где прописаны оба супруга, срок исковой давности не вступает в силу. В этом случае главную роль играет регистрация мужа (жены) на обозначенной площади, независимо от времени оформления прописки.

Если квартира приватизирована на имя одного супруга, но получалась в период совместного пребывания в браке – она считается совместной собственностью и подлежит разделу.

Если помещение приватизировано лицом до вступления в брак – это личная собственность, которой допустимо распоряжаться  только по его согласию.

То же, если жильё было получено до вступления в брак, а приватизировано в условиях возникновения семьи.

Но если полученную до вступления в брак квартиру, муж приватизировал на имя жены, то правообладание недвижимостью считается общим.

Продажа квартиры при долевой собственности

Раздел имущества после развода предусматривается, если помещение считается совместно нажитой собственностью. Исключение составляют: согласие владельца на размен и составленный ранее брачный контракт.

Если детям разводящихся родителей не исполнилось 18 лет, а помещение приватизировано, жену с детьми желательно выписать заведомо. В противном случае у контрагентов договора возникнут уместные претензии. Те же требования предъявят юридические лица, оформляющие сделку.

Этот момент стоит учитывать также в сторону лиц, на жилплощадь которых вселяются граждане. Против выписки детей, в защиту их интересов, проявят бдительность органы опеки. Они не допустят их выселения и снятия с регистрационного учёта, независимо от перехода прав к новым владельцам.

Если речь идёт о муниципальном имуществе, разделом займётся администрация.

Она берёт на себя ответственность за малолетних граждан, которым, при расселении владельцев, предоставят иную площадь для регистрации и постоянного жительства. Предварительная выписка здесь не потребуется.

Отсутствие согласия  одного (нескольких) собственников

При заключении договора требуется предоставление нотариально удостоверенного согласия супруга и совладельцев имущества.

Такое правило принято в отношении приватизированных помещений. Если лицо, находящееся в долевой собственности, возражает против размена, инициатор переезда вправе распорядиться только своей долей.

Например, муж и жена вступили в совместное владение по ? доле. Муж желает переехать, а жена – сохранить законную площадь.

Мужу требуется составить нотариально удостоверенное уведомление, с предложением выкупа половины площади и предупреждением о заключении сделки.

По прошествии одного месяца, он вправе обменять принадлежащую долю на иное помещение. За женой останется юридически закреплённое право на полноценное распоряжение своей половиной объекта. Этот алгоритм подходит и для собственников, чьи имущественные права распределены в иных пропорциях.

По-другому складывается ситуация с расселением жильцов из муниципального имущественного объекта. Если один член семьи, независимо от того, оформлено ли на него помещение, затребует разъезда, вопрос останется на рассмотрении органов власти. На основании поданного заявления, при взвешивании вариантов расселения, исполком примет решение.

Размен квартиры по решению суда

Конкретные ситуации, при которых не достигается согласия сторон, нередко завершаются подачей искового заявления.

Размен одного жилья на другое

Возбудить исковое производство допустимо как в сторону должностного лица, уполномоченного на решение вопросов с муниципальной недвижимостью, так и в сторону физического лица, препятствующего проведению процедуры. Подача исков – не редкость, так как в данном случае, сталкиваются имущественные интересы граждан.

Предлагаем ознакомиться:  Первый отпуск после устройства на работу

Нарушенные права лиц уполномочен восстанавливать районный суд, расположенный по месту нахождения ответчика.

В исковом заявлении лаконично формулируют причину подачи иска и предмет взыскания, то есть право на размен, которому препятствуют совладельцы или третьи лица.

После изложения обстоятельств, перечисляют причины и юридические основания, допускающие проведение процедуры на основании интересов истца. В завершение излагают просьбу, обращённую к суду, о признании иска и разрешении осуществить размен на обозначенных в заявлении условиях.

Решение суда определяет способ сохранения интересов сторон и защищает права лиц, основываясь на нормах законодательства. Если иск отклонён, интересы заявителя аннулируются и участники договариваются на основании новых гражданско-правовых норм.

С чего начать

Начало процедуры требует определения дома, в котором расположена жилплощадь, как правоспособного вида недвижимости, которое:

  • не внесено в список аварийного жилья;
  • не внесено в приказ о сносе дома.

Целесообразнее делить приватизированное жильё.

Иногда граждане, которым требуется разъехаться, приватизируют квартиру, после чего распоряжаются ею в качестве стартового основания для расселения.

Если позиция граждан принципиальная, стоит обратиться в местный исполком с заявлением. Вполне вероятно, что в уполномоченном подразделении существуют сведения о лицах, подходящих под кандидатуры для решения жилищного вопроса.

Если такого информационного резерва нет, придётся заниматься поиском вариантов самостоятельно, но после того, как исполком утвердит заявление.

При оформленном в собственность помещении, процесс сразу стоит начинать с поиска вариантов размена. Для этого следует задействовать:

  • средства массовой информации;
  • информационные агентства региона, куда планируется переезд;
  • Online сервисы.

Компании, работающие на рынке недвижимости, иногда занимаются подбором таких клиентов. У них могут оказаться в доступе данные о семьях, желающих съехаться в одну квартиру. В определённых случаях, опытные риэлторы выстраивают цепочку сделок, которые позволят осуществить разъезд.

При целесообразности и правовой доступности – предложат альтернативную операцию с недвижимостью, предполагающую сбыт объекта с одновременным гарантированным приобретением нового жилья.

Преимущество обращения в компанию в том, что здесь будет проверена документация и, в определённой степени, гарантирована

Документы для размена квартиры

Подготовка документации предваряет действия по размену квартиры. Для этого требуется провести инвентаризацию и взять справку из БТИ. Если проведена несанкционированная перепланировка, нужно её легализовать и получить технический план с экспликацией.

К числу требуемых правоустанавливающих документов относятся:

  • договора о получении права владения недвижимостью;
  • свидетельство о наследовании;
  • свидетельство о приватизации;
  • договор социального найма помещения.

К ним прилагается свидетельство о праве собственности.

Если разъезд осуществляется решением суда, прилагают выписку решения. При наличии детей или недееспособных лиц – разрешение органов опеки и попечительства.

Кроме этого, потребуется:

  • согласие супруга и совладельцев;
  • справка, подтверждающая отсутствие ареста и обременений;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии задолженностей по платежам.

На основании этой юридической базы, после нахождения подходящего варианта, производят оформление гражданско-правовых отношений, допускающих разъезд граждан.

Начисление налога

При начислении налога на размен квартиры, к сторонам применяются условия, предусмотренные для сделок купли-продажи, что констатирует статья 567 ГК РФ.

Если объекты, предоставляемые к процессу каждой из сторон, находились в собственности менее 3 лет, они подлежат налогообложению. Расчёт производится от цены такого объекта, за вычетом 1 миллиона рублей. То есть, со стоимости, превышающей 1 миллион, высчитывается 13% в счёт уплаты налога. Стоимость объекта указана в справке из БТИ.

Те объекты, которые находились в собственности менее 3 лет, а также муниципальное жильё, налогом не облагается.

Совершение сделки предусматривает начисление имущественного налогового вычета с суммы, указанной в сведениях из БТИ. Оно допустимо для лиц, которые ранее данным правом не воспользовались.

Если был начислен налог со сделки (НДФЛ) – допустимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства с просьбой провести налоговый взаиморасчёт. То есть погасить НДФЛ положенным имущественным вычетом.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector