Может арендодатель быть не собственником квартиры

Какими законами регламентируется?

В данном случае то стоит обращаться к Жилищному Кодексу (статьи с 30 по 48), а также к Гражданскому Кодексу (главы с 30 по 34 и ст. 450 в главе 29).

Общие вопросы

Можно, но нужно предварительно уведомить собственника жилья. Этот пункт рекомендуется заранее прописать в договоре, чтобы у сторон не было взаимных претензий.

Помните, что есть отделимые улучшения (например, люстра) и неотделимые (покраска полов, стен). Последние автоматически перейдут в собственность владельца жилья. Поэтому вопрос их оплаты стоит прописать в договоре.

Если нет договора — ответственность за ущерб, к примеру, в случаях затопления несет собственник жилья. Если документ есть — арендатор.

На этот вопрос отвечает ст.681 ГК РФ. В ней говорится, что поддержание жилья в нормальном состоянии — обязанность квартиросъемщика.

Именно он должен делать текущий ремонт, а также устранять поломки в канализации, инженерных сетях или опто-волоконных покрытиях.

Любой человек, независимо от его статуса — квартиросъемщик или собственник жилья, обязан соблюдать правила порядка в общественных местах. Если он их нарушит, то должен понести наказание.

Важно! однако если нет заключенного договора аренды, то ответственность может понести собственник жилья, а не его арендатор.

Ст.675 ГК РФ говорит, что они никак не изменятся. До истечения срока договора, квартирант имеет право проживать в квартире, и никакой суд не сможет его выселить. Что делать новому собственнику? Просто ждать.

Не стоит забывать, что в разряд квартиросъемщиков закон относит также и владельцев жилых помещений, владение которыми определяется по договору социального найма. По этой причине права и обязанности квартиросъемщика существенно отличаются. Так:

• найм жилья у частного владельца определяется статьями Гражданского кодекса государства;
• владение объектом собственности на правах социального найма, что показывает, что основным собственником является государство, определяет Жилищный кодекс страны.

О том, кому и на каких основаниях предоставляется жилплощадь по соглашению о социальном найме, можно узнать на нашем сайте.

Арендатор

Расскажем, какие права и обязанности есть у квартиросъемщика.

Ответственный арендатор неприватизированной квартиры имеет право по статье 67 ЖК РФ:

1. Требовать обмена или замены жилья.
2. Подселять временных или постоянных жильцов (нужно разрешение).
3. Добиваться от государства оказания коммунальных услуг в должной мере и проведения кап.ремонта при необходимости.
4. Сдавать в поднаем помещение (также нужно разрешение).
5. Получить временную регистрацию.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Квартиросъемщик обязан:

• Проводить текущий ремонт, чтобы поддерживать состояние жилья.
• Оплачивать коммунальные расходы (подробнее о том, должен ли квартирант платить за капитальный ремонт, какие еще будут на нем расходы, читайте тут).
• Устранять ущерб, если он был нанесен третьим лицам.
• Освободить помещение как только истечет срок найма.
• Отвечать за свои противоправные действий, связанные с нарушением порядка, по закону.
• Поддерживать чистоту и порядок в квартире.
• Использовать жилье только для проживания.
• При необходимости сразу предоставлять возможность наймодателю осмотреть помещение.

Арендатор приватизированной квартиры может:

1. Временно или постоянно подселять жильцов, но только с согласия собственника.
2. Жить в квартире до конца срока действия договора.
3. Иметь приоритетное право на дальнейшее проживание, если истек срок.
4. Улучшать жилищные условия.
5. Сдавать недвижимость в субаренду с разрешения владельца.
6. Иметь временную регистрацию в квартире.
7. Требовать от владельца капитального ремонта.
8. Пользоваться всем имуществом в квартире.

Квартирант должен согласно 674 и 684 ст. ГК РФ:

• Поддерживать квартиру в пригодном для жилья состоянии.
• Пускать владельца на его территорию для осмотра помещений.
• Вовремя вносить арендную плату.
• Соблюдать общественный порядок.
• Наниматель жилого помещения обязан немедленно выселиться, если нарушит условия договора найма.
• Устранить ущерб, нанесенный по собственной вине, соседям.
• Сохранять чистоту и следить за соблюдением санитарных норм.
• Использовать квартиру только для жилья.
• Выехать как только истечет срок, прописанный в договоре.

Чем наделен квартиросъемщик?

По сути, факт заключения соглашения передает права владельца недвижимости во временное «владение» арендатору. Также наделяет последнего и обязанностями в отношении арендуемой недвижимости.

В соответствии с 681 статьей ГК страны, на период сдачи квадратных метров по найму хозяин жилплощади сохраняет за собой только обязанность участвовать:

• капитальном ремонте объекта недвижимости;
• благоустройстве придомовой территории;
• ремонте подъезда;
• в выборах по месту регистрации.

Читайте о правах и обязанностях арендодателя в нашей статье.

Права наймодателя также четко указываются, что становится гарантией исключения у квартиросъемщика столь популярных опасений о незамедлительном выселении или иных санкциях. В том числе к ним относится:

• изменение стоимости ежемесячного платежа по обоснованным причинам с согласия квартиросъемщика;
• расторжение соглашения о найме при нарушении временно проживающим правил эксплуатации помещения, включая нарушение общественного порядка и несвоевременное внесение платежей;
• досрочное расторжение в судебном порядке;
• посещение с целью оценки состояния имущества в любое удобное время при предварительной договоренности с квартиросъемщиком.

Это зависит от того, идет ли речь о неприватизированной или приватизированной квартире. Есть ли права у квартиросъемщика в неприватизированной недвижимости?

Так как такая собственность де-юре принадлежит государству, искать нанимателя на жилье нельзя. Соглашение о найме, оформленное в отношении такой недвижимости, при возникновении любых спорных вопросов окажется недействительным и в суде рассматриваться не будет.

Фактически сдавать свое жилье во временное владение может только официальный владелец приватизированной квартиры. Каковы обязанности нанимателя по соглашению о найме жилплощади?

В такой ситуации требования к эксплуатации такого жилья переходят квартиросъемщику на основании договора, заключаемого в соответствии со статьей 671 ГК РФ. Соглашение составляется только в письменной форме. Экземпляры готовятся для каждой из сторон такого соглашения.

С момента подписания этого документа в число обязанностей временного хозяина включается полный спектр задач, которые в иной ситуации стоят перед постоянным владельцем, что определено в 674 и 681 статье уже упоминавшегося документа, если иное не предусмотрено в договоре:

• оплата коммунальных платежей;
• поддержание жилья, используемого по найму, в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта;
• устранение ущерба, который мог быть нанесен квартиросъемщиком третьим лицам;
• возможность «подселить» членов семьи;
• ответственность перед правоохранительными органами при нарушении правопорядка квартиросъемщиком.

Жилье можно использовать только с указанной целью, то есть для проживания. Квартиросъемщик обязан освободить площадь в момент истечения договора найма.

Как влияет смена владельца?

Частой причиной форс-мажорного прекращения сдачи жилплощади и выселения квартиросъемщика становится её продажа или иная другая сделка, включая дарение и наследование.

https://www.youtube.com/watch?v=channelUCu_sa2ZIHKkr5IXqUe7_VpQ

Узнайте из нашей статьи также об условиях и основаниях для выселения и переселения из жилья, полученного по договору социального найма.

Какие права есть у арендатора?

Он может продолжить проживание в объекте недвижимости, в котором сменился владелец, до конца срока заключенного соглашения.

Такое право новому хозяину будет сложно оспорить даже в судебном порядке. Если договор официально не прекращен, все права квартиросъемщика сохраняются.

В заключении стоит обратить внимание, что только договор найма может стать основанием решения любого спорного вопроса между наймодателем и нанимателем.

Для учета всех важных пунктов, специалисты рынка недвижимости рекомендуют привлекать к составлению такого документа опытных юристов и риелторов. О том, как сдать жилплощадь самостоятельно, можно узнать из нашей статьи.

Права регулируются главой 5 ЖК РФ, статьей 30:

1. Владеть, пользоваться и распоряжаться жильем по своему усмотрению (договор аренды может регулировать это право).
2. Повышать квартплату, но не чаще 1 раза в год.
3. Приходить для проверки помещения.
4. Выселить арендатора, если тот не соблюдает условия договора аренды.
5. Требовать сохранения чистоты и порядка в квартире, а также целостности имущества.
6. Выселить квартиросъемщик по истечению сроков договора.
7. Требовать благоустройства придомовой территории у государства.
8. Получить во владение неотделимые улучшения жилищных условий, произведенные квартиросъемщиком.

Обязанности:

• Соблюдать законные интересы и права соседей.
• Нести бремя по содержанию жилья (на время аренды обязанность переходит на квартиросъемщика).
• Вовремя оплачивать коммунальные платежи.
• При сдаче квартиры в аренду платить налоги с доходов.
• Соблюдать общественный порядок.
• Проводить капитальный ремонт жилья.

Что регулирует договор найма?

Все названные нюансы правоотношений сторон могут рассматриваться и обсуждаться только при наличии официально подписанного соглашения.

Его можно подготовить с помощью представителей агентства недвижимости или юриста. Оно может быть написано самостоятельно в двух экземплярах для наймодателя и нанимателя.

Все требования к этому документу указаны в 671 статье Гражданского кодекса России.

Для подготовки готового документа достаточно просто скопировать все существующие пункты. Обязательно указываются:

• паспортные данные сторон сделки;
• правоустанавливающие документы на жилплощадь;
• срок проживания;
• возможность «подселения» сторонних лиц, не являющихся членами семьи квартиросъемщика.

Стороны могут по собственной двусторонней инициативе включать в документлюбые другие пункты. Например, об ответственности квартиросъемщика при затоплении и т.д.

В том числе популярный вариант предоставления собственности во временное пользование с учетом в сумме платежей выполнение временными жильцами ремонта или иных операций по благоустройству жилья.

К соглашению часто прикладывается опись мебели, находящейся в квартире на момент сдачи, её техническое состояние, техническое состояние самого объекта собственности. О том, как составить акт приема-передачи жилья при аренде, можно узнать из нашей статьи.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Соглашение собственноручно подписывается обеими сторонами сделки, его может подписать и доверенное лицо, если у последнего присутствует нотариально заверенная доверенность на выполнение таких операций с недвижимостью.