Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Общая информация о методах оценки

Главная цель любой оценки – получение объективных величин стоимости объекта недвижимости. Теоретики выделяют несколько видов стоимости, но самой объективной принято считать именно рыночную – наиболее вероятный стоимостный показатель, за который объект недвижимости можно реализовать на рынке при разумных условиях.

Но так как спектр видов недвижимости огромен, а цели и условия проведения оценки разнообразны, методическая литература и периодика предлагают разные пути определения стоимости. Именно эти способы и являются методами оценки.

Применение каждого из них имеет свои условия. Как правило, это способность получить ту или иную информацию об объекте, наличие конкретных качественных или количественных характеристик, применение эксплуатационных качеств, цели проведения оценки и так далее.

Для получения объективных данных оценщику позволяется использовать сразу несколько методик, однако применение каждой из них он обязан обосновать в отчете.

Расчет стоимости путем сравнения продаж

Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков).

Условие применения метода — наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами — аналогами (далее — элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Оценка земельного участка сравнительным методом продаж предполагает использование принципа замещения: цена на объект не может быть выше, чем стоимость объекта-аналога, доступного к приобретению на рынке.

Главное условие использования такой методики – доступность информации о сделках купли-продажи в отношении аналогичных объектов. Если актуальной информации о проведенных сделках нет, оценщик вправе использовать данные о стоимости из предложений.Поскольку методика сопоставления цен продаж включена в сравнительный подход к оценке земельных участков, она включает в себя ряд обязательных этапов:

  1. Выявление схожих по характеристикам объектов-аналогов на рынке, определение критериев для сравнения.
  2. Выявление отличий от сравниваемых объектов по качественным и количественным характеристикам.
  3. Определение степени корректировки цен в сравнении с объектами-аналогами, в зависимости от степени отличий по качественным и количественным характеристикам.
  4. Сглаживающее корректирование цен по каждой из отличающихся характеристик.
  5. Анализ и обобщение информации о ценах на объекты-аналоги и определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В качестве сравнительной метрики обычно используется единица измерения, вроде га или м2, хотя допустимо и сравнение цены на целый объект.

При этом метод сравнения продаж земельных участков предполагает, что выведенная единица продажи всегда корректируется по таким характеристикам, как:

  • вид права собственности, наличие обременений;
  • источники средств для совершения сделки: кредиты, частные средства, ипотека;
  • условия перевода средств и особенности совершения сделки;
  • период, в который была совершена сделка;
  • расположение и инфраструктура вокруг участка;
  • физические характеристики и наличие инженерных коммуникаций.

Путем сопоставления указанных характеристик и их доли в цене объекта, а также сравнения цен и определяется итоговая рыночная стоимость.

Главные методики оценки земли

Метод оценки представляет собой способ расчета стоимости ЗУ, основанный на определенном подходе. Различают три основных подхода к проведению оценочных мероприятий:

  1. Сравнительный подход учитывает совокупность факторов ценообразования: соотношение спроса и предложения, конкурентную среду, определенные ограничения и пр.
  2. Доходный – основан на определении цены на участок от цены наиболее вероятного покупателя.
  3. Затратный – определяет стоимость с позиции потенциальных затрат.

Выбор того или иного объекта производится исходя из специфики конкретного земельного участка.

При наличии достаточного объема информации для анализа специалисты-оценщики должны применять все три подхода или обосновать невозможность использования одного из них.

Базовый принцип сравнительного подхода: покупатель не заплатит за участок большую цену, чем ту, за которую можно приобрести аналогичную землю. В рамках сравнительного подхода применяют методы сравнения продаж/выделения/распределения.

Применение метода сравнения продаж возможно, если у специалистов есть информация о цене сделок 

купли-продажи

 в отношении аналогичных земельных участков.

Последовательность оценки в данном случае следующая:

  • отбираются факторы стоимости участка и анализируется как они влияют на цену с учетом экспертной оценки или корреляционного анализа;
  • определяются продажные цены участков-аналогов;
  • цены аналогов корректируются с учетом выявленных отличий от участка;
  • рассчитывается стоимость участка как средневзвешенное от скорректированных цен аналогов.

Наиболее важными факторами стоимости участков обычно являются его местоположение, целевое предназначение, физпараметры (форма/рельеф и пр.), транспортная доступность и наличие инфраструктуры.

Метод выделения обычно используется для участков с типовыми застройками (дачными домиками или коттеджами). Стоимость участка рассчитывается как разница между ценой единого объекта и стоимостью воспроизводства улучшений.

Метод распределения применяется для оценки застроенных участков.

Он предполагает, что для каждой застройки есть определенное соотношение между стоимостью земли и улучшений.

Рыночная стоимость в данном случае определяется путем умножения цены единого объекта с улучшениями (например, с жилым домом) на предполагаемую долю участка в рыночной стоимости недвижимости.

Доходный подход

Этот подход подходит для определения стоимости земельного участка, который способен в дальнейшем приносить прибыль своим владельцам, в частности, в виде арендных платежей или прибыли от продажи выращенных сельхозкультур. Доходный подход предполагает комплексный анализ финансово-экономического состояния объекта.

Предлагаем ознакомиться:  Оформление дачного участка - фото современных идей

В рамках доходного подхода можно выделить три основных метода: капитализации земельной ренты/остатка для земли/потенциального использования.

Первый метод может быть применен как к застроенным, так и незастроенным участкам, на которых есть возможность получать земельную ренту. Оценка рыночной стоимости земли в данном случае будет предполагать три последовательных шага:

  • рассчитывается земельная рента;
  • определяется величина капитализации (как величина, полученная от деления величины ренты на цену продажи аналогичных земель);
  • рассчитывается рыночная стоимость участка путем деления ренты на коэффициент капитализации.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Метод остатка для земли применяется для земель, на которых есть возможность застройки или использования участка под коммерческие цели.

Последовательность расчетов в этом случае будет следующая:

  • рассчитывается стоимость воспроизводства/замещения улучшений на участке;
  • определяется общий чистый доход от возведенного объекта недвижимости с учетом разных ставок аренды;
  • определяется чистый доход, который приходится непосредственно на улучшения как стоимость их воспроизводства*коэффициент капитализации;
  • рассчитывается чистый доход, который непосредственно приходится на участок как разница между двумя вышеуказанными значениями.

Рыночная стоимость в данном случае определяется делением чистого дохода на коэффициент капитализации.

Метод предполагаемого использования применяется для всех участков, которые имеют перспективу их обустройства. Первоначально специалистам необходимо определить наиболее оптимальный и эффективный вариант застройки, оценить затраты на создание инфраструктуры и спрогнозировать уровень доходов и издержек от использования участка. В завершении дисконтируются все денежные потоки и определяется рыночная стоимость участков.

тарифная и бестарифная система оплаты труда

Узнайте в нашем интересном материале,  

как рассчитать среднюю заработную плату

.

Если вы выбираете между тарифной и бестарифной системой оплаты, то вам стоит прочесть эту статью.

Подробную и нужную вам информацию о понижении заработной платы вы узнаете в нашей статье.

Затратный подход

Что касается затратного подхода, то он практически не применяется изолированно, а только в совокупности с другими методами оценки.

Данный метод предполагает применение методов оценки стоимости участка с улучшениями. Это могут быть здания, проложенные коммуникации, различие вспомогательные сооружения.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Метод опирается на допущение о том, что нормальный инвестор не будет платить за участок с домом больше чем если бы он купил его пустым и сам построил на нем здание за определенное время.

Нередко с использованием затратного метода оцениваются сельхозземли. При этом учитываются затраты на проведение мелиорации, противоэрозионных и гидротехнических мероприятий, направленных на улучшение участков.

Если речь идет о земле, которая отводится под застройку, то учитываются такие факторы как местоположение участка, инженерно-строительные условия (например, уровень грунтовых вод), наличие построек, социально-экономические условия проживания, санитарно-гигиенические параметры (состояние окружающей среды, уровень шума).

Затратный метод позволяет достаточно точно оценить рыночную стоимость, когда у специалистов есть возможность получить сведения о цене продажи аналогичных участков без произведенных улучшений.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, 

звоните по телефонам

:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

По общему правилу, оценке подлежат лишь объекты, которые обладают стоимостью, способны удовлетворить потребность пользователя, имеют спрос и предложение.

На рыночную стоимость участка земли влияет множество факторов, среди которых:

  • целевое назначение;
  • перспективы развития региона;
  • ожидаемые тенденции на рынке труда;
  • качественные и количественные характеристики.

Чтобы оценка была максимально объективной, эксперт применяет доходный, затратный и сравнительный подходы к проведению оценочных мероприятий.

Каждому из этих подходов соответствуют свои методики, но оценщик вправе выбирать подходящий алгоритм оценки по собственному усмотрению. Применение этих методик должно быть обосновано объемом доступной рыночной информации.

Рекомендации по применению отдельных подходов определены нормативно. Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков установлены разделом IV Методических рекомендаций, утв. распоряжением Минимущества № 568-р от 06.03.2002. Так для сравнительного подхода характерны методы:

  • сравнения продаж;
  • выделения;
  • распределения.

Для доходного подхода характерны методы:

  • прямой капитализации;
  • остатка;
  • предполагаемого использования.

Затратный подход характеризуется следующими элементами методов:

  • определение затрат на освоение;
  • расчет затрат на воспроизводство и возмещение;
  • условия инвестиционных контрактов.

Если при проведении оценочных мероприятий используется другая методика оценки стоимости земельного участка, оценщик в отчете обязан объяснить ее суть и обосновать целесообразность ее применения.

Предлагаем подробнее остановиться на сути каждой из описанных методик и рассмотреть примеры их применения.

Метод выделения в оценке земли применяется лишь в отношении окончательно застроенных наделов. Его суть состоит в определении стоимости участка, состоящего в едином комплексе с объектами застройки.

Применение этой методики сравнительного подхода возможно при условии доступности информации о сделках с едиными имущественными комплексами.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Второе важное условие – произведенная застройка должна быть наиболее эффективным методом использования земли, иначе величина рыночной цены может оказаться отрицательной.

Метод выделения при оценке земельного участка схож с алгоритмом сравнения цен. Разница заключается лишь в том, что первый метод предполагает также учет возведенных на земле объектов строительства.Порядок такой оценки включает в себя:

  1. Поиск объектов-аналогов и выявление характеристик, по которым производится сравнение.
  2. Выявление степени отличий по сравнительным характеристикам.
  3. Определение степени корректировки цен по указанным элементам в зависимости от отличий, присущих несхожим характеристикам, и собственно корректировка.
  4. Расчет рыночной стоимости единого имущественного комплекса.
  5. Расчет стоимости возведенных на участке объектов.
  6. Определение рыночной стоимости как разницы между ценой единого имущественного комплекса и возведенных объектов строительства.

Метод выдела в рыночной оценке предполагает, что в цене объектов строительства учтен их естественный физический или другой износ, уменьшающий стоимость строений.

При этом их цена воспринимается не как рыночная стоимость аналогичных объектов, а как объем расходов, необходимых на воспроизведение таких строений с учетом указанного износа.

При определении рыночной цены посредством затратного подхода часто используется метод выявления расходов на освоение. Его применение целесообразно в отношении крупных земельных наделов без объектов застройки, наиболее эффективное использование которых – межевание, раздел единого участка на несколько частей с последующей их реализацией.

Оценивание земли методом выделения

Условия применения метода: наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом — квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства. рыночный затратный доходный земельный

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно — индексного методов.

Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора — величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала | создание улучшений.

Предлагаем ознакомиться:  Оценка имущества организации в целях налогообложения

Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании. При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

Применение методики прямой капитализации характерно для доходного подхода оценки. Он применяется к участкам жилищного и коммерческого строительства, независимо от наличия строений.

Главное условие применения данного метода – возможность получения от земельного участка дохода, в том числе от аренды. Оценка земельных участков методом прямой капитализации осуществляется в три этапа:

  1. Оценщик рассчитывает чистый доход (ренту), который формируется ежемесячно или за другие установленные периоды времени.
  2. Используя данные по продажам и значениям ренты по другим аналогичным объектам недвижимости, оценщик получает величину коэффициента капитализации дохода. Например, аналогичные участки продаются за 10 млн рублей, а сумма дохода от ренты составляет 1 млн рублей. Для получения коэффициента нужно разделить доход от аренды на стоимость продажи: 1 млн ÷ 10 млн = 0,1. Коэффициент составит 0,1.
  3. Осуществляется расчет рыночной стоимости с использованием методики прямой капитализации. Под ней понимается стоимость всех будущих величин дохода, полученных за одинаковые периоды. Для расчета нужно разделить сумму доходов, полученных за первый после проведения оценки временной промежуток на коэффициент капитализации.

Рыночную стоимость ЗУ можно определить как наиболее вероятную цену продажи надела на свободном рынке, которая будет отвечать интересам продавца и покупателя с учетом того, что их действия осознаны, рациональны и не подвержены влиянию чрезвычайных обстоятельств. На ее значение оказывает немалое влияние рыночная конъюнктура и процессы, происходящие на рынке недвижимости.

Обычно определение рыночной стоимости земли требуется при необходимости продать участок. Хотя собственник вправе устанавливать абсолютно любую цену на землю, нужно понимать, что ее существенное повышение может препятствовать заключению сделки, тогда как уменьшение по отношению к рыночному значению ведет к убыткам продавца.

Кадастровая оценка является фиксированной величиной и неизменна вплоть до проведения новых оценочных мероприятий по заказу государственных органов. Тогда как рыночная стоимость может изменяться по усмотрению продавца и покупателя вплоть до заключения договора купли-продажи. Поэтому рыночная оценка всегда производится на определенную календарную дату.

При этом кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной. Если она существенно превышает рыночную цену (более чем на 30%), то может быть оспорена и уменьшена, но исключительно в судебном порядке.

Оценочные мероприятия рыночной стоимости регламентируются Земельным кодексом (ст.66), методическими рекомендация по выполнению данного вида работ из ФЗ-135 «Об оценочной деятельности», разработанными федеральными стандартами оценки.

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Методики при оценке стоимости земли в  2019  году

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются: деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Применение методики распределения

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами — аналогами;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Третья методика сравнительного подхода – метод распределения. Он базируется на принципе сбалансированности, предполагающем наличие нормального соотношения между стоимостями земли и единого имущественного комплекса (земля строения).

В связи с этим оценка земельного участка методом распределения применяется лишь в отношении застроенных объектов, причем должны совпасть три условия:

  • доступность информации о сделках в отношении аналогичных имущественных комплексов;
  • возможность определения доли земли в совокупной рыночной цене комплекса;
  • соответствие застройки наиболее эффективному использованию объекта.

Использование такой информации позволяет проводить оценку в двух разных последовательностях:

  1. Анализ рыночной стоимости, корректировка цен на имущественные комплексы и последующее определение рыночной стоимости земли.
  2. Изначальное определение рыночной цены в сравнении с аналогичными объектами, за которым следует ее корректировка в соответствии с долей строений в общей цене.

Этапы применения методики идентичны схеме, характерной для двух других методов сравнительного подхода. Единственная разница заключается в том, что впоследствии для получения объективных данных оценщик должен выявить наиболее вероятную долю земли в совокупной стоимости имущественного комплекса.

Причины использования разных методик

Методик существует множество, и только профессионал сумеет понять, какой именно способ оценки земли приемлем в каждом конкретном случае.

Причины, которые могут подвигнуть оценщика к выбору того или иного метода, можно выделить такие:

  • категория земли, ее назначение;
  • наличие информации, результатов исследований;
  • цель проведения оценочных действий;
  • возможность обобщения опыта оценок расположенных рядом участков аналогичного целевого применения, и пр.

Внимание! Тот или иной оценочный прием в чистом виде используется нечасто, обычно практикуется микс разных способов.

Метод предполагаемого использования тоже применяется для вычисления стоимости участка, целевое назначение которого – жилищная или коммерческая застройка. Наличие или отсутствие возведенных объектов значения не имеет. Главное, чтобы застройка была наиболее перспективным методом освоения.

Поскольку оценка земельного участка методом предполагаемого использования осуществляется в рамках доходного подхода, главное условие его применения – возможность получать от земли доход, а также наличие перспектив его обустройства в будущем.

Отсюда и суть метода: оценщик моделирует и оценивает объем издержек на освоение земли (например, на строительство), а затем рассчитывает доход, который принесет это освоение. Разница этих величин будет чистым доходом, перенос которого на дату оценки позволяет оценщику определить стоимость участка.

Проведение таких мероприятий включает в себя следующие этапы:

  1. Выявление наиболее эффективного метода застройки, составление сметы и графика строительства.
  2. Моделирование предполагаемого объема доходов.
  3. Моделирование расходов, которые понесет собственник для наиболее эффективного использования застроенного участка.
  4. Вычисление ставки дисконтирования и приведение величин расходов/доходов на конкретную дату проведения оценки.
  5. Расчет рыночной стоимости.

Под определением ставки дисконтирования понимается оценка предполагаемых инвестиций, а точнее их отдачи в сравнении с другими инвестиционными проектами, аналогичными по уровню риска.

Предлагаем ознакомиться:  Как составить договор дарения земельного участка (бланк, образец)

Считается, что применение этой методики наиболее целесообразно, когда сложно определить рыночную стоимость участка без застройки, но есть данные по ценам на застроенные участки или объекты на них.

Главные методики оценки земли в  2019  году

Рассмотрим пример расчета. Предположим, планируемые расходы составляют:

  • на строительство дома – 20 млн рублей;
  • на аренду участка – 200 тыс.;
  • на обеспечение коммуникаций – 2 млн;
  • на создание инфраструктуры – 10 млн.

Результат строительства – 100 квартир, каждая из которых будет стоить 1,5 млн рублей. Предполагаемая прибыль – 150 млн рублей при расходах, составивших 32,2 млн рублей. Таким образом, без учета ставки дисконтирования стоимость земли составит 117,8 млн рублей.

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

Методика прямой капитализации земли

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Размещено на Allb

Рыночная стоимость земельного участка и ее отличительные черты

В основе метода остатка лежит принцип остаточной продуктивности: к земле относится весь доход, полученный после погашения расходов на труд, привлечение капитала и управление.

Главным условием применения методики является возможность осуществления застройки участка наиболее эффективным способом, который принесет максимальный доход.

Применение этого метода требует поиска информации о сделках по аренде объектов строительства, расположенных на сопоставимых участках.

Оценка земельного участка методом остатка осуществляется в несколько этапов:

  • поиск наиболее эффективного вида коммерческого использования участка;
  • определение объема расходов, необходимых для восстановления существующих / возведения новых строений и иных улучшений земли, в рамках выбранного вида пользования;
  • определение дохода, который придется на единый объект недвижимости (земля строения) от будущей аренды;
  • вычисление размера доходов, которые придутся на строения или иные улучшения участка;
  • расчет дохода, который приходится на землю – разница между чистым доходом и доходом от объектов строительства;
  • расчет стоимости с использованием метода прямой капитализации.

Метод остатка для оценки стоимости земли применяется в отношении разных по видам использования участков. Вид пользования, в отношении которого была получена самая высокая цена, является наиболее эффективным. При этом доход, приходящийся на землю, будет являться рентным доходом.

В итоговые результаты прибыли следует включить эти доходы и иные материальные поступления, полученные от неотделимых улучшений объектов недвижимости, но не связанные с арендной платой.

Что касается ставок арендной платы, используемых для оценки, нужно использовать наиболее вероятные величины, характерные для свободного и конкурентного рынка, без влияния чрезвычайных факторов, обременений и прочих аспектов, занижающих прибыль.

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Методы оценивания земли

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости.

Операционные расходы подразделяются на: постоянные — не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные — зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее — элементов с коротким сроком использования).

В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости — собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений — учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Методика оценки условий инвестиционных контрактов

Метод, учитывающий условия инвестиционных договоров, используется при оценке земель для жилой застройки в крупных населенных пунктах. Ярким примером этого является столица, ведь она – один из немногих городов, где земля предоставляется инвесторам в пользование на основе инвестиционных контрактов.

По условиям таких контрактов объект, возведенный на средства вкладчика, впоследствии делится между владельцем участка и окружающей инфраструктуры (городом) и инвесторами.

Городу, как правило, переходит до 30% возведенных площадей. Учитывая это, инвестор осуществляет оплату использования земель в натуральном виде, передавая собственнику имущество.

Расчет стоимости земли путем сравнения продаж

Рыночная же стоимость такой земли определяется как стоимость строения, которая впоследствии по условиям контракта должна быть передана собственнику земли.

Этот метод практически не применяется из-за его сложности, отсутствия универсальных требований инвестиционных контрактов и изменения условий предоставления земли под застройку.

Заключение

Резюмируя сказанное, обращаем внимание, что для оценки земельных участков существует множество подходов и методов оценивания. Выбор конкретных методик осуществляет оценщик. При этом он обязан обосновать свой выбор, который зависит от типа и назначения земельного участка, целей проведения оценки и прочих особенностей.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector