Купил квартиру первый раз в жизни Какой налог я заплачу

Ставка налога

Подоходный налог уплачивают физические лица со всех своих доходов. Продажа жилого помещения имеет к НДФЛ непосредственное отношение. Ставки налога:

  • Для резидентов – 13% (с дохода от продажи);
  • Для нерезидентов – 30% (с полной продажной стоимости).

С какой суммы нужно рассчитать налог к уплате? В нашей ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. Чтобы платить меньше, можно сократить базу:

  • на имущественные вычеты (только для резидентов);
  • на расходы, которые понес собственник квартиры, когда покупал ее.

То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. руб.) или затраты на его покупку.

В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. руб. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе). Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили — это другое имущество. При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб. (см. налог при продаже автомобиля).

Расчет налога (даже если он нулевой), заявление вычета, факт продажи имущества, которое находилось в собственности менее 3-х (5-ти) лет нужно отразить в декларации 3-НДФЛ.

  • Срок для декларации — в следующем после продажи/покупки квартиры году — до 30 апреля.
  • Срок перечисления налога — если есть налог к уплате, до 15 июля.

charnsitr/Fotolia

Baloncici/Depositphotos

С точки зрения НК РФ срок владения важен. Для безналоговой продажи квартиры, купленной после 2016 года, нужно владеть ей не менее пяти лет (квартиры, купленной до 2016 года, — не менее трех лет). Однако, если Вы налоговый резидент, Вы имеете право на уменьшение полученных от продажи квартиры доходов на величину документально подтвержденных на ее покупку расходов.

Однако при продаже объектов, купленных после 2016 года, существует привязка к кадастровой стоимости с поправочным коэффициентом 0,7. Например, если по документам Вы и купили и продали квартиру за 4 млн, но ее кадастровая стоимость на 1 января составляла 6 млн, то налоговые органы при исчислении налога возьмут большую из двух величин — сумму в договоре либо кадастровую стоимость, умноженную на 0,7.

Итак, мы разобрались, что с Вас удерживают (удерживали) подоходный налог. Добавляем дополнительные условия для необходимости заполнения декларации 3-НДФЛ.

1. Вы должны приобрести недвижимость. Под этим термином налоговая инспекция понимает следующие объекты:

  • квартира (в старом жилом фонде или только строящаяся);
  • комната;
  • дом или земля под его строительство.

2. Любой из вышеперечисленных объектов должен находиться в собственности (полной, совместной или долевой) и иметь Свидетельство о регистрации собственности и/или Акт приема-передачи. Эти документы выдаются на уже готовый объект. А вот на этапе строительства жилья может выдаваться только Акт передачи, при этом годом начала подачи декларации 3-НДФЛ является дата его составления.

3. Даже если Вы решили продать (или уже продали) квартиру, бывшую в собственности, то также имеете право оформить на нее возврат подоходного налога.

Итак, мы ответили на 2 основных вопроса: кто и в каком случае может получить имущественный вычет. Теперь давайте разбираться в других подробностях.

Самый главный вопрос, волнующий всех, — это сколько денег мне вернут. Согласно действующему Налоговому Кодексу сумма возврата подоходного налога при покупке жилья рассчитывается так.

1. Если покупка квартиры (дома и т.п.) обошлась в сумму менее 2 миллионов рублей, то вернуть можно будет 13% от уплаченной суммы.

2. Если приобретенное жилье стоит 2 миллиона рублей или более, то вернуть можно будет фиксированную сумму: 260 000 руб. (это 13% от 2 000 000 руб.)

Какие еще дополнительные условия могут увеличить или уменьшить размер возвращаемого подоходного налога?

1. Вы взяли ипотечный кредит под эту квартиру (дом). В этом случае в дополнении к 13% от стоимости жилья добавятся еще 13% от уплаченных процентов по этому кредиту. Здесь никаких ограничений по итоговой сумме не предусмотрено. То есть, сколько бы ни составляла общая сумма процентов по ипотеке, Вы в итоге получите 13% от нее.

Однако, с 01.01.2014 к этому пункту вводится ограничение. Возвратиться по процентам ипотечного кредита может 13% от максимальной суммы 3 000 000 руб., то есть возврат составит 390 000 руб. Это относится к квартирам, приобретенным не ранее 2014 года.

Купил квартиру первый раз в жизни Какой налог я заплачу

2. Вы строите квартиру. В этом случае к ее первоначальной стоимости можно будет добавить расходы на отделку жилья. Но в этом случае общая сумма не может превышать тех же 2 000 000 рублей.

1. Если покупаемое жилье оформляется в долевую собственность. В этом случае возвращаемый подоходный налог (13%) распределяется между всеми собственниками (пропорционально их долям).

2. Если в течение одного года продали квартиру, находящуюся в собственности менее 3-х лет за сумму свыше 1 000 000 рублей. И в этом же году купили себе жилье, за которое хотите получить налоговый вычет.

В этом случае размер возврата уменьшится на сумму подоходного налога от продажи квартиры.

Декларация 3-НДФЛ может сдаваться в налоговую инспекцию в течение всего года. Особых ограничений по срокам и датам нет. Соответственно, чем раньше принимается декларация, тем быстрее Вы получаете деньги на свой счет. Срок для проверки установлен 2-3 месяца.

Предлагаем ознакомиться:  Пропущен срок подачи надзорной жалобы

Самую первую декларацию можно подать за год, в котором квартира (или другое жилье) было приобретено в собственность.

Если приобретается готовое жилье, то есть при покупке составляется договор купли-продажи, то датой приобретения считается дата, которая указана в Свидетельстве о регистрации собственности.

Если приобретается строящееся жилье, то есть идет инвестирование, то датой, с которой можно возвращать подоходный налог, является дата, указанная в Акте о передаче квартиры, комнаты или доли в них.

Даже если квартира была приобретена 10 или 15 лет назад, то можно получить имущественный вычет. Сроков ограничения давности покупки нет. Однако, нужно помнить, что для такого жилья действуют правила возврата, которые были приняты на тот год. То есть, если квартира куплена в 2007 году, то максимальная сумма, с которой можно получить возврат — 1 млн. руб.

Кто не может получить имущественный вычет

Давайте для начала ответим на вопрос «Кто же может воспользоваться льготой по возврату подоходного налога?»

1. Работающий гражданин, то есть тот, кто работает в каком-либо учреждении, получает официальную зарплату, а, главное, платит с нее подоходный налог в размере 13%, если им была приобретена какая-либо недвижимость.

2. Семья. В том случае, если только один из собственников работает, то есть подходит под условие п.1, а остальные являются иждивенцами. Условием для получения полного (максимально возможного вычета) является приобретение жилья в совместную стоимость. Если квартира приобретается в долевую собственность, то распределение сумм возвращаемого подоходного налога идет в соответствии с долями всех собственников.

Сразу отмечу, что с 2014 года появилась возможность получать возврат имущественного вычета за мужа (жену), даже если владельцем недвижимость является один из супругов.

Об этом чуть подробнее будет написано ниже, а пока небольшие примеры.

3. Пенсионеры (неработающие), но которые 3 предыдущих года работали и платили налоги, то есть относились к категории из п.1.

4. Льгота на имущественный налоговый вычет предоставляется каждому человеку 1 раз в жизни. Поэтому обязательным условием возврата подоходного налога является ОТСУТСТВИЕ в прошлом обращений в налоговую инспекцию по этому вопросу. Это правило действовало до 2014 года.

Если имущество приобретается после 01.01.2014, то есть возможность повторно получить вычет. Об этом подробнее можно прочитать здесь.

1. Индивидуальные предприниматели (ИП), неработающие граждане, домохозяйки, то есть те люди, которые не получают официальной заработной платы и, соответственно, не платят подоходный налог.

2. Пенсионеры, которые в течение последних 3-х лет получали только пенсию, поэтому с нее не удерживался подоходный налог.

3. Дети-собственники до достижения ими работоспособности, то есть, опять же, возможности платить государству подоходный налог.

Однако, с 01.01.2014 года этот пункт изменился. Поэтому, начиная с 2014 года становится возможным родителям получить за ребенка возврат подоходного налога. Только для этого жилье в собственность должно быть приобретено не ранее 2014 года.

4. Граждане, которые уже получали ранее возврат подоходного налога при покупке жилья.

Однако, и из этого правила с 01.01.2014 теперь есть исключение. Если человек получил имущественный вычет на сумму менее установленного минимума (2 млн. рублей), то недостающую разницу он может вернуть дополнительно.

Об этом более подробно можно прочитать в статье: «Сколько раз получают налоговый вычет при покупке квартиры»

Для большей наглядности предлагаю посмотреть видеоурок по этой теме или продолжить чтение статьи.

Ответ на этот вопрос простой. Чем больше Вы зарабатываете и чем, соответственно, выше уплаченный подоходный налог, тем быстрее государство вернет вам всю положенную сумму.

Более подробно о том, как рассчитать сумму имущественного вычета, переходящую на следующий год, рассказывается в этой статье.

charnsitr/Fotolia

Какой существует срок для заполнения и подачи 3-НДФЛ в налоговую инспекцию

charnsitr/Fotolia

Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Практически всегда дата отсчета отражена в свидетельстве о праве собственности (выписка из Госреестра). Есть три исключения:

  • наследство — отсчет при получении квартиры в наследство начинается со дня смерти наследодателя.
  • кооператив — день выплаты последнего пая или подписания акта передачи. Это дата перехода права на квартиру от кооператива к собственнику.
  • если недвижимость была зарегистрирована до 1998 года, то свидетельство на нее не выдавалось. Во внимание принимаются документы того времени (купля-продажа, свидетельства БТИ и пр.).

Собственников квартиры было несколько. Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости. Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо.

Собственники частных домов могут достраивать их. Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить.

Купил квартиру первый раз в жизни Какой налог я заплачу

Давайте рассмотрим, какие документы нужны для заполнения декларации 3-НДФЛ, чтобы вернуть подоходный налог за покупку жилья.

  1. Справка 2-НДФЛ (оригинал) о доходах гражданина за год. Выдается бухгалтерией предприятия, где работаете.
  2. Договор купли-продажи жилья (копия).
  3. Свидетельство о регистрации собственности, если приобреталось готовое жилье (копия).
  4. Акт приема-передачи квартиры, комнаты или доли в них (копия).
  5. Чеки, квитанции об оплате жилья (копия). Это может быть договор покупки, если в нем прописана итоговая сумма.
  6. Чеки и квитанции о дополнительных расходах на благоустройство квартиры, если приобретается строящийся объект.
  7. Ипотечный договор, если есть кредит (копия).
  8. Справка из банка об уплаченных процентах по ипотеке, если есть кредит (копия).

В налоговую инспекцию предоставляются копии всех этих документов (только справка о зарплате 2-НДФЛ нужна в оригинале). Но часто инспектора, принимающие налоговую декларацию 3-НДФЛ хотят видеть оригиналы. Поэтому лучше взять их с собой, чтобы показать, если возникнет необходимость. Однако, оставлять в налоговой инспекции следует только копии.

Предлагаем ознакомиться:  Как посчитать погашение 🚠 судимости при условно досрочном освобождении

Вот мы с Вами рассмотрели основные положения по возврату подоходного налога при покупке жилья. Ответы на другие популярные вопросы можно будет найти на этом сайте в других статьях.

— Буду ли я платить 13% за продажу квартиры, если приобрела и продала ее в одном отчетном периоде? То есть в марте купила квартиру, а в сентябре я ее продаю.

charnsitr/Fotolia

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться:

  • Вычетом — один миллион рублей. Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше 3-х  лет, имеет право получить вычет в 1 млн. руб только 1 раз в налоговом периоде (в году). То есть при продаже 2 или более объектов в год его можно использовать только для одного.
  • Расходами на ее приобретение —  то есть налог уплачивается с разницы между доходом от продажи и первоначальной стоимостью приобретения имущества.

Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., покупали за 8,4 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему):

  • (8,4 – 1) х 13% = 962 000 руб.
  • (10,6 – 8,4) х 13% = 286 000 руб.

Использовать имущественный вычет в большинстве случаев нет смысла. Как правило, его используют, если:

  • затраты на приобретение жилья меньше 1 млн. рублей (проще воспользоваться этим вычетом, чем подтверждать расходы на покупку);
  • квартира получена по наследству (также будет мало расходов, которыми можно снизить налоговую базу);
  • была подарена не близким родственником;
  • продажа подаренной квартиры (от близкого родственника) в ближайшие 3 года после дарения.

vivoo/Fotolia

Последствия: не заплатили налог при продаже квартиры и/или не предоставили 3-НДФЛ в налоговую

Изменения по налогам при продаже квартиры в 2016 году коснулись:

  • Сроков владения жильем, при котором доход от его продажи подлежит налогообложению равен 5 годам (60 месяцев).
  • Недвижимости, зарегистрированной с 1 января 2016 года.
  • Налогооблагаемой базы: налог от продажи квартиры рассчитывается с наибольшей суммы, после сравнения договорной цены и кадастровой стоимости.

Если продаваемая квартира была подарена или досталась по наследству

charnsitr/Fotolia

В этом случае при ее продаже (ранее 36 месяцев) после:

  • даты вступления в наследство (день смерти наследодателя);
  • даты регистрации собственности (при дарении).

Никаких расходов при ее покупке нет, а расходы (госпошлина и пр.) не сопоставимы со стоимостью продажи. Поэтому выгоднее воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн. руб. Причем можно либо использовать вычет либо расходы. Поэтому большинство выбирает вычет.

Пример 6: Гражданин вступил в наследство в 2017 г. и продает унаследованную квартиру в 2018 г. Оценочная стоимость составила 2,5 млн. руб, кадастровая 2,6 млн. руб., продает квартиру за 2,3 млн. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к.

Пример 7:

Мать подарила дочери квартиру в 2018 году (

освобождение от налога на дарение

, т.к. близкие родственники), но дочь в 2019 году продает квартиру за 1,8 млн. руб. Налог составит: (1,8 — 1 млн.)*13%=104 000 руб.

vivoo/Fotolia

Что на счет не резидентов?

Продавая квартиру, Вы получаете доход. Согласно законодательству, с дохода собственник должен заплатить НДФЛ по стандартной ставке 13%. Однако в некоторых случаях налогооблагаемую базу, с которой платится налог, можно уменьшить.

Полученный от продажи доход Вы можете уменьшить на сумму, затраченную на приобретение квартиры, и заплатить налог 13% только с разницы. В этом случае надо подавать декларацию и заявлять вычет.

Оформлял в собственность недострой, теперь продаю. Какой налог я плачу?

Купил квартиру 2 месяца назад и продаю за ту же сумму. Должен ли я платить налог?

Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней. Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30%  независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната.

Теперь в налоговый кодекс внесли изменения. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью:

  • 3 года — когда она куплена до 2016 года (или досталась по наследству или подарена близким родственником);
  • 5 лет — если собственником стал после 01.01.16 года.

Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн., ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере.

Продажа и покупка квартир в одном и том же году

Нужно ли платить налог с продажи квартиры, если одновременно (или просто в одном году) была и продана одна квартира, и куплена другая, дороже или дешевле? Да, если проданную квартиру продали дороже, чем купили. То есть образовалась прибыль. Но если Вы ни разу не пользовались имущественным вычетом (как покупатель, 2 млн.

  • по купленной квартире, если право на вычет (в 2 млн. руб при покупке) не было использовано ранее (или с 2014 года не использовано в полном объеме).
  • при проданной квартире (в 1 млн. руб), если данный вычет не был использован в году реализации имущества по другому объекту (если выгоднее использовать покупную стоимость, то можно воспользоваться расходами на ее приобретение, а не вычетом).

При покупке имущества налогоплательщик может воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 млн. руб. Но за всю жизнь налогоплательщик может получить такой вычет только один раз. При приобретении жилья после 2014 года, если ранее вычетом при покупке гражданин не пользовался, вычет можно заявить по разным объектам недвижимости, если по одному не было полного погашения. То есть распределить вычет на разное покупаемое жилье.

Предлагаем ознакомиться:  Какие документы нужны для наследства по завещанию

Чтобы получить вычет, покупая квартиру, обязательно:

  • недвижимость должна находиться на территории РФ;
  • получить денежные средства на покупку в качестве займа можно только у отечественных кредитных компаний;
  • быть резидентом России;
  • подтвердить документально сделку и уровень своих доходов.

Когда приобретают недвижимость, вычет уменьшает другие полученные налогоплательщиком доходы (заработную плату, продажу другого имущества, подлежащего налогообложению).

Пример 8: В 2018 году гражданин приобрел квартиру, стоимостью 1,35 млн. руб. Его средняя заработная плата в месяц 120 т.руб, и в справке 2-НДФЛ за 2018 год доход составил 1 440 000 руб. Он может воспользоваться вычетом при покупке и возместить НДФЛ в размере 175 500 руб (1,35 млн. *13%), а также у него останется остаток (2 млн. — 1,35 млн. = 650 т.

Расчет налога после реализации квартиры, которая находилась в собственности менее 3 (5) лет, может осуществляться только одним из двух способов:

  • С использованием вычетов;
  • Путем уменьшения доходов на расходы, понесенные при первоначальной покупке этой квартиры.

vivoo/Fotolia

Продажа доли квартиры

Пример 14: в 2017 г. гражданин купил долю в квартире за 2,3 млн. руб, затем продал ее за 2,5 млн. Владел долей менее 5 лет, налог составит 200 000 *13%= 26 000 руб.

Стоимость покупки в целом   х   Величину доли   =   Расходы на покупку доли

Пример 15: Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн. руб, в долевую собственность по 1/2 доли. Через год продали квартиру за 4,5 млн. руб. Т.е. семья получила доход от продажи (4,5 -4,3) = 200 000 руб. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 — 4,3/2)*13% = 13 000 руб. И муж, и жена получили доход в 100 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог по 13 т.руб.

При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн. руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю. Получается следующее:

  • Использовать полный вычет можно, если продавать долю отдельно, как отдельный объект (т.е. каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи, и у покупателя получится несколько Свидетельств о собственности (договора с каждым продавцом)), Письмо ФНС от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578, Письмо ФНС от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611.
  • Если же продавать квартиру как единый объект, вместе с другими собственниками (и свою долю в том числе), то вычет в размере 1 млн. руб. будет распределен среди собственников согласно их доле.

Пример 16: Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Продана квартира за 4,6 млн. руб., каждый имеет 1/3 доли.

  • Вариант 1: Договор купли-продажи составляется один, продается квартира как единый объект. Каждый из собственников уплачивает такой налог (4,6 млн./3 — 1 млн./3)*13%= 156 000 руб.
  • Вариант 2: На каждую долю составляется отдельный договор купли-продажи и покупатель получит 3 свидетельства о собственности (выписки из госреестра). Здесь каждый собственник получает вычет по 1 млн. руб. И налог к уплате каждым продавцом составит (4,6 млн./3 -1 млн.)*13%= 69 333 руб. Однако такой вариант может не устроить покупателя квартиры, а также налоговая инспекция расценить подобную сделку как уход от налогообложения.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5) лет и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитаться в ИФНС. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е. не привязанный к размеру их долей, можно бОльшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Пример 17: Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб. в 2018 году. Мать является собственницей своей 1/2 доли более 5 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 5 лет. В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом:

  • дочь и сын — каждый по 0, 333 млн. руб,
  • мать (1,8 — 0,333 — 0, 333) = 1,134 млн. руб.

Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. (доход от продажи доли) — 0,333 млн. (1 млн. вычета/3) = 0. Налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Вернемся к примеру 17, если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. руб.  Тогда 1/4 доля дочери и сына будет по 475 000 руб. Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector