Износ имущества расчет

Тема 5. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Доходный подходк оценке
недвижимости— совокупность
методов оценки стоимости недвижимости,
основанных на определении текущей
стоимости ожидаемых от нее доходов.

Основной предпосылкой
расчета стоимости недвижимости на
основе данного подхода считают ее сдачу
в аренду. Для преобразования будущих
доходов от недвижимости в текущую
стоимость осуществляется капитализация
дохода.

Капитализация
дохода—
процесс, определяющий взаимосвязь
будущего дохода и текущей стоимости
оцениваемого объекта [21].

В общем виде
определение стоимости недвижимости
доходным подходом производится по
формуле (4).

, (4)

где С— стоимость
недвижимости, руб.;

I
— ожидаемый доход от оцениваемой
недвижимости, руб.;

R— норма
дохода или прибыли.

Коэффициент
капитализации
— норма
дохода, отражающая взаимосвязь между
доходом и стоимостью объекта оценки.

Ставка капитализации— отношение
рыночной стоимости имущества к приносимому
им чистому годовому доходу, применяется
для преобразования будущих доходов от
объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход
от объекта оценки определяется в
результате анализа доходов в течение
периода владения недвижимостью. При
этом учитывается, предполагается ли
рост или уменьшение доходов, каков риск
вложений в недвижимость для собственного
и заемного капитала.

При капитализации
дохода по норме отдачи на капитал
учитывается темп изменения дохода,
применяются функции сложных процентов,
рассчитывается ставка дисконтирования,
анализируются составляющие ставки
капитализации.

Ставка
дисконтирования— норма
сложного процента, которая применяется
при пересчете на определенный момент
времени стоимости денежных потоков,
возникающих в результате использования
имущества.

Износ имущества расчет

Доходный подход
оценивает стоимость недвижимости в
данный момент как текущую стоимость
будущих денежных потоков, т.е. отражает:

  • качество и
    количество дохода, который объект
    недвижимости может принести в течение
    своего срока службы;

  • риски, характерные
    как для оцениваемого объекта, так и для
    региона.

Доходный подход
используется при определении:

  • инвестиционной
    стоимости,
    поскольку
    потенциальный инвестор не оплатит за
    объект большую сумму, чем текущая
    стоимость будущих доходов от этого
    объекта;

  • рыночной
    стоимости.

Врамках
доходного подхода возможно применение
одного из двух
методов:

  • прямой капитализации
    доходов;

  • дисконтированных
    денежных потоков.

Специалисты-оценщики
обычно осуществляют оценку объекта
недвижимости всеми рассмотренными
подходами. Затем осуществляется выбор
итоговой величины стоимости объекта
оценки.

Согласование
– это процесс, в котором суждения и
логика применяются для выработки
итоговой оценки стоимости объекта
недвижимости на основании результатов,
полученных с помощью различных методов
оценки [16].

Существует несколько
способов определения итоговой величины
стоимости объекта оценки.

Износ имущества расчет

Математическое
взвешивание
результатов оценки заключается в
придании определенных весов (в процентах)
каждому результату оценки стоимости
объекта и расчета средневзвешенной
величины, которая и будет окончательной
величиной стоимости объекта.

Субъективное
взвешивание
результатов оценки состоит в интуитивном
взвешивании использованных методов
оценки путем анализа их преимуществ и
недостатков, придания определенных
весов результатам оценки, полученных
различными методами, и выбора на этой
основе окончательной величины стоимости
объекта недвижимости. Точность и
достоверность результата оценки в этом
случае зависят от квалификации и опыта
эксперта-оценщика.

Сравнительный
подход к
оценке недвижимости — это совокупность
методов оценки стоимости, основанных
на сравнении объекта оценки с его
аналогами, в отношении которых имеется
информация о ценах сделок с ними [23].

Применение
сравнительного подхода к оценке
недвижимости возможно, если объект не
является уникальным, имеется доступная
исчерпывающая информация об объекте и
условиях совершения сделки, сопоставимы
факторы, влияющие на стоимость сравниваемых
объектов.

В основе этого
подхода лежит предположение, что
рациональный покупатель не заплатит
за конкретную недвижимость больше, чем
ему обойдется приобретение объекта с
подобными свойствами. Реальность оценки
зависит от активности и насыщенности
сегмента рынка, к которому относится
оцениваемый тип недвижимости. Для
получения более точного результата
оценки требуется тщательный отбор
аналогов.

Сравнительный
подход базируется на принципах:

  • замещения;

  • сбалансированности;

  • спроса и предложения.

1. Изучение рынка.

На начальном этапе
изучается рынок с целью выявления на
нем и его сегментах недавно проданных
и предлагаемых на продажу аналогов
объекта оценки.

2. Сбор и проверка
достоверности
информации
о предлагаемых на продажу или недавно
проданных аналогах объекта оценки;
сравнение объектов-аналогов с оцениваемым
объектом.

Основные источники
информации: данные регистрационных
служб, страховых компаний, информационных
служб и брокеров по недвижимости;
периодические издания по недвижимости;
информация, предоставляемая участниками
сделок; архивы оценщика.

Точность оценки
зависит от количества и качества
используемой для анализа информации,
поэтому необходимо придавать большое
значение сбору и проверке данных по
отобранным аналогам объекта оценки.

3.Корректировка
цен продаж
выбранных аналогов в соответствии с
отличиями от объекта оценки.

Скорректированная
цена имущества —
это цена продажи объекта сравнения
имущества после ее корректировки на
различия с объектом оценки.

4. Установление
стоимости объекта оценки
путем согласования скорректированных
цен объектов-аналогов.

Затратный подходк оценке
недвижимости – совокупность методов
оценки, основанных на определении
затрат, необходимых для восстановления
либо замещения объекта оценки с учетом
накопленного им износа [23].

Подход базируется
на предположении, что типичный покупатель
не заплатит за готовый объект больше,
чем за создание объекта аналогичной
полезности. В процессе оценки используется
информация об уровне заработной платы,
накладных расходах, затратах на
оборудование, нормы прибыли строителей
в данном регионе, рыночные цены на
строительные материалы.

В основе затратного
подхода лежит принцип
замещения.

1. Расчет стоимости
земельного участка
(с учетом наиболее эффективного
использования).

2. Расчет затрат
на новое строительство
оцениваемых строений.

3. Расчет
накопленного износа
(физического, функционального и внешнего).

4. Расчет стоимости
улучшений
с учетом накопленного износа.

5. Определение
итоговой стоимости недвижимости,
равной сумме стоимости улучшений и
стоимости земельного участка.

Информация,
необходимая для применения затратного
подхода:

  • уровень заработной
    платы;

  • величина накладных
    расходов;

  • затраты на
    оборудование;

  • нормы прибыли
    строителей в данном регионе;

  • рыночные цены на
    строительные материалы.

Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса
подходов по критерию Г

Затратный

1,00

0,13

0,50

(1∙0,13∙0,5)1/3=
=0,402

0,402/3,927=

=0,110

Доходный

8,00

1,00

1,00

(8∙1∙1)1/3=2

2,000/3,927=

=0,546

Сравнитель-ный

2,00

1,00

1,00

(2∙1∙1)1/3=
=1,260

1,260/3,927=

=0,344

сумма

3,662

1,000

Результаты расчетов
заносятся в итоговую таблицу 7.9, из
таблицы 7.4 из последнего столбца
выписываем вес критериев. Затем из
итоговых столбцов таблиц 7.5-7.8 заполняем
веса подходов в рамках соответствующих
подходов. Затем производится расчет
итоговых весов результата каждого
подхода, которые равны сумме произведений
весов каждого подхода по критерию и
веса данного критерия. Результаты
расчетов весов подходов представлены
в таблице 7.9.

Таблица
7.9.

ФСО
№1 п.14. Сравнительный подход — совокупность
методов оценки стоимости объекта оценки,
основанных на сравнении объекта оценки
с объектами — аналогами объекта оценки,
в отношении которых имеется информация
о ценах.

Основным принципом
сравнительного подхода к оценке
недвижимости является принцип замещения,
согласно которому рациональный покупатель
не заплатит за конкретный объект
недвижимости сумму больше, чем обойдется
ему приобретение другого сходного
объекта недвижимости, обладающего
аналогичной полезностью.

В рамках сравнительного
подхода к оценке выделяют два метода:

  • метод сравнения
    продаж;

  • метод валовой
    ренты.

Износ имущества расчет

Метод сравнения
продаж является основным методом, а
метод валовой ренты представляет собой
частный случай метода сравнения продаж.

ФСО №1 п.15. Затратный
подход — совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных
на определении затрат, необходимых для
воспроизводства либо замещения объекта
оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход
основан на предположении, что затраты,
необходимые для создания оцениваемого
объекта недвижимости в его существующем
состоянии или воспроизведения его
потребительских свойств соответствуют
стоимости этого объекта.

Применение
затратного подхода предпочтительнее,
а иногда и единственно возможно в
следующих случаях:

  • когда оцениваются
    новые или недавно построенные объекты;

  • когда необходимо
    определить вариант наилучшего и наиболее
    эффективного использования земли;

  • когда необходимо
    технико-экономическое обоснование
    нового строительства;

  • для оценки объектов
    незавершенного строительства;

  • для оценки в целях
    выделения объектов налогообложения
    (здание, земельный участок);

  • для оценки в целях
    страхования;

  • для итогового
    согласования стоимости.

V
= Vзу
Vвоспр
или V
= Vзу
Vзамещ, (6.1)

где

V
– стоимость объекта недвижимости;

Улучшения

Определение процента износа имущества излишки

Описание
улучшений включает следующие составляющие:

  • общая информация;

  • характеристики
    строения;

  • характеристики
    помещений;

  • специальная
    информация;

  • строительная
    готовность и техническое состояние.

Общая
информация:

  • балансовая
    стоимость;

  • год ввода в
    эксплуатацию;

  • год последнего
    капремонта, реконструкции;

  • серия типового
    проекта;

  • строительный
    объем, общая площадь, площадь застройки;

  • этажность;

  • историческая и
    архитектурная ценность.

  • текущее использование;

  • группа капитальности.

Характеристики
строения
включаю конструктивную схему (каркасная
с полным или неполным каркасом,
бескаркасная) и конструктивные решения
и материал основных конструкций:
фундаменты, стены, перегородки, перекрытия,
каркас (колонны, балки, фермы), кровля,
наружная отделка, проемы, элементы
междуэтажных сообщений (лестницы, лифты,
подъемники) и др (крыльца, балконы,
мусоропровод, фонари), а также обеспеченность
инженерными коммуникациями.

Характеристик
помещений:

  • функциональное
    зонирование;

  • общая площадь с
    разбивкой по этажам;

  • потенциально
    сдаваемая (арендопригодная) площадь,
    полезная площадь;

  • высота помещений;

  • наличие отдельного
    входа;

  • внутренняя отделка;

  • инженерное
    оборудование, в том числе специальное
    (холодильное, крановое и др.);

Специальная
информация:

  • оплата коммунальных
    услуг,

  • налог на имущество;

  • платежи по
    страховке,

  • содержание
    территории,

  • расходы по
    управлению, охране, обслуживанию;

  • затраты на текущие
    ремонты;

  • история объекта;

  • действующие
    арендные ставки;

  • количество
    арендаторов;

  • типичные сроки
    аренды;

  • вакантность
    помещений, потери от смены арендаторов.

Строительная
готовность и техническое состояние
рассматривается в разделе затратного
подхода. При отказе от использования
затратного подхода анализ строительной
готовности и технического состояния
следует проводить в разделе описания
объекта.

Матрица сравнения подходов по критерию б (тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ)

Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса
подходов по критерию Б

Затратный

1,00

0,20

0,14

(1∙0,20∙0,14)1/3=
=0,304

0,304/3,927=

=0,077

Доходный

5,00

1,00

1,00

(5∙1∙1)1/3=1,710

1,701/3,927=

=0,435

Сравнитель-ный

7,00

1,00

1,00

(7∙1∙1)1/3=1,913

1,913/3,927=

=0,487

сумма

3,927

1,000

Таблица
7.7.

Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса
подходов по критерию В

Затратный

1,00

0,33

0,25

(1∙0,33∙0,25)1/3=
=0,435

0,304/3,927=

=0,126

Доходный

3,00

1,00

1,00

(3∙1∙1)1/3=1,442

1,442/3,927=

=0,416

Сравнитель-ный

4,00

1,00

1,00

(4∙1∙1)1/3=1,587

1,587/3,927=

=0,458

сумма

3,927

1,000

Таблица
7.8.

Все рыночные
значения, которые участвуют в дальнейших
расчетах, должны найти свое отражение
в анализе рынка объекта оценки.

Собираемая
информация включает два типа данных:

  1. Общая информация,
    используемая для анализа влияния
    внешних факторов на рынок недвижимости
    (экономические тенденции на региональном
    и местном уровне, занятость, население,
    доходы, развитие города, регулирование,
    покупательская способность, индексы
    цен, налогообложение, финансирование).

  2. Специальная
    информация, используемая для выявления
    наиболее эффективного использования,
    расчетов по затратному, доходному, и
    сравнительному подходам оценки. Анализ
    специальной информации предполагает
    анализ спроса и предложения, сегментацию
    рынка, выявление рыночных диапазонов
    для исходных расчетных значений,
    тенденций их изменения, а также подбор
    аналогов объекту оценки.

На развитых рынках
недвижимости приоритет отдается
специальной информации, объем и качество
которой позволяют с достаточной точностью
определять основные расчетные значения
и прогнозировать рынок. Исключение
составляют градообразующие объекты,
на стоимость которых оказывает
значительное влияние общеэкономическая
ситуация.

Спрос целесообразно
рассматривать с позиций основных групп
субъектов, действующих на рынке,
дифференцированных в соответствии с
целями удержания объектов недвижимости
(инвестиционной мотивации), определяемой
способами получения дохода:

  • эксплуатация
    собственником (ведение собственного
    бизнеса или личное проживание);

  • сдача в аренду
    (ориентация на получение дохода от
    сдачи в аренду);

  • спекулятивное
    использование (ориентация на получение
    дохода от роста стоимости актива);

Предложение
на рынке недвижимости характеризуется
двумя составляющими: предложением
первичного и предложением вторичного
рынка. Показателями, характеризующими
предложение вторичного рынка, являются
характеристики существующего фонда
недвижимости.

Показателями,
характеризующими предложение первичного
рынка, являются: ввод новых объектов;
индексы цен в строительстве; количество
строительных организаций; технологии
строительного производства; строительные
кредиты; наличие свободных земельных
участков и мощностей.

К показателям,
характеризующим взаимодействие
спроса и предложения
на рынке и развитость рынка, относятся:
условия финансирования сделок; отношение
объема сделок к общему объему фонда
недвижимости; типичная инвестиционная
мотивация; сезонные колебания; развитость
инфраструктуры рынка; доступность и
ликвидность объектов; характеристики
ценообразующих параметров.

Анализ рынка должен
содержать рыночные диапазоны основных
используемых в расчетах значениях, а
при использовании рыночных аналогов
следует проверять найденные значения
на предмет соответствия рыночным
диапазонам. В частности должны быть
описаны следующие типичные для
анализируемого сегмента рынка условия
и представлены рыночные диапазоны для
следующих показателей, используемых в
расчетах для объектов разного
функционального назначения и классности:

  • цены на земельные
    участки;

  • основные
    ценообразующие факторы для земельных
    участков;

  • условия
    землепользования и выделения земельных
    участков;

  • стоимость
    строительства;

  • сроки проектирования,
    согласования и строительства объектов;

  • арендные ставки
    и ценообразующие факторы на них;

  • вакантность при
    сдаче в аренду, частота смены арендаторов
    и потери от неуплаты;

  • эксплуатационные
    расходы;

  • ставки капитализации
    / дисконтирования;

  • сроки экспозиции;

  • условия сдачи в
    аренду и продажи;

  • скидки на торг;

  • цены продаж и
    ценообразующие факторы на них.

Должны быть
проанализированы показатели инвестиционной
деятельности:

  • доходность
    инвестиционно-строительных проектов,
    прибыль предпринимателя;

  • последовательность
    и сроки реализации отдельных этапов
    инвестиционно-строительных проектов;

  • распределение
    затрат по этапам инвестиционно-строительных
    проектов;

  • распределение
    доходов инвестиционно-строительных
    проектов (графики продаж);

  • риски
    инвестиционно-строительных проектов;

  • типичные схемы
    финансирования.

Для показателей,
которые используются в прогнозных
расчетах, следует представить
ретроспективную динамику их изменения
и обосновать темпы дальнейшего изменения.

Таблица
7.7.

Таблица
7.8.

Методы расчета нормы возврата в составе ставки капитализации.

(4.1.)

где V
– стоимость объекта недвижимости (от
англ. Value
— стоимость);

R
– ставка капитализации (от англ. Rate
– ставка, иногда используют понятие
«коэффициент капитализации», которое
является синонимом);

NOI
– чистый операционный доход (от англ.
Net
Operational
Incomе,
также используется русская аббревиатура
ЧОД).

1) определение
ожидаемого годового (или среднегодового)
чистого операционного дохода объекта
недвижимости при его наиболее эффективном
использовании;

2) определение
ставки капитализации;

3) определение
стоимости объекта недвижимости.

Норма возврата
фактически переводит темп прироста
стоимости за n
лет в годовое измерение.

Существуют три
способа расчета нормы возврата капитала
(r1):

  • прямолинейный
    возврат капитала (метод Ринга);

  • возврат капитала
    по фонду возмещения и ставке дохода на
    инвестиции (метод Инвуда), его иногда
    называют аннуитетным методом;

  • возврат капитала
    по фонду возмещения и безрисковой
    ставке процента (метод Хоскольда).

9.1 Оценка земли

Как средство
производства земля имеет особенности,
оказывающие непосредственное влияние
на оценку недвижимости [21]:

  • земля не является
    результатом предшествующего труда;

  • пространственно
    ограничена;

  • незаменима другими
    средствами производства;

  • обладает постоянством
    местоположения;

  • неизнашиваема
    при правильном использовании;

  • территориально
    разнокачественна;

  • характеризуется
    специфической полезностью каждого
    конкретного земельного участка;

  • обладает плодородием
    и в сельском хозяйстве наиболее
    эффективно используются все ее полезные
    качества;

  • практически во
    всех сферах деятельности человека
    (кроме сельского и лесного хозяйства)
    выступает в основном в качестве
    пространственного операционного
    базиса, поэтому неразрывно связана с
    объектами, на ней расположенными:
    зданиями, сооружениями, дорогами,
    мелиоративными сооружениями, прочими
    материальными элементами, созданными
    трудом человека, так называемыми
    улучшениями.

Предлагаем ознакомиться:  Может ли в завещании на все имущество быть один наследник

При оценке
недвижимости считается, что земля имеет
стоимость, а остальное — это улучшения,
они добавляют вклад в стоимость.

Земельный участок— часть
земной территории, которая оборудована
и готова к использованию в различных
целях [22].

Улучшения, проводимые
для создания участка:

  • внешние:
    устройство улиц, тротуаров, дренажных
    и инженерных сетей;

  • внутренние:
    планировка, озеленение, асфальтирование,
    устройство выпусков для подключения
    инженерных сетей, коммуникаций связи
    и т.д.

1) полное право
собственности — возможность использования
свободного от арендаторов участка любым
законным способом;

2) право аренды —
возможность владения земельным участком
по договору аренды.

В России большинство
земель не продается, а сдается в аренду,
поэтому часто оценщики определяют не
стоимость земельного участка, а стоимость
прав его аренды.

Определение процента износа имущества излишки

Стоимость прав
аренды —
это сумма, которую готов заплатить
потенциальный покупатель за право
владения данным участком по договору
аренды с целью получения выгоды от этого
владения. Оценка прав аренды применяется
при определении цены продажи права
аренды земельного участка, при определении
стоимости объекта, частью которого
является арендуемый земельный участок,
и при оценке ущерба от расторжения
договора аренды.

При оценке земельного
участка следует определить вариант его
наилучшего и наиболее эффективного
использования (ННЭИ), который определяется
взаимодействием ряда факторов.

1) местоположение;

2) рыночный
спрос;

3) финансовая
обоснованность;

4) физическая
пригодность участка;

5) технологическая
обоснованность и физическая осуществимость;

6) законодательная
(юридическая) допустимость;

7) максимальная
доходность.

Особую категорию
представляют собой городские
земли. На их
ценность влияют величина города и его
производственно-хозяйственный потенциал,
уровень развития инженерной и социальной
инфраструктуры, региональные природные,
экологические и другие факторы.

На ценность того
или иного участка одни и те же факторы
могут оказывать противоположное влияние.

Большинство
земельных ресурсов в настоящее время
находится в государственной и муниципальной
собственности. Практика показывает,
что в рыночных условиях городские земли
являются ценнейшим ресурсом и могут
служить стабильным источником доходов
местного бюджета. Городские власти
определяют величину земельного налога,
арендную ставку за землю и нормативную
цену земельного участка при выкупе,
поэтому вопрос повышения эффективности
использования земель является актуальным
для них.

Существуют два
взгляда на ценность городских земель:

  • проектировщика-градостроителя
    в процессе функционального зонирования
    территории как раздела генерального
    плана города;

  • оценщика в процессе
    разработки кадастровой оценки земель.

Основой формирования
кадастровой оценки земель и функционального
зонирования территории должна выступать
комплексная градостроительная оценка
рыночной стоимости.

Определение процента износа имущества излишки

Выделяют несколько
методов оценки земли [23].

Нормативный
методзаключается
в определении нормативной цены земли.
Используется при передаче, выкупе земли
в собственность, установлении общей
совместной (долевой) собственности
сверх бесплатной нормы, передаче по
наследству или дарении, получении
кредита под залог, изъятии для
государственных или общественных нужд.

Земли городов
оцениваются с учетом плотности застройки,
престижности района, характера окружающего
землепользования, экологического
состояния, инженерно-транспортного
обустройства и др. Земли разделяют на
зоны, дифференцированные по базовым
ставкам земельного налога и нормативной
цене земли (Закон РФ «О плате за землю»).
Нормативная цена земли фиксируется в
Земельном кадастре.

Основа определения
нормативной цены земли: ставки земельного
налога и повышающие коэффициенты, льготы
по земельному налогу не учитываются.

В рыночных условиях
при наличии необходимой информации
целесообразно применять методы,
основанные на анализе рыночных данных.
Распоряжением Минимущества России от
07.03.2002 № 568-р утверждены Методические
рекомендации по определению рыночной
стоимости земельных участков. Как
правило, при оценке рыночной стоимости
земельных участков используются:

  • метод сравнения
    продаж,

  • метод выделения,

  • метод капитализации
    земельной ренты,

  • метод распределения,

  • метод остатка,

  • метод разбивки
    на участки.

Определение процента износа имущества излишки

Метод сравнения
продажявляется
наиболее простым и эффективным методом
оценки, может использоваться для оценки
и фактически свободной, и предположительно
вакантной земли; позволяет определить
конкретную цену земельного участка
путем внесения процентных поправок к
ценам продаж аналогов. При отсутствии
информации о ценах сделок с земельными
участками допускается использование
цен предложения (спроса).

Общепринятые
элементы сравнения для земельных
участков:

  • права собственности,

  • условия
    финансирования,

  • особые условия
    продажи,

  • рыночные условия
    (изменяются во времени),

  • месторасположение
    (расстояние от города и дорог,
    характеристика окружения),

  • условия зонирования,

  • физические
    характеристики (размер, форма и глубина
    участка, угловое расположение, тип
    почв, рельеф),

  • доступные
    коммунальные услуги,

  • экономические
    характеристики,

  • наилучшее и
    наиболее эффективное использование.

При оценке земли
можно использовать несколько единиц
сравнения, корректируя цену каждой из
них и получая в конце несколько значений
стоимости, определяющих диапазон
стоимости.

Метод дает достаточно
точные результаты только на развитом
информационно-открытом конкурентном
рынке.

Метод капитализации
земельной рентыоснован на
том, что при наличии достаточной
информации о ставках аренды земельных
участков можно проводить определение
стоимости этих участков как текущей
стоимости будущих доходов в виде арендной
платы за оцениваемый земельный участок.
В рамках данного метода величина
земельной ренты может рассчитываться
как доход от сдачи в аренду земельного
участка на условиях, сложившихся на
рынке земли.

Определение процента износа имущества излишки

где СL— стоимость
земельного участка, руб.;

IL— доход от
владения землей, руб.;

RL
— ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации
определяется делением величины земельной
ренты по аналогичным земельным участкам
на цену их продажи или увеличением
безрисковой ставки отдачи на капитал
на величину премии за риск, связанный
с инвестированием капитала в оцениваемый
земельный участок.

Основные факторы,
влияющие на величину арендной ставки
земельного участка:
характеристики местоположения, размер,
форма, окружающий тип землепользования,
транспортная доступность, инженерное
оборудование.

Метод распределения(метод
соотношения, соотнесения, allocation)
— определение
составляющей стоимости земельного
участка на основании известного
соотношения стоимости земли и улучшений
в имущественном комплексе. Метод основан
на принципе
вклада и
утверждении того, что для каждого типа
недвижимости существует нормальное
соотношение между стоимостью земли и
построек. Наиболее достоверно это
соотношение для новых построек, они
близки к варианту лучшего и наиболее
эффективного использования.

Износ имущества расчет

Для применения
метода требуются достоверные статистические
данные о соотношении стоимостей земли
и всей собственности конкретного типа
недвижимости на заданном рынке. Однако
метод редко применяется даже на развитых
рынках, так как обладает низкой
достоверностью.

Метод выделения
(извлечения)
применяется
для оценки застроенных земельных
участков, если есть информация о ценах
сделок аналогичными объектами
недвижимости. Улучшения земельного
участка соответствуют его наиболее
эффективному использованию.

Метод предполагает
следующую последовательность действий:

  • определение
    элементов сравнения объектов;

  • определение
    отличий каждого аналога от объекта
    оценки;

  • расчет и внесение
    корректировок по каждому из элементов
    сравнения;

  • расчет рыночной
    стоимости единого объекта недвижимости,
    включающего в себя оцениваемый земельный
    участок, путем обоснованного обобщения
    скорректированных цен аналогов;

  • расчет стоимости
    замещения или стоимости воспроизводства
    улучшений оцениваемого земельного
    участка;

  • расчет рыночной
    стоимости оцениваемого земельного
    участка путем вычитания из рыночной
    стоимости единого объекта недвижимости,
    включающего в себя оцениваемый земельный
    участок, стоимости замещения или
    стоимости воспроизводства улучшений
    земельного участка.

Определение процента износа имущества излишки

Потенциальный
валовой доход (ПВД)
– потенциальный доход, получаемый
собственником объекта недвижимости
при 100%-ном использовании объекта без
учета потерь и расходов.

ПВД = S• Сар,
(4.2)

где S – площадь,
сдаваемая в аренду, м2;

Сар
– рыночная арендная ставка за 1 м2
в год.

ДВД = ПВД – Потери
. (4.3)

ДВД = ПВД ٠(1
– Кндз)٠(1
– Кн ар),
(4.4)

где Кндз
— коэффициент потерь от недозагрузки
объекта (например, часть площадей,
которая не будет сдана в аренду);

Кн
ар —
коэффициент потерь от недосбора арендных
платежей по объекту.

Чистый операционный
доход (сокращенно NOI
или ЧОД) – годовой действительный
валовой доход за минусом годовых
операционных расходов (ОР).

ЧОД = ДВД – ОР.
(4.5)

Операционные
расходы – это действительные расходы
собственника, необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта
недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода от
объекта недвижимости.

Операционные
расходы принято делить на:

  • условно-постоянные;

  • условно-переменные,
    или эксплуатационные;

  • расходы на
    замещение, или резервы.

Таблица 4.1.
Пример расчета чистого операционного
дохода

Показатели

Определение
величины

показателя

1.

Базовая площадь
помещений, кв. м

450

2.

Площадь
помещений, сдаваемая в аренду (S),
кв. м

410

3.

Рыночная
арендная плата
ар),
включая НДС, руб./кв.м. в год

7000

4.

Потенциальный
валовой доход, руб. в год

ПВД = S• Сар,

ПВД = 410•7000 =

=2
870 000

5.

Коэффициент
потерь от недозагрузки арендных
площадей и неуплаты арендной платы,
п
), % от ПВД

7,5

6.

Действительный
валовой доход, руб. в год

ДВД=ПВД٠(1–Кп)

ДВД=2870000٠(1–0,075)=
=2 654 750

7.

Операционные
расходы,
руб. в год

929
230

7.1.

Условно-постоянные
расходы,
руб. в год

236
530

7.1.1.

налог
на имущество,
руб. в год

56
000

7.1.2.

налог
на землю,
руб. в год

15
530

7.1.3.

страховые
взносы,
руб. в год

45
000

7.1.4.

заработная
плата обслуживающего персонала,
руб. в год

120
000

7.2.

Условно-переменные
расходы,
руб. в год

580
700

7.2.1.

коммунальные
расходы,
руб. в год

56
000

7.2.2.

расходы
на содержание территории,
руб. в год

16
000

7.2.3.

на
текущие ремонтные работы,
руб. в год

48
000

7.2.3.

заработная
плата обслуживающего персонала,
руб. в год

200
000

7.2.4.

расходы
на управление,
руб. в год

132
700

7.2.5.

прочие
расходы,
руб. в год

128
000

7.3.

Расходы
на замещение,
руб. в год

112
000

8.

Чистый
операционный доход, руб. в год

ЧОД=ДВД – ОР

ЧОД=2 654
750–
929 230=

=1 725 520

Длительность
прогнозного периода определяется
продолжительностью стадии нестабильных
денежных потоков оцениваемого объекта
недвижимости.

В международной
оценочной практике средняя величина
прогнозного периода 5-10 лет, в российской
практике типичной величиной прогнозного
периода является период длительностью
3-5 лет.

ПВД = Площадь ٠Ставка
арендной платы (4.28)

ДВД = ПВД –
Потери от незанятости и при сборе
арендной платы Прочие доходы (4.29)

ЧОД = ДВД –
Операционные расходы владельца
недвижимости, связанные с недвижимостью
(4.30)

На практике
российские оценщики рассчитывают чистые
денежные потоки объекта недвижимости
без учета особенностей финансирования,
т.е. в методе ДДП дисконтируются величины
чистого операционного дохода.

При оценке рыночной
стоимости объекта недвижимости в
качестве денежного потока выступает
чистый операционный доход от объекта
недвижимости.

Денежный поток до
уплаты налогов = ЧОД –
Капиталовложения –
Обслуживание кредита Прирост
кредитов. (4.31)

Денежный поток
для недвижимости после уплаты налогов
=

= Денежный поток
до уплаты налогов –
Платежи по подоходному налогу владельца
недвижимости. (4.32)

Налог на землю и
налог на имущество необходимо вычитать
из действительного валового дохода в
составе операционных расходов.

Экономическая и
налоговая амортизация не является
реальным денежным платежом, поэтому
амортизация не входит в состав операционных
расходов собственника.

Износ имущества расчет

Капитальные
вложения, осуществляемые для поддержания
оцениваемого объекта, необходимо
вычитать из чистого операционного
дохода в составе операционных расходов.

Платежи по
обслуживанию кредита (выплата процентов
и погашение долга) необходимо вычитать
из чистого операционного дохода, если
оценивается инвестиционная стоимость
объекта (для конкретного инвестора).

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта за кладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зда ния.

Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится. Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки. Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта.

Данный метод позволяет сразу рассчитать износ элементов и здания в целом в стоимостном выражении. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до практически нового состояния, результат по данному подходу можно считать достаточно точным.

Недостатки метода – обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ре монта изношенных элементов здания. Метод срока жизни применяется для расчета физического износа, данный метод рассмотрен подробно в разделе 6.3.1.

настоящего пособия. К функциональному износу относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленны ми элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без об новленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства зда ния и его стоимостью замещения).

Износ имущества расчет

Причины функционального износа: • • недостатки, требующие добавления элементов; • • недостатки, требующие замены или модернизации элементов; • • сверхулучшения . Недостатки, требующие добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандар там.

Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и тем более будущему использованию, связанные с жизнедеятельностью человека.

Кроме того, на стоимость недвижимости в неменьшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и так далее. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).

При этом самым существенным отличием МО и ТС от недвижимости (с экономической точки зрения) является отсутствие их неразрывной связи с конкретным земельным участком.

Такие транспортные средства, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты в соответствии со статьёй 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации отнесены к числу объектов недвижимости, однако оцениваются они аналогично движимому имуществу.

Бывают случаи, когда при оценке имущества чётко разделить его на движимое и недвижимое практически невозможно из-за того, что объекты оценки, сами по себе являющиеся движимым имуществом благодаря способу их установки (постоянно прикреплены к недвижимости или неразрывно встроены в неё), должны быть не только юридически, но экономически (полностью или частично) отнесены к недвижимому имуществу и оцениваться в виде его составных частей.

Предлагаем ознакомиться:  Ходатайство на общежитие с места работы

Важно Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним. Износ считается устранимым, если его устранение физически возможно и экономически целесообразно. п»ї

Сумма всех возможных видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. Физический износ отражает изменения физических свойств объ екта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

Физический износ может возникать под воздействием экс плуатационных факторов или под воздействием естественных и природ ных факторов. Существуют четыре основных метода расчета физического износа: • экспертный; • нормативный (или бухгалтерский); • стоимостной; • метод расчета срока жизни здания. Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный .

Недостача основных средств: расчеты по возмещению ущерба

где

Vвоспр
– стоимость воспроизводства улучшений
земельного участка;

Vзамещ
– стоимость замещения улучшений
земельного участка.

Стоимость замещения
объекта оценки — сумма затрат на создание
объекта, аналогичного объекту оценки,
в рыночных ценах, существующих на дату
проведения оценки, с учетом износа
объекта оценки.

Стоимость
воспроизводства объекта оценки — сумма
затрат в рыночных ценах, существующих
на дату проведения оценки, на создание
объекта, идентичного объекту оценки, с
применением идентичных материалов и
технологий, с учетом износа объекта
оценки.

V
= Vзу
[Vпвоспр
– И] или V
= Vзу
[Vпзамещ
– И], (6.2)

где

Vпвоспр
– полная стоимость воспроизводства
улучшений земельного участка (иногда
замещают данную величину расчетом
отдельно «затрат на воспроизводство
улучшений как новых» и «прибыли
предпринимателя»);

Vпзамещ
– полная стоимость замещения улучшений
земельного участка (иногда замещают
данную величину расчетом отдельно
«затрат на замещение улучшений как
новых» и «прибыли предпринимателя»);

И – износ объекта
оценки.

Полная стоимость
замещения — сумма затрат на создание
объекта, аналогичного объекту оценки
как нового, в рыночных ценах, существующих
на дату проведения оценки, без учета
износа объекта оценки, с добавлением
предпринимательской прибыли.

Износ – потеря
стоимости объекта недвижимости, вызванная
любой причиной.

Vпзамещ
=С1
м2 ·
Sстр
· Кн ·
Крег
· Кв
· К пз
· К ндс
, (6.3)

где Vпзамещ
– полная стоимость замещения здания;

С1
м2 –
стоимость 1 м2
площади типичного сооружения на базовую
дату;

S
– площадь здания (количество единиц
сравнения);

Кн
– коэффициент, учитывающий имеющееся
несоответствие между оцениваемым
объектом и выбранным типичным сооружением
(для идентичного объекта Кн=
1);

Крег
– коэффициент, учитывающий регион, где
построено здание;

Износ имущества расчет

Кв
– коэффициент времени, учитывающий
изменение стоимости строительно-монтажных
работ (СМР) в период между базовой датой
и датой на момент оценки;

Кпз
– коэффициент, учитывающий прибыль
застройщика;

Кндс
– коэффициент, учитывающий НДС.

Информационной
базой для приведенной методики расчета
могут служить Укрупненные показатели
стоимости строительства. Укрупненные
показатели стоимости строительства
издаются консалтинговой компании
«КО-ИНВЕСТ», имеются выпуски «Промышленные
здания», «Жилые здания», «Общественные
здания», «Складские здания и сооружения»,
«Магистральные сети», «Сооружения
городской инфраструктуры» и ежеквартальное
издание «КО-ИНВЕСТ» «Индексы цен в
строительстве» (межрегиональный
информационно-аналитический бюллетень,
из которого можно получить информацию
о динамике текущих и прогнозных цен на
здания, сооружения, строительно-монтажные
работы, материалы, конструкции,
технологическое оборудование по всем
регионам России).

Публикуемые
стоимостные показатели стоимости
выпусков КО-ИНВЕСТ основываются на
проектно-сметной документации, собранной
специалистами компании КО-ИНВЕСТ на
протяжении пятнадцатилетнего опыта
работы в области оценки недвижимости
во всех регионах Российской Федерации
и за рубежом, а также данных о средних
показателях затрат на освоение
строительных площадок, устройству
внешних коммуникаций, новых расценках
на работы и данных об индексах цен в
строительстве.

В качестве
информационного обеспечения метода
сравнительной единицы могут выступать
Региональные справочники стоимости
строительства (РСС-2005, РСС-2006, РСС- 2007,
РСС-2008). Региональный справочник стоимости
строительства «РСС-2008» подготовлен
специалистами Московского центра
ценообразования в строительстве (МЦЦС)
«Мосстройцены» и Научно-производственной
фирмы (НПФ) «Центр информационных
технологий в строительстве».

Показатели стоимости
строительства, размещенные в РСС-2008,
рассчитаны по состоянию на 1 января 2008
года и предназначены для составления
сметной документации на строительные,
монтажные и пусконаладочные работы, а
также для определения стоимости
строительства зданий, сооружений,
инженерных коммуникаций на стадии
«проект».

Сборники «РСС-2008»
– аналог существующих западных вариантов
в США и Великобритании, таких как
справочники R.S.Means, Wessex, Laxstons, UK Building Costs
Blackbook и др.

Пример.

Определите полную
стоимость замещения офисного 2-этажного
здания класса В, расположенного в г.
Мытищи Московской области. Площадь
оцениваемого офисного 2-этажного здания
480 кв.м. На основании данных КО-ИНВЕСТ2
были получены следующие данные,
представленные в таблице 6.1.

Таблица 6.1.

Рынок ипотечного
капитала— это часть
финансового рынка, на котором
перераспределяются заемные финансовые
ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости
[23].

Ипотечный кредит— это кредит,
обеспеченный определенной недвижимой
собственностью.

Ипотечное
кредитование— это
предоставление кредита под залог
недвижимого имущества.

Рынок ипотечного
капитала разделяется на первичный и
вторичный:

  • на первичном рынке
    обращаются первичные закладные;

  • на вторичном рынке
    покупаются и продаются закладные,
    полученные на первичном рынке.

В качестве ценных
бумаг на рынке ипотечного капитала
выступают закладные. Закладные— это
юридические документы, которые гарантируют
кредиторам получение платежей по кредиту
и возможность возврата вложенных средств
за счет реализации объекта залога, если
заемщик не выполняет своих обязательств
по кредитному договору [30].

Основными
участниками
первичного рынка ипотечного капитала
являются кредиторы, которые предоставляют
заемный капитал для приобретения и
развития недвижимости, и заемщики-инвесторы,
покупающие недвижимость в инвестиционных
целях. Развитие первичного рынка
ипотечного капитала — фактор решения
жилищной проблемы для многих семей
посредством ипотечного жилищного
кредитования.

В настоящее время
ипотека
часто рассматривается как долгосрочный
кредит на приобретение жилья под залог
недвижимости [21].

Залогодатель
– физическое или юридическое лицо,
предоставившее недвижимое имущество
в залог для обеспечения своего долга.К ним
предъявляются
следующие требования:

  • надежность и
    платежеспособность;

  • добровольное
    предоставление в залог недвижимого
    имущества;

  • способность внести
    авансовые платежи.

Залогодержатели
– юридические лица, выдающие кредиты
под залог недвижимого имущества.
К ним относятся банки, фонды и другие
кредитные учреждения, с которыми
залогодатели заключают договор о
предоставлении ипотечного кредита.
Ипотечные кредиторы осуществляют
обслуживание выданных ипотечных кредитов
в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк
– учреждение, которое специализируется
на выдаче долгосрочного кредита под
залог недвижимости. Ссуды такими банками
выдаются не только на жилищное, но и на
производственное строительство.

Кроме того, в
процессе выдачи ипотечного кредита
участвуют:

  • страховая
    компания
    ,
    которая должна застраховать имущество,
    являющееся предметом залога, (а так же
    жизнь и трудоспособность физического
    лица в случае ипотечного кредитования
    под залог жилой недвижимости);

  • оценочная
    компания
    ,
    которая оценивает стоимость покупаемого
    жилья;

  • органы
    государственной регистрация
    ,
    которые производят регистрацию права
    собственности и залог.

Во многих случаях
в процессе совершения сделки по получению
ипотечного кредита принимают участие
посреднические организации – риэлторские
фирмы, агентства недвижимости.

Выделяют следующие
этапы
ипотечного кредитования [23]:

  1. предварительный
    этап (разъяснение клиенту основных
    условий кредитования, передача списка
    документов для получения ссуды);

  2. сбор и проверка
    информации о клиенте и о залоге;

  3. оценка вероятности
    погашения кредита;

  4. принятие решения
    по кредиту (сумма, срок, ставка процента,
    порядок погашения);

  5. заключение
    кредитной сделки;

  6. обслуживание
    кредитной сделки;

  7. закрытие кредитной
    сделки.

где

где

Пример.

Таблица 6.1.

3 июня 2014      Учет основных средств

Инвентаризация основных средств – процедура, необходимая каждому предприятию. Инвентаризация – это процесс сверки фактического наличия объектов основных средств и их местонахождения с данными бухгалтерского учета. Эта важна процедура позволяет выявить несоответствия учетных и фактических данных, выявить излишки и недостатки.

Износ имущества расчет

Порядок проведения процедуры регламентируется Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств.

Прежде, чем начать инвентаризацию, нужно подготовиться – проверить следующие моменты:

  • Наличие и правильность заполнение документов по основным средствам: инвентарных карточек, инвентарных книг, описей и прочих документов;
  • Наличие технической документации на основных средства;
  • Наличие документов на арендованные объекты, а также на переданные в аренду.

Если какие-либо документы не найдены или испорчены, то их следует восстановить, получить или оформить.

Перед началом процедуры с материально-ответственных лиц берется расписка о том, что все объекты находятся по месту назначения и учтены.

Инвентаризация может проводиться в следующих случаях:

  • Контрольная проверка;
  • Смена материально-ответственного лица;
  • Очередная плановая проверка и пр.

Данная процедура должна сопровождаться грамотным документальным оформлением.

Метод Ринга.

r1
= 1 / n,
(4.14)

R = re
dep
· ( 1/
n
),
(4.15)

Износ имущества расчет

где R– ставка
капитализации;

re

ставка доходности на собственный
капитал;

r1

норма возврата капитала;

dep
– доля снижения стоимости недвижимости
через n
лет.

Метод Ринга
применяется в первую очередь, когда
ожидается увеличение стоимости объекта
недвижимости через n лет.

Метод Ринга также
применяется, когда инвестиции в объект
недоступны, а безрисковый инструмент
на рынке или не найден или имеет
нестабильную ставку доходности.

Метод Инвуда
используется, если сумма возврата
капитала реинвестируется по ставке
доходности инвестиции. В этом случае
норма возврата как составная часть
ставки капитализации равна фактору
фонда возмещения при той же ставке
процента, что и по инвестициям.

r1
= sff(п,
re)
= re
/ ((1
re)n
– 1), (4.16)

где re

ставка доходности на собственный
капитал;

sff(п, re)–фактор фонда
возмещения.

Износ имущества расчет

Метод Инвуда
применяется, если прогнозируется
снижение стоимости объекта недвижимости
и инвестиции в оцениваемый объект или
сходные объекты на рынке доступны.

Метод Хоскольда.
Используется
в тех случаях, когда ставка дохода
первоначальных инвестиций несколько
высока, что маловероятно реинвестирование
по той же ставке. Для реинвестируемых
средств предполагается получение дохода
по безрисковой ставке.

r1
= sff
(п,
rf
)
= rf
/ ((1
rf)n
– 1), (4.18)

где

rf
– безрисковая
ставка;

sff(п, rf)–фактор фонда
возмещения.

Износ имущества расчет

В качестве
безрисковой ставки доходности выбирается
доступный инструмент на рынке, поэтому
при уменьшении стоимости объекта
недвижимости в будущем, нет ограничений
для применения данного метода.

Таблица 4.2.
Пример расчета ставки капитализации

Показатели

Определение
величины показателя

1.

Безрисковая
ставка (rf),
%

В
качестве безрисковой ставки взята
доходность ОФЗ к погашению, которая
на дату проведения оценки составила
7,1 % годовых.

2.

Премия
за риск вложения в недвижимость (р1),%

Определена
экспертно на среднем уровне, принята
равной 2,5%

3.

Премия
за риск низкой ликвидности (р2),
%

p2
= rf
∙ Тэксп;

Срок экспозиции
(Тэксп)

на сегменте
оцениваемого объекта составляет 6
месяцев.

p2
= 7,1% ∙ 0,5 = 3,55%

4.

Премия
за риск инвестиционного менеджмента
( р3),
%

Определена
экспертно на среднем уровне, принята
равной 2,5%

5.

Ставка доходности
собственного капитала (re)

Определена
методом кумулятивного построения:

re
= rf
p1
p2
p3

re
= 7,1 2,5 3,55 2,5 =

=
15,65%

5.

Изменение
стоимости недвижимости через n
лет, %

Нормативный
срок службы оцениваемого здания
составляет 100 лет. Доля земельного
участка в оцениваемом объекте
составляет примерно 20%. Хронологический
возраст оцениваемого здания – 80 лет.
Значит, в соответствии со строительными
нормами через 20 лет оцениваемый объект
потеряет 80% своей стоимости.

dep
= 80 % через 20 лет

6.

Норма
возврата (r1),%

Используем
методом Хоскальда

r1
= sff(п, rf)
= rf
/ ((1 rf)n
– 1),

r1
= 0,071
/ ((1 0,071)20
– 1)=

=0,024
или 2,4%

7.

Ставка
капитализации, %

R = re

dep · r1

R = 0,1565
0,8
· 0,024 =

=
0,1757 или 17,57%

Расчет ставки
капитализации методом рыночной экстракции
(рыночной выжимки)

(4.19.)

где
NOI
i

– чистый операционный доход i-го
объекта-аналога;

n
– количество аналогичных объектов
недвижимости..

Износ имущества расчет

Таблица 4.3

Расчет ставки
капитализации методом рыночной выжимки

Показатель

Объект

1

2

3

4

Цена
продажи объекта, руб.

2200000

1900000

1490000

1750000

Чистый операционный
доход объекта, руб.

407500

340000

270000

320000

Ставка капитализации

0,185

0,179

0,181

0,183

Среднее значение

ставки капитализации

0,182

Расчет ставки
капитализации методом связанных
инвестиций.

Если объект
недвижимости приобретается с помощью
собственного и заемного капитала, ставка
капитализации должна удовлетворять
требованиям доходности на обе части
инвестиций. Величина ставки капитализации
определяется методом связанных
инвестиций, или техникой инвестиционной
группы. Ставка капитализации для заемного
капитала определяется на основе ипотечной
постойной. Ипотечная постоянная –
отношение ежегодных выплат по кредиту
к сумме кредита.

Rm
= i /
(1– (1 i
)-n), (4.20)

где Rm

ипотечная постоянная;

Износ имущества расчет

i
– ставка
процента по кредиту;

n

срок, на который выдан кредит.

Ставка капитализации
для собственного капитала рассчитывается
методом с учетом возмещения капитальных
затрат, рассмотренном выше (формула
4.5)

R
о
= M
• Rm ( 1 – M
) • Re
(4.21)

где M

коэффициент ипотечной задолженности
(доля кредита в общей сумме инвестированного
капитала);

Re– коэффициент
капитализации для собственного капитала.

а) ипотечная
постоянная для кредита, предоставленного
на 20 лет под 15% годовых,
опредляется как фактор взноса на
амортизацию единицы iaof
(i,n)

Rm
= 0,15
/ (1– (1
0,15
)-20
) = 0,15976;

R
о= 0,6 ٠0,15976
0,4 ٠0,10
= 0,135857 (или 13,59%);

V =
100 000/0,1359 = 735 835 долл.

Положительное или
отрицательное влияние заемных средств,
а также интенсивность этого влияния
определяются соотноше­нием между
ставками дохода на весь инвестируемый
и заемный капитал. Эффективность этого
влияния (как бы плечо рычага) определяется
отношением величины заемного капитала
ко всей сумме вложенных средств, т. е.
коэффициентом ипотечной за­долженности.


{amp}lt; Rо
— область положительного влияния
левереджа, кредит эффективен и увеличение
доли кредита приведет к увеличению
отдачи на собственный капитал;


{amp}gt; Rо
— область отрицательного влияния
левереджа, кредит неэффективен и
увеличение доли кредита приведет к
уменьшению отдачи на собственный
капитал.

где

Износ имущества расчет

(4.19.)

Таблица 4.3

5.1. Значение оценки недвижимости в рыночной экономике

Оценка недвижимости
— особая сфера профессиональной
деятельности на рынке недвижимости,
требующая высокой квалификации оценщика,
понимания принципов и методов оценки,
свободной ориентации на рынке недвижимости,
знания состояния и тенденций изменения
спроса и предложения на различных
сегментах рынка [24].

1) сфера профессиональной
деятельности на рынке недвижимого
имущества;

2) необходимый
элемент при совершении любой операции
с недвижимостью (купля, продажа, сдача
в аренду, обмен, принятие решений о
реализации проектов строительства или
реконструкции объектов недвижимости,
внесение объектов недвижимости в
уставный капитал и т. д.).

Проведение
оценки объектов недвижимости обязательно:

  • при продаже
    государственного или муниципального
    имущества;

  • при аренде
    государственного или муниципального
    имущества;

  • при залоге
    государственного или муниципального
    имущества;

  • при передаче в
    доверительное управление государственного
    или муниципального имущества;

  • при приватизации
    государственного или муниципального
    имущества;

  • при переуступке
    долговых обязательств, связанных с
    объектами оценки, принадлежащих
    государству или муниципальному
    образованию;

  • при оплате
    дополнительно выпущенных акций
    акционерного общества неденежными
    средствами на сумму, превышающую
    200-кратный минимальный размер оплаты
    труда;

  • при внесении
    государственного или муниципального
    имущества в качестве вклада в уставные
    капиталы, фонды юридических лиц;

  • при национализации
    имущества;

  • при выкупе имущества
    у собственника для государственных
    или муниципальных нужд;

  • при возникновении
    спора о стоимости объекта оценки, в том
    числе:

а) при исчислении
налогооблагаемой базы;

б) при ипотечном
кредитовании физических лиц;

  • при составлении
    брачных контрактов и разделе имущества
    разводящихся супругов.

Ранее оценка
недвижимости базировалась на определении
восстановительной стоимости (стоимости
воспроизводства) и расчете амортизационных
отчислений. Для приведения балансовой
стоимости основных фондов (зданий и
сооружений) в соответствие с действующими
ценами проводилась ее индексация путем
перемножения стоимости на соответствующие
коэффициенты, учитывающие инфляцию.

Предлагаем ознакомиться:  Проводки по счету 69 расчеты по социальному страхованию

5.8. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке
— это письменный документ, отвечающий
всем требованиям профессиональной
этики, понятным и доступным образом
отражающий ход процесса оценки и
содержащий в себе использованные
оценщиком исходные данные, их анализ,
выводы и итоговую величину стоимости
[28].

Приложение к отчету
об оценке содержит все фотографии,
зарисовки и карты, не включенные в
основные разделы отчета. Иногда в
приложение включают словарь терминов.

Согласно ст. 11
Закона «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», в отчете об
оценке указываются:

  • дата составления
    и порядковый номер отчета;

  • основание для
    проведения оценщиком оценки объекта
    оценки;

  • юридический адрес
    оценщика и сведения о выданной ему
    лицензии на осуществление оценочной
    деятельности по данному виду имущества;

  • точное описание
    объекта оценки, а в отношении объекта
    оценки, принадлежащего юридическому
    лицу,

  • реквизиты
    юридического лица и балансовая стоимость
    данного объекта оценки;

  • стандарты оценки
    для определения соответствующего вида
    стоимости объекта оценки, обоснование
    их использования при проведении оценки
    данного объекта оценки, перечень
    использованных при проведении оценки
    объекта оценки данных с указанием
    источников их получения, а также принятые
    при проведении оценки объекта оценки
    допущения;

  • последовательность
    определения стоимости объекта оценки
    и ее итоговая величина, а также ограничения
    и пределы применения полученного
    результата;

  • дата определения
    стоимости объекта оценки;

  • перечень документов,
    используемых оценщиком и устанавливающих
    количественные и качественные
    характеристики объекта оценки.

Отчет собственноручно
подписывается оценщиком и заверяется
печатью.

В случае наличия
спора о достоверности величины рыночной
или иной стоимости объекта оценки,
установленной в отчете, указанный спор
подлежит рассмотрению судом.

Вопросы и задания

  1. Какова
    роль оценки недвижимости в рыночной
    экономике?

  2. С
    какой целью оценивается стоимость
    недвижимости?

  3. В
    каких случаях оценка объектов недвижимости
    обязательна?

  4. Как
    различаются понятия «стоимость»
    и «цена» объекта недвижимости.

  5. Какие
    бывают виды стоимости объектов
    недвижимости?

  6. Какие
    факторы оказывают влияние на стоимость
    недвижимости?

  7. Что
    можно отнести к объективным факторам,
    влияющим на стоимость объектов
    недвижимости.

  8. Рассказать
    об оценочных принципах, связанных с
    рыночной средой.

  9. Рассказать
    об оценочных принципах, основанных на
    представлениях пользователя.

  10. Охарактеризуйте
    основные этапы индивидуальной оценки
    объектов недвижимости.

  11. Какие
    подходы используются к оценке
    недвижимости?

  12. Как
    согласуются результаты оценки
    недвижимости, полученные разными
    методами?

  13. Что содержит отчет
    об оценке недвижимости?

Расчет стоимости реверсии.

Таблица
7.9.

Реверсия – это
стоимость будущей продажи объекта
недвижимости в конце прогнозного
периода.

Если рассмотреть
денежные потоки инвестора по объекту
недвижимости, то вначале инвестор
осуществляет инвестиции в объект, потом
получает доходы от объекта и в конце
владения продает объект, т.е. получает
реверсию первоначально вложенных
инвестиций.

Оценщику при
расчете реверсии необходимо определить
стоимость объекта недвижимости в конце
прогнозного периода.

1) сравнительного
подхода, в данном случае оценщик
определяет цену будущей продажи, исходя
из анализа текущего состояния рынка,
из мониторинга стоимости аналогичных
объектов и предположений относительно
будущего состояния объекта и будущего
состояния рынка недвижимости;

2) доходного подхода,
в данном случае оценщик, исходя из
предположения о выходе объекта
недвижимости на постоянные стабильные
денежные потоки к окончанию прогнозного
периода, использует метод капитализации
дохода за год, следующий за годом
окончания прогнозного периода, с
использованием самостоятельно
рассчитанной ставки капитализации;

3) затратного
подхода, в данном случае оценщик
рассчитывает стоимость последующей
продажи, как сумму прогнозной величины
рыночной стоимости земельного участка
и стоимости воспроизводства (или
замещения) оцениваемого объекта на
момент окончания прогнозного периода;

4) допущения
относительно изменения стоимости
объекта недвижимости в течение прогнозного
периода.

п/п

Показатели

Прогнозный
период

2013

2010

2011

2012

1.

Денежный поток,
тыс.руб. в год

СF=NOI
= ДВД – ОР

4
886,6

5
326,8

5
907,4

6
245,1

2.

Текущая
стоимость денежных потоков (ЧОД), руб.

4 886,6/1,144

=4
271,5

5326,8/1,1442=

4
070,2

5907,4/1,1443=

3
945,6

3.

Стоимость
продажи объекта в конце прогнозного
периода (стоимость реверсии) (
Vterm),
тыс. руб.

Vterm
=
ЧОД2010/R

6245,1/0,182=

=
34 313,8

4.

Текущая
стоимость реверсии, руб.

34313,8/1,1443=

=
22 918,7

5.

Рыночная
стоимость объекта недвижимости,
рассчитанная методом дисконтирования
денежных потоков, тыс.руб. (формула
4.27)

(4 271,5 4 070,2
3 945,6) 22 918,7 =

=35 206,1

Ответ.

Рыночная стоимость
объекта недвижимости, рассчитанная в
рамках метода дисконтирования денежных
потоков, составляет округленно 35 206 000
рублей.

Выбор метода
расчета полной стоимости воспроизводства
или полной стоимости замещения требует
определенного обоснования и зависит
от многих факторов: цели оценки, количества
и качества собранной информации об
объекте оценки, его физических
характеристик и т.д.

Более предпочтительным
является расчет полной стоимости
воспроизводства, поскольку в противном
случае определяются затраты на
строительство здания, отличающегося
от оцениваемого по многим характеристикам.
При этом оценка разницы в полезности
сравниваемых зданий носит весьма
субъективный характер.

Выбор расчета
полной стоимости замещения является
обоснованным, если у оцениваемого здания
имеются признаки функционального
износа, что снижает коммерческую
привлекательность для потенциального
покупателя.

В основе определения
полной стоимости воспроизводства или
полной стоимости замещения лежит расчет
затрат, связанных со строительством
объекта и сдачей его заказчику. В
зависимости от порядка учета этих затрат
в себестоимости строительства принято
выделять прямые и косвенные затраты.

Прямые затраты –
затраты, непосредственно связанные со
строительством.

К прямым затратам
относятся:

  • стоимость
    строительных материалов, изделий и
    оборудования;

  • заработная плата
    рабочих;

  • стоимость
    сопутствующих строительству сооружений
    и инженерных сетей;

  • стоимость
    коммунальных услуг;

  • стоимость доставки
    и хранения материалов и пр.

Косвенные затраты
– затраты, не относящиеся непосредственно
к строительству:

  • стоимость инвестиций
    в землю;

  • гонорары
    проектно-сметным организациям;

  • маркетинговые,
    страховые и рекламные расходы и другие
    затраты.

К косвенным расходам
относят и накладные расходы.

Накладные расходы
– денежные средства, необходимые для
создания общих условий строительного
производства, его организации и
обслуживания.

Прибыль застройщика
(инвестора) – предпринимательский
доход, представляющий собой вознаграждение
инвестору за риск, связанный с реализацией
строительного проекта.

В зависимости от
цели оценки и необходимой точности
расчета существует несколько способов
определения полной стоимости
воспроизводства (полной стоимости
замещения):

  • метод сравнительной
    единицы;

  • метод разбивки
    по компонентам;

  • метод количественного
    обследования.

Рассмотрим методы
расчета полной стоимости воспроизводства
(полной стоимости замещения).

Пример.

Таблица 6.1.

Таблица
7.9.

Ответ.

Пример.

Таблица 6.1.

Расчет затрат на
новое строительство оцениваемых
улучшений включает определение стоимости
воспроизводства
или стоимости замещения.

Затраты разделяют
на прямые и косвенные. Прямые
затраты —
это стоимость трудовых и материальных
ресурсов (расходы на оплату труда,
затраты на приобретение строительных
материалов, расходы на коммунальные
услуги, прибыль застройщика и др.).
Косвенные
затраты
возникают в ходе строительства, но их
нельзя непосредственно выявить в самом
сооружении (затраты на получение
лицензий, расходы по страхованию, расходы
по уплате налогов и т.д.). В процессе
оценки они могут определяться коэффициентом
к прямым затратам.

Стоимость
воспроизводства или стоимость замещения
объекта оценки рассчитывают, как правило,
одним из следующих методов:

  • сравнительной
    стоимости единицы;

  • стоимости
    укрупненных элементов;

  • количественного
    анализа.

Метод сравнительной
стоимости единицы— оценка
имущества на основе использования
единичных скорректированных укрупненных
показателей затрат на создание аналогов.

Заключается в
перемножении затрат на единицу сравнения
(1 кв.м.) недавно построенного аналога,
и количества единиц сравнения в
оцениваемом объекте. Для этого необходимо
установить размеры оцениваемого строения
и собрать данные о затратах на возведение
аналогичного.

Со
= См2
· Sо
· Кп
· Кн
· Км
· Кв
· Кпз
· Кндс, (1)

где Со
— стоимость оцениваемого объекта, руб.;

См2
— стоимость
1 кв.м. типичного сооружения на базовую
дату, руб.;


— площадь оцениваемого объекта (количество
единиц сравнения), кв.м.;

Кп
— коэффициент,
учитывающий возможное несоответствие
данных по площади объекта и строительной
площади (1,1-1,2);

Кн
— коэффициент, учитывающий возможное
несоответствие между оцениваемым
объектом и выбранным типичным сооружением
(для идентичного = 1);

Км
— коэффициент, учитывающий местоположение
объекта;

Кв
— коэффициент, учитывающий изменение
стоимости стройматериалов между базовой
датой и датой на момент оценки;

Кпз
— коэффициент, учитывающий прибыль
застройщика;

Кндс
— коэффициент, учитывающий НДС.

Метод стоимости
укрупненных элементов— оценка
имущества на основе величины стоимости
создания его основных элементов. В
методе используются данные о стоимости
различных элементов (составных частей)
здания — поэлементные затраты.

При оценке жилого
здания могут быть выделены затраты по
следующим направлениям: составление
сметы, подготовка и проверка планов
строительства, работы по подготовке
участка под строительство, земляные
работы, возведение фундамента, внутренние
стены, потолок, водосточные трубы,
лестницы, двери, окна, подведение воды,
система труб, слесарно-водопроводные
работы, электропроводка, окраска и др.

, (2)

Износ имущества расчет

где Сзд
– стоимость строительства здания, руб.;

Vi
– объем i-го
компонента, выраженный в физических
характеристиках – кв.м., м и др. ;

Ci
– стоимость единицы объема i-го
компонента, руб./кв.м., руб./м и др.;

n
– количество выделенных компонентов
здания;

Кн
– коэффициент, учитывающий имеющиеся
несоответствия между оцениваемым
объектом и выбранным типичным сооружением.

Существует несколько
вариантов использования метода разбивки
по компонентам:

  • Метод
    субподряда

    основан на том, что строитель-генподрядчик
    нанимает субподрядчиков для выполнения
    части строительных работ. Затем
    рассчитываются суммарные затраты по
    всем субподрядчикам.

  • Метод
    разбивки по профилю

    аналогичен предыдущему и основан на
    расчете затрат на наем различных
    специалистов.

  • Метод выделения
    затрат

    предполагает использование разных
    единиц сравнения для оценки разных
    компонент здания, после чего эти оценки
    суммируются

Износ имущества расчет

Метод стоимости
укрупненных элементов обеспечивает
лучшее сравнение элементов оцениваемого
объекта с типовыми элементами, поэтому
в результате применения позволяет
получить величину большей точности,
чем с использованием метода сравнительной
стоимости единицы.

Метод количественного
анализа—
оценка объекта на основе полной сметы
затрат на его воспроизводство. Стоимость
строительства определяется суммированием
всех затрат на возведение или установку
составных частей строения. Применение
метода требует составления перечня
всех материалов и оборудования, подсчета
трудовых затрат, необходимых для
установки каждого элемента, учета
косвенных, накладных расходов и прибыли
застройщика.

Сметная стоимость
строительства зданий и сооружений –
это сумма денежных средств, необходимых
для его осуществления в соответствии
с проектной документацией.

При составлении
смет (расчетов) инвестора и подрядчика
на альтернативной основе могут применяться
следующие методы расчета затрат:

  • Ресурсный
    метод —

    расчет в текущих (прогнозных) ценах и
    тарифах ресурсов (элементов затрат),
    ведется исходя из потребности в
    материалах, изделиях, конструкциях, а
    также данных о расстояниях и способах
    их доставки на место строительства,
    расходе энергоносителей на технологические
    цели, времени эксплуатации строительных
    машин и их составе, затратах труда
    рабочих.

  • Ресурсно-индексный
    метод

    это сочетание ресурсного метода с
    системой индексов на ресурсы, используемые
    в строительстве. Индексы
    стоимости (цен, затрат)

    относительные
    показатели, определяемые соотношением
    текущих (прогнозных) стоимостных
    показателей и базовых стоимостных
    показателей на сопоставимые по
    номенклатуре ресурсы.

  • Базисно-индексный
    метод —

    перерасчет затрат по строкам сметы из
    базисного уровня цен в текущий уровень
    цен при помощи индексов.

  • Базисно-компенсационный
    метод

    суммирование стоимости, исчисленной
    в базисном уровне сметных цен, и
    определяемых расчетами дополнительных
    затрат, связанных с изменением цен и
    тарифов на используемые ресурсы в
    процессе строительства.

Матрица сравнения подходов по критерию г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)

Таблица
7.8.

Таблица
7.9.

Таблица
7.8.

Таблица
7.9.

Износ имущества расчет

— местоположение
(различия в соседском окружении и
районе);

— условия
финансирования
(в случае получения льготного кредита
от продавца, платежи дисконтируются по
рыночной ставке);

— условия сделки
(требуется корректировка при наличии
давления на продавца, семейной или
деловой связи между продавцом и
покупателем);

— дату продажи
(за небольшой интервал времени может
измениться уровень цен, состояние
рынка);

— физические
характеристики
(размер, возраст, износ объекта, количество
комнат и т.п.);

— экономические
характеристики
(текущие затраты на поддержание объекта
в функционально пригодном состоянии,
качество управления, условия и сроки
аренды);

— способ
использования
(квартира, которая после покупки стала
использоваться под магазин, могла быть
куплена значительно дороже, чем
аналогичная квартира, используемая для
проживания);

Износ имущества расчет

— компоненты
стоимости, не связанные с недвижимостью
(стоимость оборудования, мебели и т.п.).

1. Процентные
поправки вносятся
путем умножения цены продажи объекта-аналога
или его единицы сравнения на коэффициент,
отражающий степень различий в
характеристиках объекта-аналога и
оцениваемого объекта. Если оцениваемый
объект лучше сопоставимого аналога, то
к цене последнего вносится повышающий
коэффициент, если хуже – понижающий.

Матрица сравнения подходов по критерию г (способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость)

Затрат-ный

Доход-ный

Сравни-тельный

Расчет

веса
подходов по критерию А

Затратный

1,00

0,33

0,33

(1∙0,33∙0,33)1/3=
=0,478

0,478/3,362=

=0,142

Доходный

3,00

1,00

1,00

(3∙1∙1)1/3
=1,442

1,442/3,362=

=0,429

Сравнитель-ный

3,00

1,00

1,00

(3∙1∙1)1/3
=1,442

1,442/3,362=

=0,429

сумма

3,362

1,000

Таблица
7.6.

Таблица
7.7.

Таблица
7.8.

Таблица
7.9.

Единицы сравнения
для свободных земельных участков:

  • цена за 1 га;

  • цена за 1 сотку;

  • цена за 1 м2.

Единицы сравнения
для застроенных земельных участков:

  • цена за 1 м2
    общей площади;

  • цена за 1 фронтальный
    метр;

  • цена за 1 м2
    чистой площади, подлежащей сдаче в
    аренду;

  • цена за 1 м3.

Износ имущества расчет

Пример.

Таблица 6.1.

Таблица
7.6.

Таблица
7.7.

Таблица
7.8.

Таблица
7.9.

Пример.

Таблица 6.1.

Классификация поправок.

Износ имущества расчет

Рис. 5.1. Классификация
поправок

Расчет и внесение
поправок.

Для расчета и
внесения поправок используется множество
различных методов, среди которых можно
выделить следующие:

  • метод парных
    продаж;

  • экспертный метод;

  • статистические
    методы;

  • стоимостной метод.

Метод парных
продаж.
Парными продажами являются продажи
двух объектов, которые почти идентичны,
за исключением какого-либо одного
параметра.

(5.1)

где П – поправка
(корректировка) в процентном выражении;

Цопп
х-ка оц
– цена объекта
парной продажи, различающаяся
характеристика у которого соответствует
оцениваемому объекту;

Цопп
х-ка ан
– цена объекта
парной продажи, различающаяся
характеристика у которого соответствует
аналогичному объекту.

П =
Цопп
х-ка оц –Цопп
х-ка ан ,
(5.2)

Пример.

Ц Центр
= 10000 р./м2

Ц Малеева
= 9500 р./м2

Ц Муромская
= 9000 р./м2

Таблица 5.1.

Износ имущества расчет

У каждого построенного здания есть заявленные сроки эксплуатации и параметры, по которым определяется ценность дома, его конкурентоспособность на рынке недвижимости. По мере использования объекта ему может наноситься механический ущерб, вследствие чего его оценочная стоимость снижается.

На установленную цену влияет:

  • внешнее состояние дома, его пригодность для проживания;
  • техническое состояние (надежность самой конструкции);
  • текущая рыночная ситуация и месторасположение объекта.

Единица измерения износа – это проценты. Эксперты разделяют этот показатель на две категории: устранимый и неустранимый физический износ дома. Если постройка имеет факторы, указывающие на обесценивание, специалист определяет финансовую целесообразность и стоимость устранения недостатков. Когда затраты на устранение слишком велики и полностью обесценивают объект, от покупки такого объекта недвижимости лучше отказаться.

(5.1)

Пример.

Таблица 5.1.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector