Этапы банкротства застройщика

Причины банкротства застройщика

Зачастую причиной такого исхода становится мошенничество руководства компании или ее учредителей. Деньги, полученные от дольщиков, они переводят на личные счета или выводят за границу.

В определенный момент представители юрлица заявляют о несостоятельности. Если с компании нечего взять, деньги кредиторам и доверчивым гражданам не вернут.

Иногда причиной разорения является неграмотная финансовая деятельность руководства компании. Оно может и не преследовать мошеннических целей, но неуклонно вести фирму к краху.

Ошибки в проектной документации и сметах также могут стать причиной банкротства, ведь они порождают неверные расчеты стоимости проекта.

Этапы банкротства застройщика

Банкротство застройщика влечет за собой следующие причины:

  • изначально неправильно составленный бизнес-план компании;
  • нарушение рабочего процесса;
  • резкое повышение стоимости оказываемых услуг из-за увеличения цены стройматериалов вследствие валютных скачков;
  • форс-мажорные обстоятельства.

Обанкротиться подрядчик может объективно или фиктивно. При обнаружении фиктивной несостоятельности руководителю недобросовестного застройщика грозит уголовное преследование.

Признаки проблемы

Основанием для беспокойства являются: приостановка работ, неготовность объекта к сдаче в срок, предусмотренный ДДУ. К косвенным признакам, свидетельствующим о проблемах, относятся:

  • прекращение прав на земельный участок, выделенный для объекта;
  • дом уже построен, но жилье не передается в течение длительного срока;
  • офис компании не работает, на телефонные звонки никто не отвечает.

Сначала необходимо обратиться с письменной претензией к подрядчику. Последующие действия зависят от стадии, в которой находится строительство и причине его приостановки. Если компания находится в стадии банкротства или уже признана несостоятельной, то необходимо сообщить в судебный орган о не исполненных обязательствах до вынесения окончательного решения.

Фиктивное банкротство

В некоторых случаях строительные компании специально пытаются объявить о своей несостоятельности – чтобы получить прибыль на вложенные инвестиции, выведя крупную часть денежных средства из актива компании. Для этого они оформляют с подрядчиками фиктивные договоры, в которых специально указывают высокую стоимость стройматериалов.

Чтобы доказать преднамеренную несостоятельность, представители ФНС проверяют правильность операций с финансовыми средствами компании в течение последних 36 месяцев. В случае обнаружения нарушений защита дольщиков при банкротстве застройщика возможна только в судебном порядке, когда можно вернуть большую часть инвестиций.

Признаки предстоящего банкротства

Причины несостоятельности фирм-застройщиков или девелоперов (так неофициально называют компании, управляющие финансовыми потоками при возведении или реконструкции объектов недвижимого имущества) могут быть различными:

  • непредсказуемый рост рыночных цен на стройматериалы;
  • повышение стоимости подрядных работ;
  • валютная волатильность при использовании импортных составляющих;
  • форс-мажорные обстоятельства (природные и техногенные катаклизмы, человеческий фактор и т. д.);
  • мошеннические действия менеджмента.

Исходя из указанных возможных причин, можно сформулировать признаки перспектив банкротства предприятия-застройщика:

  • видимое ухудшение платежеспособности, выраженное возникновением задолженностей по текущим обязательствам, включая бюджетные;
  • снижение рентабельности коммерческой деятельности фирмы;
  • уменьшение совокупной ликвидности имущества застройщика.

Обычный участник по договору долевого участия (ДДУ) не всегда имеет возможность контролировать эти маркерные процессы, но такие признаки, как замедление темпов возведения объекта и перенос сроков сдачи для него очевидны.

Определенную финансовую гарантию обеспечивает страховка от банкротства строительной фирмы, однако она возможна только при соблюдении ряда условий и не покрывает всех рисков. К тому же до середины 2019 года введение эскроу-счетов не является обязательным и повышает стоимость недвижимости.

Несмотря на изменения, внесенные в российское законодательство в последнее время, признание застройщика банкротом составляет большую проблему для долевого участника.

Процедура

Решение о банкротстве (объявлении своей несостоятельности) строительные компании принимают в ситуациях, когда оказываются неспособны выполнять взятые на себя обязательства перед кредитными организациями, дольщиками, представителям компаний-подрядчиков по заключенным договорам, либо выплачивать положенные налоги и сборы в пользу государственного бюджета.

Чтобы обратится в суд для утверждения своего банкротства, у компании-застройщика должны быть выполнены обязательные условия:

  • у застройщика имеются непогашенные долговые обязательства,
  • строительная компания не платит по этим долгам как минимум три месяца (из-за проблем с ликвидностью, отсутствием денежных средств и т.д.),
  • сумма по неоплачиваемым долгам составляет как минимум 100000 руб.,
  • компания не скрывает свои реальные активы и не пытается стать банкротом обманным путем.
Этапы банкротства застройщика ★ Книга-бестселлер «Бухучет с нуля» для чайников (пойми как вести бухгалтерский учет за 72 часа)
куплено {amp}gt; 8000 книг

Этапы банкротства застройщика

Законодательно вся процедура банкротства строительной организации регулируется двумя законами:

  1. общий порядок прописан в Федеральном законе под номером сто двадцать семь «О несостоятельности/банкротстве»;
  2. процедуры, регламентирующие взаимодействие застройщика-банкрота с дольщиками, сформулированы в Федеральном законе под номером двести четырнадцать «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

Процедура банкротства для компании-застройщика аналогична по сути банкротству любой компании-должника, обычно состоит из нескольких этапов, представленных в таблице ниже.

Процедура банкротства строительной компании
Последовательность этапов Продолжительность каждого из этапов Процессы, наполняющие каждый из этапов
Предварительный этап (подготовка заявления и обращение в суд) Зависит от инициатора банкротства (в среднем от недели до нескольких месяцев)
  • Решение об обращении в Арбитражный суд принимает либо сама компания-застройщик (добровольное банкротство), либо один из кредиторов (принудительное банкротство).
  • Инициатор банкротства готовит заявление для признания застройщика банкротом и отправляет данный документ в суд (территориально суд должен располагаться по месту юридического адреса должника).
  • Арбитражный суд проверяет, существуют ли необходимые условия для начала процесса банкротства, далее выносит решение (положительное или отрицательное).
  • В случае признания строительной компании банкротом начинаются основные этапы процедуры.
Этап внешнего наблюдения Период до 6 месяцев
  • Компания-застройщик остается под руководством своего «внутреннего» управляющего лица (директора, председателя совета директоров и т.п.), но появляется внешний наблюдатель, назначенный судом.
  • Наблюдателю передаются для рассмотрения все бухгалтерские и юридические документы, которые он запрашивает для формирования отчетов и проверки деятельности строительной компании.
  • О начале банкротства сообщают кредиторам (дольщикам, кредитным организациям и т.п.), происходит сбор обращений от них, составляется общий список всех долгов организации («реестр требований кредиторов»).
  • Все заинтересованные кредиторы собираются на первое собрание.
Этап финансового оздоровления Период от двух-трех месяцев до полугода
  • Оценивается все существующее имущество застройщика-должника (как недостроенные здания и земельные участки, так и средства производства, офисы и т.п.), продаются неликвидные активы.
  • Строительная компания при участии внешнего наблюдающего формирует подробный план по спасению («оздоровлению»), передавая далее его на утверждение собранию кредиторов.
  • Застройщик старается договориться с кредиторами «мирным» путем, выплатив долги, закончив строительство, оформив реструктуризацию кредитов, либо же сделать это не удается и происходит переход к этапу внешнего управления.
Этап внешнего управления Назначается Арбитражным судом и составляет от трех месяцев до двух лет
  • Управление должником передается в руки внешнего/конкурсного управляющего, которые готовит свой план вывода строительной компании из кризиса.
  • Любые сделки проводятся только с согласия собрания кредиторов (в ом числе и дольщиков) и должны быть направлены на улучшение ситуации.
  • Управляющий должен выявить все объекты, которые застраивает компания, и, при необходимости, обязать ее оформит права собственности на землю и здания.
  • Управляющий имеет право отменять ранее заключенные договора и сделки, если они мешают процессу восстановления платежеспособности строительной компании (через судебное решение).
Заключительный этап конкурсного производства Период до 6 месяцев
  • Происходит продажа активов компании-застройщика, формируется денежная масса для выплат долгов в порядке очередности, устанавливаемой законодательством.

Одной из форм взаимодействия застройщика с покупателями квартир является долевое строительство. Оно предполагает заключение особого договора долевого участия между компанией, строящей дом, и покупателем, которые вносит деньги для постройки многоквартирного здания. После окончания строительства компания должна по договору передать дольщику квартиру, оплаченную им в момент заключения соглашения.

Особенностью дольщика по закону №214 является его особый статус при банкротстве застройщика:

  • он не приравнивается к инвесторам, а выступает в особой роли «участников строительства», его право на возврат денег оказывается выше в очередности кредиторов (он объявлен кредитором третьей очереди, т.е. имеет преимущество перед кредитными организациями и инвесторами);
  • также законом закреплено право собственности дольщика на купленную при заключении договора квартиру в строящемся доме, даже если этот дом в итоге достроит другая компания;
  • если при банкротстве строительной организации оказывается, что дом не был достроен, и суд постановил продать его для погашения задолженностей с помощью публичных торгов, то законодательно установлена доля от полученной суммы, передаваемая дольщикам (четверть);
  • если у застройщика-банкрота не выявлена кредиторская задолженность, размер выплат дольщикам может быть увеличен до 85% от вырученной суммы;
  • отдельным пунктом закон позволяет дольщикам объединиться в кооператив и получить недостроенное здание в качестве компенсации (при выполнении ряда условий);
  • все эти особенности распространяются только на строительство жилых домов и не применяются, если в качестве активов банкрота выступают недостроенные гостиницы, торговые центры, стадионы, общежития и тому подобные объекты.

Граждане, являющиеся дольщиками (участниками строительства), могут сформировать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) для защиты своих интересов в суде при банкротстве застройщика. Для этого они должны пройти несколько процедур:

  1. создать ЖСК, подготовив нужные документы о его формировании, а также предоставив документальное подтверждение внесения своих паев;
  2. вступить в кооператив должны все участники долевого строительства, если их требования указаны в реестре кредиторов и в реестре, требующем передачи жилых помещений дольщикам;
  3. на собрании членов ЖСК принять решение о передаче недостроенного дома и земельного участка под строительство этому кооперативу (проголосовать «за» должны три четверти участников);
  4. передать комплект документов по ЖСК и принятому решению в суд;
  5. если будут выполнены несколько условий для такой передачи, то суд вынесет решение в пользу участников строительства.

Банкротство застройщика, в зависимости от того, добровольная эта процедура или принудительная, имеет несколько стадий.

В случае добровольного объявления несостоятельности в соответствии с законом признание факта разорения устанавливается решением арбитражного суда. Обратиться в суд вправе конкурсный кредитор. Он предоставляет суду информацию о банкротстве строительной организации.

Предлагаем ознакомиться:  Можно ли вернуть наличными если оплачено по карте

После того как суд выносит положительное решение о признании застройщика банкротом, должны быть выполнены предусмотренные ст. 28 Закона № 127-ФЗ процедуры.

На первом этапе назначается судебный исполняющий, который будет заниматься организацией ликвидационной комиссии. После этого заполняется форма № Р15001 для налогового органа. Данные о работающих в строительной компании сотрудниках за 3 месяца до ликвидации компании подаются в службу занятости. Работников письменно предупреждают об увольнении за 2 месяца. Затем информация о несостоятельности размещается в государственных печатных органах.

На следующем этапа имущество и средства застройщика распределяются в соответствии с очередностью, установленной законом.

После окончательного формирования финансового баланса подрядчик получает от ФНС выписку из Единого госреестра юридических лиц, свидетельствующую об окончательной ликвидации компании.

В каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, влияющие на процедуру банкротства застройщика.

С учетом последних поправок в Федеральный закон «О внесении изменений…»

№ 210-ФЗ от 12.07.2011 г., внесенных в Закон № 127-ФЗ, и ст. 17 и 223 АПК РФ в части установления фактов банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, появились новые особенности.

После получения решения суда о начале процедуры наблюдения дело передается для рассмотрения по месту размещения обанкротившейся строительной компании или по месту проживания большинства дольщиков.

Далее:

  • устанавливается запрет для собственника земельного участка на его передачу другим юридическим или физическим лицам или на сдачу объекта в аренду;
  • паевые дольщики оповещаются в 5-дневный срок о возбуждения дела о банкротстве строительной организации;
  • рассматриваются возникшие требования дольщиков по передаче им готовых квартир, имеющихся на балансе должника;
  • происходит передача недвижимости пайщикам. Сумма, которую они желают получить в качестве компенсации, не должна превышать стоимости объекта более чем на 5%.

После этого происходит окончательная ликвидация юридического лица.

Арбитражный управляющий в течение 5 дней после утверждения решения уведомляет всех дольщиков о том, что было введено наблюдение или открыто конкурсное производство. Это позволяет дольщикам предъявлять свои требования к застройщику в соответствии с п. 2 ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ.

Этапы банкротства застройщика

В зависимости от стадии банкротства подрядчика, у дольщика возникает несколько способов защитить свои права.

Ситуация при долевом строительстве

Каждый дольщик очень хочет получить от подрядчика готовую квартиру или возвратить вложенные в строительство дома деньги. Для этого необходимо знать, как проверить застройщика на банкротство и обезопасить себя на этапе подписания договора.

Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. определены права и обязанности дольщика. По этой причине при заключении договора между строительной компанией и дольщиком нужно правильно указывать наименование сторон.

Дольщик должен быть именно дольщиком, а не инвестором, так как в случае начала процедуры он получает по закону значительные преимущества по защите своих финансовых средств. Именно дольщик имеет первоочередное право на получение квартиры в будущем доме застройщика. Получить вместо квартиры денежную компенсацию дольщик может в третью очередь.

Когда в договоре вместо дольщика указан инвестор, то он относится к категории кредиторов, требования которых будут выполняться в последнюю очередь.

Если строительство дома завершается до окончания процедуры банкротства или здание выкупается другим юридическим лицом, дольщик вправе претендовать на получение указанной в договоре квартиры. Но сделать это можно только после получения соответствующего решения судебного органа.

Не менее важно для дольщика, чтобы назначенный судом арбитражный управляющий правильно составил «Реестр о передаче в собственность помещений жилого типа».

Если квартира к моменту банкротства не была достроена и по решению судебного органа она будет затем реализована на открытых торгах, то принцип распределения полученных денег будет иным. От полученной суммы после продажи имущества доля погашения денежных требований дольщиков составит 25%. При отсутствии у застройщика кредиторской задолженности процентная доля выплат может достигать 85%.

В очередной раз законодатель предпринял попытку защитить дольщиков при банкротстве, внеся новые нормы в параграф 7 Закон о банкротстве «Банкротство застройщиков». Кроме того, новый пакет изменений Закона о банкротстве был принят в связи с изменениями Закона № 214.

Автор статьи: Евгений Маляр

Давайте же поговорим о плюсах и минусах, а также спорных вопросах новых норм Закона о банкротстве. Мы разделили новые нормы на несколько блоков основных изменений.

Данное изменение вполне логично, вызвано изменениями в Закон № 214 и принятием специального закона о Фонде защиты прав граждан – участников строительства, на фонд возложены обязанности по финансированию мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществление выплат за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства.

Законом о банкротстве данный фонд наделяется широкими полномочиями в рамках дела о банкротстве застройщике и даже больше.

На фонд возложены следующие полномочия в рамках банкротства:

  • аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика;
  • обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с Законом № 214;
  • право обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика;
  • финансирование мероприятий по завершению строительства;
  • осуществление выплат участникам долевого строительства (в случае принятия собранием участников долевого строительства решения об обращении за выплатой).

Не будем цитировать закон о банкротстве. Укажем основные моменты.

Понятие участника долевого строительства, с одной стороны, расширено (под данное понятие теперь попадают также покупатели жилых помещений в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), с другой стороны, данное понятие ограничено тем, что под данное понятие подпадает только гражданин (не юридическое лицо и скорее всего не индивидуальный предприниматель), имеющий требование к застройщику на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Законом № 214, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, или внесший денежные средства по ДДУ на счет эскроу.

Предлагаем ознакомиться:  Авария на служебной машине без страховки кто должен оплачивать

Получается, если деньги по ДДУ вносились на счет эскроу и застройщик не перечислил взнос в компенсационный фонд, то данный дольщик по смыслу Закона о банкротстве не является участником долевого строительства.

При банкротстве застройщика не применяется процедура наблюдения и финансового оздоровления. При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным суд открывает сразу конкурсное производство в отношении застройщика сроком на 1 год (оно может быть продлено по ходатайству участников на 6 месяцев).

Данное нововведение направлено на сокращение сроков рассмотрения дел о банкротстве застройщиков. При этом в деле о банкротстве по-прежнему может быть применена процедура «внешнее управление» по общим правилам.

долгострой

Для того чтобы пройти аккредитацию в фонде конкурсный управляющий должен соответствовать следующим критериям:

  1. Наличие стажа работы на руководящих должностях в сфере строительства и реконструкции объектов капитального строительства не менее трех лет либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (не менее трех процедур)
  2. Отсутствие в течение 3 лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства РФ о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей.

Одним из последствий банкротства застройщика является то, что все требования кредиторов, в том числе участников долевого строительства, с момента введения процедуры конкурсного производства подлежат удовлетворению только в рамках дела о банкротстве, исполнительные производства прекращаются.

В настоящее время денежные требования и требования о передаче жилого помещения участников строительства подлежат предъявлению конкурсному управляющему, а не в суд. Конкурсный управляющий рассматривает данные требования и включает в реестр, о чем направляет уведомление дольщику. Стоит оговориться о том, какие требования являются денежными требованиями участников строительства. К ним закон относит:

  • требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
  • требования о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
  • требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
  • требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.

Иные денежные требования по-прежнему подлежат направлению в суд с предварительным направлением экземпляра заявления и документов арбитражному управляющему и должнику.

Законом установлен новый срок для включения в реестр – 3 (вместо 2 ранее в рамках конкурсного производства) месяца с даты получения уведомления от конкурсного управляющего о введении процедуры банкротства (а не даты публикации сведений), при этом данный срок может быть восстановлен по уважительным причинам.

Кроме того, в связи с неприменением к застройщику процедуры наблюдения и финансового оздоровления с 01.01.2018 года, поэтому процедура «конкурсного производства» может быть единственной, если суд не введет также процедуру внешнего управления (данная процедура вводится, если есть основания считать, что платежеспособность застройщика может быть восстановлена, но это редко), важно дольщику не пропустить данный срок.

Срок рассмотрения требований конкурсным управляющим – 30 рабочих дней. При этом застройщик не может направить арбитражному управляющему возражения относительно требований (такая процедура новым законом не предусмотрена). Если дольщик не согласен с решением конкурсного управляющего (отказом во включении или включении неполных требований) или не согласен застройщик, то они вправе в течение 15 рабочих дней с момента получения от управляющего уведомления подать возражения в суд.

При этом данный срок исходя из буквального толкования нормы закона не подлежит восстановлению. Непонятна пока процедура обжалования бездействия арбитражного управляющего, нерассмотрения заявления в срок. Видимо, придется в этом случае также обращаться в суд с жалобой на бездействие арбитражного управляющего.

Что касается очередей кредиторов при банкротстве застройщика, они претерпели некоторые изменения в связи с появлением нового участника дела о банкротстве — Фонда.

Законодательный аспект банкротства строительной компании

Номер Описание
№210 (2011 год) «О внесении изменений в ФЗ о несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства»
Номер Описание
№214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
Номер Описание
№403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные ср-ва привлечены для строит-ва многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших…»

Процедура банкротства застройщика регламентирована российским законодательством.

Она проводится в три этапа — наблюдение, финансовое оздоровление или признание его невозможности, конкурсное управление с целью расчета с кредиторами.

Дольщики в установленный срок должны подать заявление на включение в один из двух реестров для кредиторов.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

С начала 2018 года введены поправки в «Закон о банкротстве». Начал действовать параграф 7 127-ФЗ. Согласно его требованиям, строительной компании, привлекающей средства участников дольщиков, вменяется в обязанность страхование от финансовой несостоятельности путем отчислений 1,2% стоимости договора в компенсационный Фонд защиты участников долевого строительства.

На конкурсного управляющего возлагаются обязанность поиска другого застройщика, если такое решение целесообразно.

Собранию дольщиков предоставляется право выбрать возмещение из Фонда защиты участников долевого строительства в пределах уплаченной ими суммы, если она не превышает среднюю рыночную стоимость квартиры площадью до 120 кв. м. При этом другие способы выплаты требований остаются в силе (передача незавершенного или жилого объекта, привлечение нового застройщика). Решение принимается, если наберет 3/4 голосов собрания участников.

Новое в Законе 2018 года – правило, согласно которому требования дольщиков подаются не в арбитраж, а назначенному управляющему (в срок до трех месяцев) для включения в реестр.

127-ФЗ допускает финансирования завершения строительства при банкротстве девелопера средствами Фонда защиты участников или путем целевого кредита.

митинг дольщиков

Если застройщик отчислял взносы в Фонд защиты участников, конкурсный управляющий должен быть не только назначен судом, но и аккредитован Фондом.

Уже упомянутые устранения из процедуры банкротства этапов наблюдения и санации вводятся на основании статьи 201.15.3 127-ФЗ. Тем не менее, исключения возможны, если есть объективные основания для надежды на восстановление платежеспособности банкрота в результате действий внешнего управляющего. Во всех остальных случаях процедура признания несостоятельности начинается сразу с конкурсного производства.

Изменения претерпел и Закон 214-ФЗ, регулирующий долевое участие в строительстве многоквартирных домов, в частности схема эскроу-счетов в рамках проектного финансирования в июле 2019 года становится обязательной для всех девелоперов. Усилен контроль оборота наличных средств.

Законодательные нововведения позволяют ускорить и оптимизировать процесс признания финансовой несостоятельности застройщика и повысить эффективность действий конкурсного управляющего. Тем самым преследуется цель более действенно отстаивать права дольщиков.

Обанкротившиеся застройщики в наши дни

По состоянию на первый квартал 2018 года в Российской Федерации было зарегистрировано более восьмисот недостроенных объектов, возведением которых занимались обанкротившиеся строительные компании. За прошедшее десятилетие разорилась не одна фирма, привлекавшая средства долевых участников.

Предлагаем ознакомиться:  Банкротство застройщика - защита прав потребителей

Крупнейший в России девелопер, признанный несостоятельным – СУ-155. Несмотря на маловыразительное название, эта строительная группа выделяется на общем фоне – на ее счету свыше 30 тысяч пострадавших дольщиков. Обанкротилась компания относительно недавно – в 2016 году.

Второе место списка занимает Mirax Group, третье – ООО «Трансфорт». Количество участников, оставшихся без жилья, исчисляется тысячами.

Обобщающие данные по банкротствам застройщиков за 2018 год пока не собраны, но по некоторым признакам можно судить о том, что их следует ожидать.

Фонд прав граждан-участников долевого строительства подал иск о признании несостоятельности пяти фирм, входящих в Urban Group – ООО «Экоквартал», ООО «Ваш город», АО «Континент проект» и ООО «Хайгейт». Внешний аудит, проведенный весной 2018 года, выявил ряд ошибок и нарушений, допущенных руководством компании, касающихся ведения финансовой отчетности и нецелевого расходования средств.

Есть ряд других девелоперов, проявляющих настораживающие признаки надвигающегося банкротства.

Сколько времени есть у дольщика на предъявление своих требований

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника.

У дольщиков есть месяц на стадии наблюдения и шестьдесят дней на этапе конкурсного производства после официального опубликования о начале процедуры, в течение которых они могут включить свои требования в реестр.

При завершенном строительстве дома у дольщика есть право через арбитражный суд потребовать квартиру и включения его в реестр требований кредиторов ( ст. 201.1,п. 2 ст. 201.4, ст. 201.6 и 201.7 Закона № 127-ФЗ).

Если застройщик отказывается исполнять договора на стадии конкурсного производства, то дольщик имеет право заявить одно из предусмотренных ст. 201.5 и ст 201.1 Закона № 127-ФЗ) денежных требований:

  • возвратить уплаченные до расторжения договора деньги;
  • возместить убытки в виде причиненного застройщиком реального ущерба;
  • возвратить деньги после признания судом договора недействительным или незаключенным.

Краткие выводы

Банкротство девелопера обычно приводит к финансовым потерям участников.

Минимизировать убытки можно, если вовремя подать заявку на включение в реестр требований.

Несмотря на принятые в последнее время законодательные изменения, размер компенсации во многом зависит от энергичных действий участника ДДУ.

#БанкротствоЭЦП для торгов по банкротству: что это, как её получить
#Банкротство#Онлайн-бизнесТорги по банкротству – как и где заработать новичкам

Процедура передачи жилого дома кооперативу дольщиков при банкротстве застройщика

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права.  Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

строительство ЖК

К обязательным условиям для передачи права на недостроенное жиле здание ЖСК относятся:

  • суммарная стоимость требований дольщиков, внесенных в реестр, должна практически полностью совпадать со стоимостью прав застройщика-банкрота на этот дом и землю под строительство (расхождение не более 5%);
  • либо 75% кредиторов 4-той очереди (без учета юридических лиц, участвовавших в строительстве) должны согласиться на такую передачу здания в пользу ЖСК;
  • у застройщика-банкрота после передачи здания остаются средства, достаточные для выплаты долгов кредиторам первой и второй очередности (либо ЖСК должен внести нужную сумму на депозит в банк);
  • в реестре не должны быть указаны кредитные организации, выдавшие застройщику денежные средства под залог этого здания, либо же ЖСК должен компенсировать сумму невыплаченного застройщиком долга;
  • количество квартир в недостроенном доме не должно быть меньше, чем количество дольщиков, вошедших в ЖСК (т.е. квартир после достраивания дома должно хватить всем); в противном случае часть дольщиков могут потребовать выплатить им денежную компенсацию;
  • здание и участок земли под ним обязаны быть в собственности у компании-застройщика.

Признание права собственности

Право собственности на свою недвижимость могут получить не все дольщики, так как такая проблема сейчас встречается повсеместно. Чаще всего застройщик, с которым дольщик заключает соответствующий договор признается банкротом до того, как было заключено это соглашение, либо оно не заключается вообще по причинам известным одному лишь застройщику. Что же делать в этих случаях?

Самым первым этапом является отследить на какой стадии банкротства находится застройщик,  чтобы понять можно ли обращаться к нему напрямую. Например,  это модно сделать на первой и второй стадии,  а на третьей или четвертой уже нельзя.

Иногда застройщик по каким-то причинам не собирается оформлять признании права собственности дольщику, тогда дольщик вправе обратиться к арбитражному суду по делу о признании права собственности на квартиру. Однако опять-таки нужно учесть, стадию банкротства, и если это уже конкурсное производство, то поддаваться такая заявка пока не может. По объективным причинам,  ведь судьба кооператива неизвестна.

Неустойка при банкротстве застройщика

Дольщик может взыскать с застройщика 1/3 ставки в день. Ставка рефинансирования, устанавливается Центробанком и составляет около 10%. А если дольщиком является физическое лицо, а не юридическое, то такая неустойка будет начисляться в двойном размере, и не за 365 дней, а за 300, что составит около 35% в год.

Данное исковое заявление нужно подавать по закону защите прав потребителей, и эта государственная пошлина не будет подлежать оплате, так как оюязана вернуться к дольщику по закону. Такие условия будут являться дополнительным стимулом для того, чтобы подать несколько исковых заявок,  например за несколько истекших периодов.

Ипотека при банкротстве застройщика

Ипотекой в полном понимании этого слова назвать такой заем дольщика,  который участвует в строительстве, нельзя. Ипотека выдает под залог уже построенной недвижимости, долевую же собственность к такому активы причинять нельзя по одной простой причине – а вдруг она будет никогда не построена?

Поэтому в данном случае дольщик берет не ипотеку,  а кредит на участие в долевого строительстве. И согласно оформленном с банком договору, физ.лицо в любом случае должно выплатить данный кредит с процентами независимо от того будет ли построена застройщиком квартира.

В другом случае дольщик, взявший кредит, может стать кредитором третьей стороны и, когда получит жилье (если объект будет почти готов), то сможет расплатиться с банком непосредственно оформив дарственную на данный строительный объект.  По закону в этом случае также действует правило: возвратить при банкротство застройщика дольщик сможет не более 75% процентов уже уплаченных кредитных средств.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector