Договор управления помещением налогообложение

Налог на добавленную стоимость

При совершении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом обязанности плательщика НДС возлагаются на доверительного управляющего. Порядок налогообложения операций регулируется ст. 174.1 НК РФ. Доверительный управляющий признается плательщиком НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ, и в случае, если он применяет УСН (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий выставляет счета-фактуры (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В Письме УФНС по г. Москве от 12.04.2007 N 19-11/033701 предлагается при выставлении доверительным управляющим счета-фактуры в строке «Продавец» делать пометку «Д. У.».

Налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе ОС и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения в соответствии с гл. 21 НК РФ, предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных продавцами этому лицу (п. 3 ст. 174.1 НК РФ).

Возникает вопрос: нужно ли доверительному управляющему, который не является плательщиком НДС (например, применяет УСН, ЕНВД и пр.), начислять налог со своего вознаграждения? Нет. В данном случае необходимо руководствоваться общими нормами налогового законодательства, поскольку специальные положения ст. 174.

Согласно п. 3 ст. 174.1 НК РФ при осуществлении доверительным управляющим иной деятельности право на вычет НДС возникает при наличии раздельного учета товаров (работ, услуг), в том числе ОС и нематериальных активов, и имущественных прав, используемых при осуществлении операций в соответствии с договором доверительного управления имуществом и используемых им при осуществлении иной деятельности.

Обязанность вести раздельный учет возникает не только при осуществлении облагаемых и не облагаемых НДС операций (в порядке, указанном п. 4 ст. 170 НК РФ), но и в случае если доверительный управляющий по «иной деятельности» исчисляет НДС. Доверительному управляющему необходимо закрепить применяемый порядок раздельного учета в учетной политике для целей налогообложения.

Доверительное управление

Именно он обязан представлять налоговые декларации по НДС (п. 1 Порядка заполнения налоговой декларации по налогу на добавленную стоимость, утвержденного Приказом Минфина России от 07.11.2006 N 136н).

Законодателем не предусмотрен особый порядок ведения налоговых регистров по НДС в случае доверительного управления имуществом. Поэтому доверительный управляющий составляет в общем порядке единые книги покупок и продаж, а также ведет один журнал учета полученных и выставленных счетов-фактур, в том числе по нескольким договорам доверительного управления и иной осуществляемой им деятельности. Изложенная позиция отражена в Письмах УФНС по г. Москве от 29.03.2008 N 19-11/19233, Минфина России от 16.01.2008 N 03-07-11/12.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Договор управления помещением налогообложение

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Социальная ипотека

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Налог на прибыль организаций

В случае заключения договора доверительного управления имуществом участники договора, определяющие доходы и расходы по кассовому методу, обязаны перейти на определение доходов и расходов по методу начисления с начала налогового периода, в котором был заключен такой договор (п. 4 ст. 273 НК РФ). Перейти на метод начисления придется не только доверительному управляющему и учредителю управления, но и выгодоприобретателю.

Согласно п. 1 ст. 1012 ГК РФ передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Соответственно, имущество (в том числе имущественные права), переданное по договору доверительного управления имуществом, не признается доходом доверительного управляющего (п. 2 ст. 276 НК РФ).

В случае возврата имущества у учредителя управления не образуется дохода (убытка) независимо от возникновения положительной (отрицательной) разницы между стоимостью переданного в доверительное управление имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления имуществом (п. 5 ст. 276 НК РФ).

Статьей 1023 ГК РФ предусмотрено право доверительного управляющего на вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении, за счет доходов от использования этого имущества. Доверительный управляющий, плательщик налога на прибыль, включает в налоговую базу только свое вознаграждение, а также расходы, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрено возмещение указанных расходов учредителем доверительного управления (п. 2 ст. 276 НК РФ). При этом размер и форма вознаграждения управляющему должны быть указаны в договоре доверительного управления имуществом (п. 1 ст. 1016 ГК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Согласно п. 3 ст. 276 НК РФ у учредителя управления (в случае если он же является выгодоприобретателем) доходы, полученные в рамках договора доверительного управления, включаются в состав его выручки или внереализационных доходов в зависимости от полученного вида дохода. Расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), включаются в состав расходов, связанных с производством, или внереализационных расходов.

— дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ, если доходы классифицируются как доходы от реализации (п. 3 ст. 271 НК РФ);

— последний день отчетного (налогового) периода, если доходы классифицируются как внереализационные (п. 4 ст. 271 НК РФ).

В налоговом учете доверительного управляющего и учредителя управления доходы по договору доверительного управления формируются в каждом отчетном (налоговом) периоде независимо от того, предусмотрено ли таким договором осуществление расчетов в течение срока действия договора или нет.

В Письме Минфина России от 18.03.2008 N 03-03-06/1/194 доверительному управляющему предлагается самостоятельно определить порядок распределения вознаграждения в течение налогового периода с учетом принципа «равномерности признания доходов и расходов», в случае, когда его величина может быть определена только по окончании года.

Если выгодоприобретателем является третье лицо, то согласно п. 4 ст. 276 НК РФ полученные доходы включаются в состав его внереализационных доходов. Расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления (за исключением вознаграждения доверительного управляющего в случае, когда договором предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора), учитываются в составе расходов выгодоприобретателя.

При возврате амортизируемого имущества учредителю договора доверительного управления такое имущество подлежит включению в ту же амортизационную группу, начисление амортизации осуществляется по тем же ставкам и в том же порядке, что и до начала договора доверительного управления. Начисленная за весь период эксплуатации такого имущества амортизация до даты возврата учредителю договора доверительного управления учитывается при определении остаточной стоимости данного имущества (ст. 332 НК РФ).

Таким образом, если по договору доверительного управления передано амортизационное имущество, а начисленная амортизация учитывается в расходах выгодоприобретателя, то в бухгалтерском учете учредителя управления будет формироваться ПНО на величину начисленной за время действия договора доверительного управления амортизации.

Ни учредитель управления, ни выгодоприобретатель не смогут учесть убытки, полученные в течение срока действия договора доверительного управления, в целях налогообложения (п. 4 ст. 276 НК РФ).

Учредитель доверительного управления или выгодоприобретатель самостоятельно представляют в налоговый орган по месту своего нахождения декларации по налогу на прибыль в отношении полученной ими прибыли в рамках договора доверительного управления имуществом (Письмо УФНС по г. Москве от 14.07.2005 N 20-12/52400).

https://www.youtube.com/watch?v=upload

При этом формируется единая декларация по всем видам деятельности указанных лиц, включая доверительное управление. Доверительный управляющий на основании п. 2 ст. 276 НК РФ ежемесячно определяет нарастающим итогом доходы и расходы по доверительному управлению имуществом и предоставляет учредителю управления (выгодоприобретателю) сведения о полученных доходах и расходах.

При совершении операций с имуществом, полученным в доверительное управление, доходы и расходы отражаются в соответствии с установленными гл. 25 НК РФ правилами формирования доходов и расходов (ст. 332 НК РФ). К сожалению, в гл. 25 отсутствуют указания, какой учетной политикой должен руководствоваться доверительный управляющий.

По мнению автора, в таком случае на основании п. 1 ст. 11 НК РФ доверительному управляющему следует руководствоваться Указаниями об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, утвержденными Приказом Минфина России от 28.11.

2001 N 97н (далее — Указания). Так, согласно п. 11 Указаний отражение операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления, формирование и учет доходов, расходов осуществляются в общеустановленном порядке при соблюдении принципов формирования учетной политики, принятой учредителем управления.

Доверительный управляющий обязан предоставлять учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК РФ). При предоставлении отчета необходимо учитывать требования налогового законодательства о своевременности исчисления налогов и предоставлении налоговой отчетности (как правило, ежеквартально, а при авансовых платежах по налогу на прибыль из фактически полученной прибыли согласно п. 2 ст. 285 НК РФ — ежемесячно).

Аудит

Статьей 332 НК РФ на доверительного управляющего возложена обязанность ведения раздельного аналитического учета по доходам и расходам, связанным с исполнением договора доверительного управления, а также по доходам, полученным в виде вознаграждения от доверительного управления, в разрезе каждого договора доверительного управления.

Налог на имущество

Имущество, учитываемое на балансе в качестве ОС согласно правилам бухгалтерского учета и переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит обложению налогом на имущество у учредителя доверительного управления (п. 1 ст. 374, ст. 378 НК РФ).

Остаточная стоимость объектов ОС определяется доверительным управляющим в рамках отдельного баланса на основании положений учетной политики учредителя управления (п. 1 ст. 1018 ГК РФ, п. 11 Указаний).

При передаче данных учредителю управления необходимо учитывать, что налоговые расчеты по авансовым платежам по налогу предоставляются в налоговые органы не позднее 30-го числа каждого квартала, налоговые декларации — не позднее 30 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 2 ст. 379, п. п. 2 — 3 ст. 386 НК РФ).

Земельный налог

Каких-либо специальных норм, регулирующих порядок налогообложения земли, переданной в доверительное управление, не предусмотрено, поэтому плательщиком земельного налога будет являться учредитель управления в силу п. 1 ст. 388 НК РФ. В частности, налогоплательщиками признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Аудит

«Финансовая газета. Региональный выпуск», 2008, N 40

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

А.Талаш К. э. н. ООО «РосКо»

Предлагаем ознакомиться:  Выиграл автомобиль в лотерею налог
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector