Договор социального найма служебного жилого помещения

Наем специализированного жилья

Специализированное жилье — это площади, принадлежащие городскому, муниципальному или частному фонду, предназначенные для выдачи в наем гражданам для решения определенных задач (служебных, маневренных и социальных).

Справка!

Найм такого жилого помещения осуществляется путем подписания

договора

. Отношения по такому документу регулируются Жилищным Кодексом, в частности

разделом IV

.

Что понимается под служебным жильем

Служебным жильем признается жилая площадь, включенная на основании решения уполномоченных органов в специализированный фонд домов государственного и муниципального значения.

В отношении указанного жилья следует принять во внимание следующие правовые моменты:

  • Включение жилплощади в специализированный фонд допускается только с согласия собственника недвижимости;
  • Предоставляется только сотрудникам, которые не имеют своей собственности в обусловленном населенном пункте;
  • Сотрудник вправе пользоваться площадью во время осуществления им своей трудовой функции, после прекращения которой, он лишается такого права, то есть, законодатель не предусматривает обеспечение жильем бывших сотрудников (исключения составляют малообеспеченные категории граждан и признанные нуждающимися в улучшении условий проживания);
  • Доступно только отдельным категориям граждан;
  • Чаще всего, жилплощадь находится в служебном здании;
  • Использование недвижимого объекта в качестве служебного возможно только после причисления его к соответствующей категории и учета на балансе специализированного фонда;
  • Жилье, в обязательном порядке, должно быть благоустроено в соответствии с особенностями региона в котором оно расположено;
  • Жилье должно удовлетворять нормативный регламент требований, в том числе санитарный и технический;
  • Законодатель исключает права третьих лиц на указанную категорию жилья;
  • В отношении жилья, предоставленного по служебному положению, не допускается судебное оспаривание прав;
  • На одного проживающего в служебном помещении не может приходиться меньше 6 квадратных метров;
  • В случае, если площадь выбывает из состава специализированного фонда, то она может быть опосредована договором социального найма.

К числу органов, уполномоченных на принятие решения о включении жилья в специализированный фонд и определяющих круг субъектов, управомоченных проживать в нем, относятся:

  • Органы МСУ, в чьей компетенции находятся вопросы жилищного фонда;
  • Органы жилищного фонда на уровне субъекта РФ;
  • Органы жилищного фонда федерального уровня.

В число субъектов, имеющих правомочие претендовать на служебное помещение, входят:

  1. Сотрудники правоохранительных органов;
  2. Лица, состоящие на военной службе;
  3. Судьи, осуществляющие конституционное правосудие;
  4. Депутаты Гос. Думы и члены Совета Федерации;
  5. Работники почтовых отделений, газовых хозяйств, дворники, слесари, техники-смотрители;
  6. Лица, работающие в государственном заповеднике, национальном парке или лесном хозяйстве;
  7. Работники специализированных учреждений для детей;

Что относят к такому фонду?

В зависимости от назначения, выделяют несколько разновидностей жилых помещений специализированного назначения:

  1. Договор социального найма служебного жилого помещенияСлужебные квартиры, дома и комнаты.
  2. Маневренное жилье.
  3. Общежития.
  4. Дома социального обеспечения.
  5. Жилье для отдельных категорий граждан:
    • переселенцев;
    • беженцев;
    • детей-сирот;
    • и других граждан, нуждающихся в социальной защите.

Правомочия и обязательства нанимателя и собственника

За владельцем помещения закреплены следующие права и обязанности:

  • Передать жилплощадь в надлежащем виде и на условиях ее соответствия установленным требованиям;
  • Жилье должно быть освобождено от претензий со стороны третьих лиц;
  • Периодическое осуществление капитального ремонта;
  • Обеспечение сохранности имущества общего назначения, в том числе и облагораживание, очистка придомовой территории;
  • Обеспечение на жилплощади коммунальный доступ услуг;
  • Обеспечение альтернативной площадью (в случае ветхости прежнего жилья, невозможности безопасного проживания в нем, его разрушении);
  • Вправе требовать своевременного внесения платежа по арендным отношениям, в том числе и по другим услугам, оговоренным в соглашении;
  • Вправе требовать осуществление текущего ремонта или соразмерной компенсации за выполнение требуемых работ некапитального характера;
  • Собственник вправе настаивать на соблюдении нанимателем правил общежития

Наниматель служебной жилплощади берет на себя обязанности и правомочия следующего содержания:

  • Своевременное внесение платы за пользование имуществом (как по аренде, так и по коммунальному обеспечению);
  • Обеспечивать сохранность имущества в первоначальном состоянии, пригодном для проживания;
  • Использование жилплощади в соответствии с ее назначением и согласно правилам общежития;
  • Наниматель обязуется своевременно уведомлять собственника о возникших неисправностях, а также принимать самостоятельные меры по их устранению;
  • Обязан осуществлять помощь в сохранности или восстановлении предмета договора;
  • Освободить жилплощадь, если в объекте осуществляется капитальный ремонт или закончился срок действия договора;
  • В случае, если сменился собственник, наниматель вправе продолжать пользование прежним жильем только с согласия нового владельца;
  • В связи со сменой владельца служебной жилплощади, наниматель вправе требовать от предыдущего владельца предоставления другого соразмерного варианта недвижимости;
  • Вправе оформить субсидию по нанимаемой жилплощади;
  • Наниматель управомочен на расторжение договора до наступления срока его окончания.

Для кого предназначается?

Специализированное жилье, как и социальное, предназначается для нуждающихся категорий граждан РФ. Однако, потребность в этом случае не связана с тем, что заявителя признали малоимущим. Квартира или дом предоставляются в связи с изменением жизненных обстоятельств гражданина:

  • зачисление на государственную или муниципальную службу;
  • со сложившимися временными трудностями;
  • природными катаклизмами;
  • сиротством;
  • и другими условиями.
Предлагаем ознакомиться:  Образец заполнения доверенности на заключение договоров

Расторжение и прекращение действия договора

По общим правовым началам, стороны, выразившие обоюдное намерение на прекращение действия договора служебного найма могут расторгнуть его в любое время.

Досрочное расторжение договора найма служебного жилого помещения в одностороннем порядке (нанимателем) может быть осуществлено по следующим обстоятельствам:

  • В связи с переездом согласно условиям трудовой функции или трудовых отношений;
  • В связи со сменой места жительства, мотивированной личными причинами.

Односторонний отказ от договора со стороны владельца служебного жилья допускается только в судебном порядке и приналичии следующих нарушений нанимателя:

  • Нанесении жилой площади непоправимого ущерба;
  • Уклонение от внесения обязательных платежей, предусмотренных договором;
  • Использование площади в разрез ее назначению;
  • Несоблюдение общих правил проживание, побудившее недовольство соседей;

При расторжении соглашения наниматель обязуется освободить служебную площадь в течении трех дней.

Общими основаниями прекращения действия договора выступают:

  • Прекращение трудовой деятельности;
  • Завершение службы, обусловленной контрактом;
  • Перевод на другую должность;
  • Смена собственника жилплощади;
  • Получение постоянного жилья (в случае с военнослужащими).

Общая конструкция договора найма служебного жилого помещения предусматривает некоторые особенности его заключения:

  • Наймодатель – государство или муниципалитет;
  • Нанимателем выступает лицо, которое определено законом;
  • Оформляется в письменной форме (государством установлен типовой образец);
  • Заключается по соглашению каждой из сторон;
  • Имеет срочный характер;
  • В договоре обязательно должно быть указание на документ, выступающий решением одного из органов государственной власти, определяющего конкретную категорию граждан нанимателей (например, решение Министерства обороны о предоставлении служебного помещения конкретному военнослужащему);
  • Договор не предусматривает право нанимателя на осуществление обмена, субаренды или поднайма;
  • Предмет найма не подлежит разделу;
  • Наниматель вправе изменить назначение жилплощади на неслужебное, если оно пробудет в его пользовании более 10 лет;

В качестве предмета соглашения может выступать только целиком вся недвижимость (недопустимо заключение договора в отношении комнаты или части недвижимого объекта).

В договоре служебного найма должны содержаться следующие пункты:

  1. Данные о нанимателе (только специальные категории граждан) и о собственнике;
  2. Предмет соглашения (подробное описание жилплощади, общая площадь и количество комнат, адрес местонахождения);
  3. Основание предоставления жилья;
  4. Вид трудовой деятельности нанимателя (обязательно приложение копии трудовой книжки) и тип отношений между участниками договора;
  5. Права и обязанности участников соглашения;
  6. Период действия договора (совпадает с временем занятости нанимателя на специфических работах);
  7. Уровень благоустроенности площади и ее соответствие нормативам (если в конкретном населенном пункте вообще отсутствует центральное отопление, горячее водоснабжение, то собственник не обязан оборудовать им жилье);
  8. Дата составления и удостоверение подписью от каждой из сторон.

Типовой договор специализированного найма обязательно включает в себя:

  1. Договор социального найма служебного жилого помещенияПодробную информацию о сторонах договора, включая имена и паспортные данные всех членов семьи заявителя.
  2. Основание для получения права проживания.
  3. Полные характеристики передаваемого жилья, его техническое состояние, наличие мебели и ремонта.
  4. Права и обязанности сторон, которые касаются содержания и ремонта жилья.
  5. Порядок расторжения договора
  6. Размер и способы оплаты
  7. Иные, индивидуальные для каждого конкретного случая условия
  8. Важно! За капитальный ремонт, качество коммунальных услуг и общее техническое состояние отвечает Наймодатель, а за поддержание жилья в надлежащем состоянии и мелкие, косметические работы – Наниматель.

Комната в общежитии

Договор найма может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, либо ввиду наступления следующих обстоятельств:

  • Договор социального найма служебного жилого помещенияокончание трудовых отношений;
  • завершение ремонтных работ по основному месту проживания гражданина;
  • предоставление другого, постоянного жилья;
  • использование жилого помещения не по назначению;
  • неиспользование жилья более 6 месяцев;
  • изменение права собственности на жилье и другое.

Договор социального найма служебного жилого помещения

В случае расторжения договора жильцы должны освободить занимаемые площади.Но есть категории граждан, которые не могут быть выселены без предоставления другого жилья:

  1. члены семьи умершего или пропавшего без вести Нанимателя;
  2. пенсионеры;
  3. инвалиды;
  4. дети-сироты;
  5. малоимущие, стоящие на учете в качестве нуждающихся в жилье.
Важно!

Договор специализированного найма, автоматически прекращается и при разрушении жилья (

статья 102 ЖК РФ

) или смерти Нанимателя.

Договор найма квартиры служебного предназначения имеет несколько ключевых отличий от привычного контракта о соцнайме жилья:

  • наймодателями по договору могут выступать только органы государственной или же муниципальной власти, которые в частности, могут считаться работодателями нанимателя.
  • Нанимателями, с которыми заключается контракт, могут быть все физические лица. Однако в отличие от договора о соцнайме выдел жилья возможен как гражданам РФ, так и резидентам иных стран и лицам без гражданства, которые находятся на территории России с целью выполнения профессионального долга.
  • Порядок предоставления служебных жилых помещений подразумевает определенный срок, на который заключается контракт между наймодателем и нанимателем. В большинстве случаев временной период эксплуатации квартиры равняется сроку действия трудового договора или контракта, подписанного на выполнение конкретных профессиональных задач.
  • В отличие от договора социального найма, контракт о выделе специализированного жилья не подразумевает возникновение правомочия со стороны нанимателя приватизировать недвижимое имущество. Это связано также и с уникальным правовым режимом пользования таковыми постройками.

Расторжение договора найма спецжилья также предусмотрено ЖК РФ. Все основания, чтобы расторжение было признано легитимным, прописаны в 101 статье указанного Кодекса. Кроме того, необходимо отметить, что расторжение контракта может осуществляться как на добровольных, так и на принудительных началах. В первом случае речь идет о тех ситуациях, когда выходит срок действия трудового договора, во втором – о судебных разбирательствах.

Типовое соглашение

Договор спец. найма — это двухстороннее соглашение, между Наймодателем и Нанимателем, на основании которого собственник помещения передает его гражданину в пользование и владение для временного проживания.

Предлагаем ознакомиться:  Если нет трудового договора на руках

Такой документ составляется в письменной форме, согласно утвержденному законодательством образцу. Для каждого вида специализированного найма разработан свой утвержденный шаблон. Все отношения по такому договору регулируются статьями 100-102 ЖК РФ.

Статья 102 ЖК РФ. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

  1. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.
  2. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

Объект

Предметом типового договора выступает изолированное жилье (дом, часть дома, квартира, часть квартиры или комната в общежитии), отнесенное к специализированному жилищному фонду на основании правил указанных в Постановлении правительства РФ от 26.01.2006 №42.

Стороны

Договор социального найма служебного жилого помещения

Договор спец. найма является двусторонним и заключается между Наймодателем и Нанимателем на определенный период. Лицом, предоставляющим жилое помещение может быть:

  1. Российская Федерация.
  2. Субъект РФ.
  3. Муниципальное образование, учреждение, предприятие.
  4. Юридическое лицо (как правило, для служебного жилья).

Важно! Второй стороной договора, то есть Нанимателем, всегда выступает только гражданское лицо.

Права и обязанности

Права и обязанности Наймодателя:

  • Договор социального найма служебного жилого помещениятребовать полной и своевременной платы за проживание и коммунальные услуги (юридические тонкости оформления платы по договору найма жилья вы можете узнать здесь, а график платежей и особенности внесения платы по аренде квартиры найдете тут);
  • передать в пользование жилье в надлежащем состоянии, юридически свободное от прав и притязаний третьих лиц;
  • обеспечивать доступ к услугами коммунального хозяйства, надлежащего качества и в достаточном количестве;
  • производить капитальный ремонт;
  • отвечать за содержание и ремонт имущества общего пользования.

Права и обязанности Нанимателя:

  • вселять и регистрировать по месту жительства членов семьи и третьих лиц;
  • требовать устранения нарушений в отношении коммунальных услуг и общедомовой собственности;
  • сохранять выделенную жилплощадь в пригодном для проживания состоянии;
  • проводить текущий ремонт и профилактические работы;
  • своевременно и полностью оплачивать жилье и услуги коммунальных служб;
  • сообщать об обстоятельствах, ведущих к прекращению или изменению договора найма.

Сроки заключения

Договор предоставления специализированного жилья является срочным. Однако его прекращение не связанно с наступлением конкретной даты, а происходит в связи со сменой обстоятельств, например:

  1. получение другого жилья;
  2. увольнение с работы;
  3. окончанием ремонтных работ по основному месту проживания.

Форма и содержание

Постановление правительства №42 от 26.01.2006 года, регламентирует типовой вид договора для каждого вида специализированного найма, а именно для:

  • временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами;
  • маневренного фонда;
  • служебных помещений;
  • жилого помещения в общежитии.

Содержание у всех этих вариантов договоров разное, однако форма одинаковая. Все они состоят из следующих пунктов:

  1. Реквизиты Сторон.
  2. Предмет договора.
  3. Права и обязанности Нанимателя и членов его семьи.
  4. Права и обязанности Наймодателя.
  5. Расторжение и прекращение договорных отношений.
  6. Внесение платы.
  7. Иные условия.
  8. Подписи Сторон.

Для каждого субъекта РФ устанавливаются индивидуальные максимальные суммы для оплаты 1 квадратного метра жилья. В каждом регионе они варьируются в зависимости от:

  • территории муниципального образования;
  • потребительских свойств;
  • уровня благоустройства;
  • размеров жилых помещений.

В качестве оплаты специализированного жилья могут выступать:

  • коммунальные платежи;
  • расходы на строительство, содержание и ремонт жилья;
  • иные расходы, предусмотренные жилищным законодательством РФ.

Причины для отказа в совершении сделки

Всегда можно отказаться от предложенного гос. органами жилья.

Если причина в том, что помещение не отвечает санитарно-гигиеническим и техническим нормам и правилам (например, имеет аварийное состояние, или отсутствует доступ естественного освещения), то гражданин вправе требовать замены, а при необходимости обратиться с исковым заявлением в суд.

В случае, когда отказ от предложенного жилого помещения ничем не мотивирован, продиктован соображениями субъективными (не нравится этаж, соседи, вид из окна и так далее), гражданин не может требовать замены. При отказе от жилья, другого ему не предоставят.

Нюансы

Правовой анализ позволяет выделить некоторые нюансы отношений по договору найма служебной жилплощади. Среди них следующие моменты:

  • Вместе с нанимателем вправе проживать его родственники, которые наделяются производным правом и не способны самостоятельно осуществлять пользование указанной площадью;
  • Родственники нанимателя могут быть зарегистрированы по адресу нахождения служебного помещения (в том числе и дети);
  • Родственники теряют право пользования имуществом одновременно с нанимателем;
  • Наниматель вправе прописать ребенка, родившегося после заключения договора, без согласия собственника.
  • Военнослужащие и его семья должны быть обеспечены жильем по новому месту службы вне зависимости от наличия таковой по предыдущему месту проживания;
Предлагаем ознакомиться:  Договор подряда кто оплачивает ндфл. Какие платить налоги если договора подряда между ооо и физлицом. Кто платит суммы

Заключение

Предоставляемое различными организациями служебное жилье является временным способом решения жилищного вопроса. Однако в данной ситуации есть возможность приватизации такой квартиры, что стало бы решением вышеуказанного вопроса. Для получения такой возможности необходимо выполнение нескольких условий. Приватизация может быть как добровольной, так и путем подачи искового заявления в суд.

Договор служебного найма жилого помещения

Результатом процесса приватизации является приобретение служебной квартиры в собственность.

Вопрос

Через сколько лет можно приватизировать служебную квартиру

Я проживаю в служебной квартире, предоставленной мне работодателем, уже более 5 лет. Могу ли я ее сейчас приватизировать?

Ответ

Если в Вашем трудовом договоре или соответствующем соглашении оговорено, что после определенного периода времени, отработанного у данного работодателя, служебное жилье передается Вам в собственность, то волноваться не о чем. Если таких условий не предусмотрено, то приватизация такой квартиры возможна в случае согласия собственника, либо при смене статуса квартиры, то есть необходимо, чтобы жилище не было служебным и предоставлялась Вам по договору социального найма.

Служебное жилье обязательно должно удовлетворять требования санитарных и технических норм, а также быть пригодным для нормального проживания. Наниматель за пользование указанной жилплощадью обязан вносить арендные платежи и обеспечивать его сохранность. Договор служебного найма всегда ограничен во времени и может указывать на конкретный срок или быть связан с наступлением определенных обстоятельств. Закон разрешает участникам соглашения, при наличии объективных причин или существенных нарушениях, расторгнуть отношения в одностороннем порядке.

Можно ли сдавать в аренду?

Сдача в аренду служебного жилья, будь то квартира или комната в общежитии, незаконна, этот пункт оговаривается в договоре. Собственник жилья вправе расторгнуть с нарушителем закона договор найма и выселить его. Тем не менее, получая специализированное жилье, например, на время командировки, гражданин вправе сдавать квартиру или комнату в общежитие, находящуюся в его собственности или оформлять поднаем жилья, находящегося в соц.найме.

Справка о сдаче служебного жилья подтверждает отсутствие жилой площади, что позволяет требовать включения в списки нуждающихся в получении жилого помещения и быть обеспеченными служебными жилыми помещениями на период службы. Для получения данной справки необходимо в установленном порядке освободить ранее предоставленное жилое помещение, составить соответствующий акт и сняться с регистрационного учета.

Социальный найм и служебное жильё

После прекращения работы на предприятии или окончания службы договор по найму расторгается. Одной из возможностей оставить за собой право на пользование квартирой является обращение к администрации предприятия или организации с просьбой разрешить социальный найм жилья. Как правило, просьбы такого рода удовлетворяются крайне редко.

Признание семьи относящейся к категории малоимущих и постановка на учёт в Управлении социальной защиты также даёт право на получение муниципального жилья. В некоторых случаях выселение из служебной квартиры производится только с предоставлением другого жилья.

Выселение без согласия наёмщика невозможно, если:

  • Военнослужащий уволился по состоянию здоровья (срок службы должен быть больше 10 лет) или достижению предельного возраста, допустимого для нахождения на службе.
  • Стаж работы на предприятии составляет 10 лет.
  • Наёмщик вышел на пенсию и перешёл в категорию малоимущих граждан.
  • Наёмщик умер. В этом случае нельзя выселять его семью. Договор заключается с совершеннолетним членом семьи сроком минимум на три года.
  • Работником получена инвалидность в связи с его трудовой деятельностью (учитывается инвалидность первой или второй группы).
  • В квартире проживает одинокий человек с несовершеннолетними детьми.

Жилье для служащего

Не могут быть выселены семьи сотрудников ФСБ, ОВД, таможни, службы наркоконтроля, уголовно-исполнительной системы. Всем упомянутым категориям обязательно предоставляется другое жильё (ст. 103 ЖК РФ).

Служебная квартира не может принадлежать жильцу, однако, хоть изменить статус жилья довольно сложно, но возможно благодаря обстоятельствам, позволяющим подать заявление в органы местного самоуправления с просьбой о переводе аренды квартиры или комнаты в общежитии в социальный найм:

  • проживание в служебном жилье более 10 лет;
  • выход на пенсию или получение инвалидности на предприятии предоставившем жилье;
  • семья Нанимателя официально признана малоимущей и состоит на учете.

В заключении необходимо сказать, что для специализированного фонда установлен особый правовой режим, строго целевого назначения. Такие помещения нельзя продавать, дарить или закладывать, даже при условии, что Наймодатель дал на это свое согласие. В последствии такие сделки будут признаны судом недействительными.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector