Договор купли-продажи квартиры с обременением (образец)

Общая информация об ограничениях на недвижимость

Обременение подразумевает возникновение юридических условий, которые не позволяют собственнику в полной мере реализовать право на распоряжение жилым объектом. Другими словами, нельзя просто взять и продать недвижимость, обойдя третье лицо, заинтересованное в сделке.

При продаже квартиры обременение переходит на нового хозяина. Этот факт фиксируется в Росреестре, поэтому утаить неприятную сторону от покупателя не получится.

Виды обременений:

  • ипотека,
  • рента,
  • арест,
  • наем,
  • прописанные лица,
  • аварийное состояние здания,
  • сервитут.

И если арестованную недвижимость можно реализовать после погашения  долгов, то жилплощадь в аварийном доме вовсе нельзя продать. В остальных случаях нужно обращаться к заинтересованным субъектам.

Чтобы новый владелец недвижимости в будущем не столкнулся с трудностями, нужно правильно подготовиться к заключению сделки.

Любое ограничение на собственность проходит регистрацию, фиксируется в Едином государственном реестре недвижимости. Узнать о нем можно на сайте Росреестра или получить выписку из ЕГРН.

Особенно эта информации полезна тем, кто интересуется, как не купить квартиру с обременением.

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира).

В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Жилье с ограничением

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Как продается обремененная недвижимость

Многие граждане интересуются, как продать квартиру с обременением. Сделать это реально на законных основаниях. Особенность сделки состоит в том, что полноценный переход права собственности возможен лишь при соблюдении определенных требований. Это связано с тем, что право владения, пользования и распоряжения ограничено.

Особое внимание привлекает вопрос, можно ли продать квартиру с обременением в виде ареста, наложенного исполнительными и судебными органами. Нужно признать, что сделать это крайне трудно, ведь новому владельцу попросту не удастся зарегистрировать переход права собственности.

Договор купли-продажи квартиры с обременением (образец)

При продаже или покупке квартиры с обременением главное, чтобы все стороны уяснили условия ограничений. Нюансы соглашения следует обсуждать с третьей стороной. В остальном же выкуп дома с обременением осуществляется по стандартной процедуре продажи недвижимости.

Договор купли продажи квартиры с обременением ипотекой: особенности и нюансы

Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком. Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение.

Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств. Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

    Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть.

Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства. В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

1. Если вы хотите овладеть полной информацией о наличии/отсутствии обременений – обратитесь самостоятельно в регистрирующие органы. Все данные об изменении прав собственности вносятся в ЕГРП;

2. Подписывая договор купли продажи квартиры с обременением банка, покупатель должен быть готов к тому, что все обязательства по погашению задолженности перекладываются на него. Также обстоит дело со всеми другими видами обременений – в любом случае новый собственник несет ответственность;

3. Вам не могут продать квартиру без документов, подтверждающих согласие залогодержателя на сделку. Т.е. – в пакете документов собственника должно быть письменное разрешение на продажу от банка.

• Вы можете оплатить всю сумму за квартиру – часть отдать владельцу недвижимости и погасить задолженность по ипотеке;

• Вы можете выплатить средства продавцу и взять на себя обязательства по выплате кредита (т.е. – на покупателя  перекладывается ответственность за ежемесячное погашение задолженности в установленном размере);

• Покупатель имеет право (по договоренности) отдать сумму, выплаченную собственником банку, одним платежом, а остальную часть денег вернуть исключительно после того, как бывший собственник рассчитается с долгом по ипотеке.

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.

Что говорит закон

Основные виды обременений перечислены в ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». Запись в ЕГРН подтверждает наличие права на имущество.

Некоторые виды обременений содержатся в Приказе Госкомзема РФ от 22.11.1999 № 84 «О введении в действие документов по ведению государственного земельного кадастра».

Важный нюанс закреплен в п.1 ст. 460 ГК РФ: при продаже квартиры продавец информирует покупателя о наличии обременения и передает имущество, свободное от права требования третьих лиц. В виде исключения предусматривается согласие покупателя на приём жилплощади с ограничениями.

Поскольку сделки с обременением недвижимости полны подводных камней, сторонам приходится устранять определенные трудности, идти на уступки друг другу.

Рента

Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги. K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм. В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор. Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно.

    Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Документы для составления договора

Для такого вида соглашения законом предусматривается только письменная форма.

Сторонами должно быть составлено три документа с идентичным содержанием, которые должны быть подписаны и переданы:

  • Продавцу;
  • Покупателю;
  • В Россреестр.

Соглашение о купле-продаже имеет структуру, которая состоит из двух разделов:

  • Вводной или преамбулы;
  • Основной.

В первой части документа должны быть указаны данные о дате и месте заключения соглашения, информация о лицах, которые выступают в качестве сторон соглашения. Данные должны быть указаны в соответствии с документами, которые подтверждают личность физических лиц, а также на основании учредительных документов, когда речь идет об организациях.

Основная часть соглашения должна включать в себя следующие положения:

  1. Информацию о недвижимом объекте. В текст соглашения необходимо включить сведения о его местоположении, площади, цели использования;
  2. Сведения о том, имеются ли в отношении недвижимости какие-либо обременения. Например, наличие права постоянного проживания в квартире, или сдача помещения в долгосрочную аренду;
  3. В тех случаях, когда помещений находиться на участке земли, в соглашении должно быть указано переходит ли право на него вместе с возведенной постройкой;
  4. Сведения о стоимости передаваемого объекта, а также процедура передачи денежных средств;
  5. Информацию о том, какие меры ответственности могут быть наложены на лицо, которое не выполнило условия соглашения;
  6. Реквизиты сторон и их подписи.

Рекомендуем помимо указанных положений выше, также включить информацию о том, на кого из сторон ложиться обязанность по внесению обязательного государственного сбора, для осуществления государственной регистрации факта, перехода права собственности.

В соответствии с данными статистики одним из самых распространённых обременений, которые встречаются при заключении соглашений с объектами недвижимости – нахождение объекта в залоге.

Не смотря на это достаточно много физических и юридических лиц, которые не бояться участвовать в такой сделке и которые интересуются всеми особенностями и тонкостями оформления отношений, связанных с приобретением залогового объекта. Однако тут стоит заметить, что приобретение такого объекта, достаточно рискованная операция.

Нахождение объекта в залоге  — означает, что собственник, хоть и имеет свидетельство о собственности, не обладает этим правом полностью.

Такое право ограничено третьим лицом, как правило, банковской организацией. Распорядиться таким объектом можно только в том случае, когда банк или иное третье лицо дает свое согласие на передачу объекта, посредством соглашения о купле-продаже.

В тех случаях, когда собственник не уведомил третьих лиц о намерении передать объект, у покупателя после получения прав на квартиру могут возникнуть различные трудности, в том числе и с оформлением документа о праве собственности. Как правило, в такой ситуации придется обращаться в судебный орган и тратить немало сил, времени и средств, для того чтобы все – таки выиграть суд.

В связи с этим рекомендуем продавцам, до заключения соглашений с покупателями избавиться от различных видов обременений, наложенных на объекты.

Покупатели в свою очередь до подписания соглашения, должны тщательным образом изучить документы на объект, для того чтобы исключить возможность дальнейших разбирательств.

Заключение сделок с недвижимостью сопровождается составлением определенных документов. Часть из них является факультативной – их не требует регистратор, но может запросить заинтересованное лицо.

В обязательном порядке нужно предъявить:

  1. Подтверждение права собственности.
  2. Договор купли-продажи.
  3. Паспорт владельца квартиры (продавца).
  4. Квитанцию об уплате госпошлины за регистрацию.

Базовый перечень документов для продажи квартиры с обременением в 2019 году формируется в зависимости от ситуации. Но дополнительно при реализации такого помещения может потребоваться:

  1. При ипотеке – согласие залогодержателя.
  2. При аресте – разрешение органа, наложившего санкцию.
  3. При ренте – договор ренты.
  4. При проживании на жилплощади несовершеннолетних и недееспособных лиц – согласие на сделку от их опекунов.

Чтобы правильно продать квартиру с обременением, нужно заранее узнать, какие бумаги потребуются, и в каких инстанциях их можно получить.

Основной документ при заключении сделки на жилую недвижимость – договор купли-продажи. В нем содержится информация о:

  1. Сторонах.
  2. Предмете соглашения, его характеристиках.
  3. Стоимости квартиры.
  4. Порядке расчета и передачи имущества.
  5. Ответственности сторон при невыполнении условий.

Трехсторонний договор купли продажи недвижимости должен содержать дополнительный пункт о наличии обременения, его виде, правовых последствиях для покупателя. В этом и заключается его основное отличие от обычного договора купли-продажи.

Ознакомьтесь с тем, как выглядит образец договора купли-продажи недвижимости с обременением

Чтобы успешно реализовать квартиру с обременением в пользу продавца, нужно составить соответствующий договор. Документ послужит гарантией для сторон сделки. Нельзя доверять устным договоренностям, особенно, когда речь идет о сложных финансовых операциях.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца – распространенное явление. В этом случае покупатель берет на себя ответственность за выполнение определенного обязательства. Обычно обременение остается действительным, пока приобретатель полностью не рассчитается с продавцом за недвижимость.

Покупать квартиру на вторичном рынке намного дешевле чем на первичном, но этот процесс сопряжен с различными трудностями и рисками. В частности, при покупке могут всплыть обременения, которые возложены на недвижимость, ведь история владельцев недвижимости обширная, в связи с чем, ограничений возложенных на данную недвижимость становится все больше.

posle-ipoteki-1

Именно поэтому процесс проверки юридической чистоты жилплощади такая популярная услуга. Итак, покупатель перед подписанием договора имеет полное право требовать у продавца такие документы:

  • Свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРП. Именно в эти документы ставится специальный штамп, указывающий, что на недвижимость установлено обременение, которым выступает ипотечный кредит или что-то в этом роде;
  • Если кредит все же присутствует, то необходима справка о кредитной истории, которая позволяет наглядно оценить окончательную сумму кредита, и сколько выплат потенциальному покупателю предстоит сделать;
  • Выписка из домовой книги, где указывается сколько человек прописаны на данной жилплощади;
  • Обязательно должно быть согласие всех совладельцев и жильцов на продажу недвижимости. Это касается долевых собственников, а также супругов, которые покупали недвижимость за общие средства, находясь в браке.

Кроме того, следует учитывать, что обременения бывают разными, и для каждого вида нужно подобрать подходящие разрешения. Выдают эти бумаги как физические, так и юридические лица. Кроме того, некоторые обременения требуют разрешения, выданного государственными органами. Вот самые основные:

  • Разрешение от банка, которое требуется, если продаваемая недвижимость находится в залоге или за неё ещё не была выплачена ипотека;
  • От органов опеки, если среди проживающих и прописанных в квартире людей есть несовершеннолетний ребенок;
  • От собственника, если разговор ведется об аннулировании соглашений о ренте;
  • Заключение судебных инстанций, в случае если недвижимость находится под арестом.

Но есть ситуации, когда никакое разрешение не позволит считать договор купли/продажи квартиры с обременением действительным. В частности, мы говорим о квартирах, которые находятся в домах, названых аварийными.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических
вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему —
обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону.
Это быстро и бесплатно!

Аренда

Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма.

В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет.

Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма.

Преимущества приобретения квартиры с обременением

Некоторые объект продажи могут находиться в залоге у банка в связи с тем, что:

  • жилье покупается по программе ипотечного кредитования;
  • собственник заложил объект для получения в финансовом учреждении крупной суммы денег.

Чтобы продать такую недвижимость, нужно заручиться согласием залогодержателя (банка). Дальше ситуация может развиваться по разным сценариям. Участниками сделки будут:

  • продавец квартиры,
  • покупатель,
  • залогодержатель.

Лицо, которое хочет приобрести жилье, может взять на себя обязательство выплачивать кредит. Обычно продавцу возмещается определенная сумма в виде компенсации за уплаченные деньги по займу.

Покупатель может перевести деньги частями: одну – залогодержателю в виде погашения кредита, другую – продавцу.

Ещё один вариант того, как купить квартиру в обременении у банка:

  1. Заинтересованное лицо сразу передает владельцу первую часть денег, равную долгу по кредиту.
  2. Оставшиеся средства выплачиваются, когда продавец гасит кредит и снимает залог.

При таких действиях согласие банка не требуется, разве что в кредитном договоре не предусмотрено досрочное погашение ссуды.

Не все покупатели категорически отвергают возможность приобрести жилую недвижимость с обременением. Но прежде чем решиться на такую покупку, нужно взвесить все «за» и «против». В некоторых случаях подобная сделка может оказаться очень выгодной. Часть успеха зависит от квалификации риелтора.

Часто покупка недвижимости с обременением обусловлена стоимостью жилого помещения. Под давлением обстоятельств продавец вынужден снижать цену объекта. Иногда у покупателя не хватает средств, чтоб сразу выкупить недвижимость, а ипотечная ему вполне подходит. Если продавец урегулирует вопрос с банком, возможно переоформление залога.

Договор купли-продажи квартиры с обременением (образец)

На основании отзывов тех, кто покупал квартиру с обременением, можно выделить ещё одно преимущество подобной сделки. Продавец вправе переуступить права на недвижимость в строящемся доме. Эта операция выгодна для покупателя, поскольку объект на стадии строительства стоит дешевле, чем готовая квартира.

С другой стороны, на заключение сделки с обремененным имуществом уйдет больше времени, чем при составлении стандартного соглашения.

Безвозмездное пользование

Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью.

Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц.

Договор купли-продажи квартиры с обременением (образец)

Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Возможные риски

Подписывая договор купли-продажи квартиры с обременением, нужно понимать все риски, которые сопровождают рассматриваемую сделку. Это дополнительная головная боль не только для покупателя, но и для продавца, которому требуется собирать дополнительный список документов, выпрашивать согласие других, заинтересованных в квартире людей и организаций.

Вот несколько особенностей сделки, которые следует учитывать, заключая её:

  • Когда продается недвижимость, на которую оформлен кредит или ипотека, то покупателю следует быть готовым, что все дальнейшие обязательства по выплате долга перейдут ему. Это неудобно, но зато такие квартиры обходятся значительно дешевле, а у продавца будет возможность стабилизировать свое финансовое положение, если он уже не может выплачивать средства. Кроме того, банк тоже не пострадает, ведь деньги ему будут и дальше исправно поступать;
  • В случае ареста недвижимости, при продаже его нужно обязательно снять, иначе сделка будет невозможной. Если же этого не сделать, то существует приличный риск, что продажу, проделанную при данных обстоятельствах, могут признать недействительной. Чтобы не произошло ничего подобного нужно тщательно проверить все документы, наняв для этого профессионала;
  • Продажа-квартиры-с-обременениемКогда квартира связана с рентой, то существует риск того что новый владелец столкнётся с проблемой арендодателя, который не захочет продлевать договор, и человеку придётся срочно искать новое жилье, несмотря на подписанное соглашение. Нет никаких гарантий, что продажа жилья в такой ситуации, закончится для всех благополучно. Но новый владелец должен дождаться пока закончится договор ренты, и уже когда выйдет срок, можно подумать, продлевать его или нет;
  • Если в квартире имеются другие жильцы, прописанные на жилплощади, важно чтобы они были выписаны до того, как пройдет подписание договора. Но есть категории граждан, выселение которых запрещено, если у них нет другого места, где они могут жить. В частности, это касается и несовершеннолетних, людей с ограниченными возможностями и пенсионеров. Если прописка останется, то через некоторое время в суд можно подать иск, с целью восстановить право собственности на старого владельца.

Узнать более подробную информацию можно в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Если возникают хоть какие-то сомнения, то лучше подобрать другой вариант квартиры, в надежности которого нет никаких сомнений. Конечно, тогда покупка будет дороже, но зато сможете спокойно обживаться, не дожидаясь удара в спину.

Иногда продаются жилые помещения, в которых прописан человек. Как правило, им является арендатор объекта недвижимости. Договор аренды, заключаемый на период, превышающий 1 год, оформляется в письменном виде и подлежит государственной регистрации.

Нередко с жильцом бывают прописаны и его несовершеннолетние дети. Чтобы покупка квартиры с обременением пропиской не стала причиной головной боли для нового владельца, лучше всего потребовать расторжения договора аренды еще до приобретения жилья. Это, конечно, можно сделать и после заключения сделки, но нет гарантии, что удастся обойтись без участия суда.

Интересоваться, как купить недвижимость без риска в случае с обремененной квартирой, нет смысла. Всё равно придется как-то страховаться, чтобы заключить сделку не в ущерб себе. Например, нужно получить от собственника квартиры и зарегистрированных в ней лиц нотариальные обязательства выписаться из помещения в четко установленные сроки.

Чтобы минимизировать риски при покупке квартиры с ограничениями, учтите следующие рекомендации:

  • нюансы сделки нужно конкретизировать в договоре купли-продажи: указание кредита, расчетных счетов, алгоритма действий сторон;
  • перед сделкой стоит потребовать, чтобы продавец предъявил официальную бумагу от банка с информацией об ипотечном займе;
  • желательно посетить финансовое учреждение с собственником квартиры и удостовериться, что на помещение оформлен жилищный кредит;
  • погашать остаток задолженности нужно безналичным путем, с документальным подтверждением операции.

Это далеко не полный список напоминаний, ведь нюансы зависят от конкретной ситуации. При покупке таких квартир рекомендуем пользоваться помощью юриста, риелтора. Они подскажут, как происходит, например, срочный выкуп жилья с обременением, какие документы требовать у владельца и так далее.

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя.

Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд.

Завещательный отказ

    Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

    При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Реализация арестованного жилого помещения

Арест – самый тяжелый вид обременения. Санкция может полностью или частично распространяться на распоряжение имуществом, а иногда даже на пользование им. Наложить арест могут государственные структуры:

  • суд,
  • правоохранительные органы,
  • судебные приставы.

Продажа квартиры с обременением в пользу продавца

Те, кто уже изучал вопрос, как продать арестованную квартиру, пришли к выводу, что реализовать такую собственность крайне трудно. Первым делом нужно получить разрешение органа, наложившего арест, но, как показывает практика, сделать это нелегко.

Судебные и правоохранительные органы действуют в рамках закона, и не могут на свое усмотрение распоряжаться недвижимостью. Приоритетом считается защита интересов граждан и соблюдение законов, а не выгода владельца. Поэтому для продажи такого жилья нужно сначала снять арест, а он остается действительным, пока должник не выполнит свои обязательства.

Материнский капитал

    Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены. Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo.

    Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Еще один риск при покупке квартиры с обременением возникает в том случае, если жилье было приобретено в ипотеку с использованием материнского капитала. В обязанность собственника квартиры после погашения кредита и снятия обременения с недвижимости входит выделение доли детям в продаваемой квартире. Ему необходимо будет получить разрешение органов опеки для продажи одной квартиры и покупки другой и только после этого заключать основной договор купли-продажи. Одновременно документы сдаются в Росреестр для регистрации прав собственности на продаваемую и покупаемую квартиры.

Предлагаем ознакомиться:  На какой срок может заключаться коллективный договор
Ссылка на основную публикацию
Adblock detector