Подводные камни дду и все важные особенности регистрации договора

Как долевое строительство регулируется в законе?

Для регулирования взаимоотношений в процессе долевого строительства правительством РФ был разработан ряд законодательных актов, в частности:

  • Какие существую риски при заключении договора долевого участия в строительстве?ФЗ №214 от «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
  • ФЗ №215 от «О жилищных накопительных кооперативах»;
  • ФЗ №122 от , устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
  • Градостроительный кодекс России.

Законодательная база прописывает порядок действий обеих сторон соглашения:

  1. На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
  2. При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
  3. ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
  4. Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.

Действие Федерального закона №214 началось с 2004 года, и в течение всего времени своего существования он неоднократно корректировался в целях защиты прав дольщиков и предотвращения мошенничества.

Поправки, внесенные в закон в 2015 году, призваны затронуть тему последовательности расчетов, форм приобретения жилья и взаимоотношений застройщиков с государством.

Согласно новым изменениям закона, застройщик может заключить с дольщиком лишь три вида договоров – выпуск жилищного сертификата, соглашение долевого участия, договор жилищного кооператива.

В обязательном порядке компания-застройщик должна обладать правами собственности в отношении используемого участка либо правами аренды.

Это значительно расширяет круг юридических лиц, могущих заниматься строительством жилых объектов.

С 2015 года для застройщика обязательно предоставление детальной информации о потраченных на долевое строительство средствах дольщиков, что позволяет на ранних этапах увидеть признаки банкротства застройщика.

Какие подводные камни есть в договоре долевого участия в строительстве?

В обязательном порядке должны публиковаться сведения о дебиторской и кредиторской задолженности застройщика.

Застройщики, незаконно использовавшие средства дольщиков (без разрешения на строительство), подвергаются штрафным санкциям:

  • физическое лицо может быть оштрафовано на сумму до 50 тысяч рублей;
  • штраф для юридического лица может варьироваться до 1 млн. рублей.

С января 2005 г. в России действует Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» №214-ФЗ от 31.12.2004 г. (далее — Закон №214-ФЗ).

Закон №214-ФЗ обеспечивает защиту законных прав и интересов покупателей квартир, находящихся в стадии строительства, а также повышает степень ответственности застройщиков за несоблюдение условий договора.

Для того, чтобы попасть под государственную защиту, будущему участнику долевого строительства и фирме необходимо  заключить соответствующий договор и зарегистрировать его в Росреестре. Сделать это может любая из сторон сделки.

ФЗ-214

Самая главная гарантия, которую дает Закон №214-ФЗ гражданам, — это то, что ни при каких обстоятельствах они не лишатся денежных средств, вложенных в строительство дома. Даже в случае наихудшего развития событий (например, при банкротстве строительной фирмы), они смогут либо вернуть свои средства назад, либо получить право собственности на недостроенный объект.

Вас консультируют лучшие квалифицированные юристы

Бесплатно: Наши адвокаты оказывают бесплатную первичную консультацию по любым юридическим вопросам. 90% процентов дел решаются одной бесплатной консультацией.

Круглосуточно: Задайте вопрос юристу по недвижимости в онлайн-чате, либо воспользуйтесь формами на сайте

Закон №214-ФЗ также защищает дольщиков от повторной продажи оплаченной ими квартиры третьему лицу. Это становится невозможным ввиду того, что ДДУ проходит обязательное оформление через подразделение Росреестра, а там не зарегистрируют один и тот же объект дважды.

Обратите внимание! Пока договор не будет зарегистрирован в Росреестре, застройщик не может принимать деньги от дольщиков. Это еще один неоспоримый плюс ДДУ, ведь здесь полностью исключается ситуация, когда средства привлекаются на еще этапе получения разрешения на строительство.

Перечисляя деньги застройщику, вы можете быть полностью уверены, что у него есть все необходимые документы на возведение объекта. Кроме того, проверить всю интересующую документацию можно самостоятельно на официальных сайтах фирм-подрядчиков.

Закон №214-ФЗ не является стопроцентной защитой участников долевого строительства от непредвиденных ситуаций и не может гарантировать, что квартира будет полностью готова в срок и передана вам в собственность.

Подводные камни дду и все важные особенности регистрации договора

К примеру, строительство объекта может приостановиться на неопределенный период из-за конфликтов застройщика с жителями соседних домов, местной администрацией и др.

Кроме этого, компания-застройщик может быть признана финансово несостоятельной (то есть банкротом), и тогда стройка остановится навсегда, а ДДУ утратит свою актуальность.

В последнем случае недостроенный дом будет продан с аукциона, а на вырученные деньги фирма погасит свои задолженности. Однако вырученных денег может не хватить для того, чтобы полностью рассчитаться со всеми дольщиками. Таким образом вы можете потерять часть вложенных средств.

В настоящее время не разработан и типовой ДДУ, что позволяет застройщикам включать в его условия пункты, которые хоть и не противоречат законодательству напрямую, однако зачастую ущемляют права граждан. Поэтому прежде чем заключать ДДУ, рекомендуется проконсультироваться у независимого юриста.

Покупка новой квартиры – это серьезный и ответственный шаг. Перед тем, как приобрести жилье в строящемся доме, нужно хорошо все взвесить и обдумать.

Продажа жилого помещения предполагает заключение ДДУ (214-ФЗ). На что обратить внимание при подписании данного документа? Об этом пойдет речь в нашей статье.

Прежде чем связать себя обязательствами с конкретной строительной компанией, стоит внимательно изучить ДДУ (214-ФЗ).

На что обратить внимание с самого начала? Прежде всего, необходимо установить, кто прописан в документе в качестве застройщика. В тексте обязательно должно быть указано полное наименование строительной компании.

Не помешает и более подробная информация – дата и место регистрации девелопера, данные свидетельства о внесении предприятия в ЕГРЮ и т. д.

Договор должен заключаться от имени застройщика, указанного в проектной декларации, разрешении на строительство и договоре аренды или купли-продажи земельного участка под возведение объекта. При этом от лица предприятия может выступать генеральный директор.

Именно его подпись должна стоять в документе. Если же договор подписан другим менеджером, то во время судебных разбирательств могут возникнуть непредвиденные трудности.

Иной сотрудник имеет возможность представлять интересы компании только по доверенности, и она должна прилагаться к ДДУ.

Предмет договора должен быть указан совершенно четко, без возможности разночтений.

Долевое участие в строительстве жилого дома предполагает получение конкретного объекта недвижимости в заранее установленный срок. Именно это необходимо зафиксировать в документе.

Любые другие вопросы – участие в инвестиционной деятельности, совместное финансирование строительства, уступка права требования помещений после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, – не имеют никакого отношения к предмету ДДУ. Закон 214-ФЗ прямо указывает на это. Причем не имеет значения, написано в заглавии документа «договор участия в долевом строительстве» или нет.

Закон 214-ФЗ об участии в долевом строительстве предписывает, что ДДУ должен содержать все возможные характеристики объекта.

В нем должны быть прописаны строительный адрес дома, кадастровый номер земельного участка, предполагаемый номер квартиры, этаж, на котором она находится.

Кроме того, обязательным является пункт о финансовых гарантиях, которые предоставляет застройщик своим заказчикам.

В документе также должен быть прописан гарантийный срок на недвижимость и ее инженерное обслуживание. Как правило, гарантия на жилое помещение продолжается в течение 5 лет, на ее оснащение – 3 года. Сократить период ответственности за переданный объект законным путем застройщик не может.

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья.

В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента.

Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.

Однако в соответствии с законом о праве потребителя покупатель имеет право потребовать у застройщика деньги за недостающую площадь, тогда как строительная компания за лишние квадратные метры ничего получить не может. В судебной практике данный вопрос рассматривается по-разному.

Заключая договор долевого участия, покупателю лучше обращать особое внимание на детали. Например, застройщик должен включить в ДДУ подробное техническое описание объекта недвижимости.

В документе детально прописываются все атрибуты – оконные блоки, входные и межкомнатные двери, стяжка пола, отделка стен и потолка и т. д.

Если жилое помещение передается с чистовой отделкой, то в договоре должно указываться все, даже класс обоев на стенах.

В 214-ФЗ об участии в долевом строительстве об этом прямо не сказано, однако устные обязательства застройщика в суде не предъявишь. Поэтому будьте бдительны и требуйте, чтобы в ДДУ было полное техническое описание квартиры.

Иногда строительная компания стремится внести в договор пункт о праве вносить изменения в проектную декларацию, планировку и инженерные характеристики объекта без согласования с дольщиком. Однако с точки зрения закона это недопустимо: покупатель должен получить полную информацию о приобретаемом товаре.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств.  Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.  Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Указание информации о застройщике

Информация о застройщике необходима для принятия решения о заключении договора долевого участия в строительстве.

Получить ее можно, например, на сайте компании, из публикаций в прессе, но наиболее точную информация можно найти в проектной декларации, оригинал которой находится у застройщика.

Декларация публикуется за 14 дней до заключения договора с первым дольщиком и содержит следующую информацию:

  • о наименовании, месте нахождения, государственной регистрации и учредителях;
  • о строительных проектах домов за три предшествующих года;
  • о виде деятельности, данных лицензии;
  • о результате финансовой деятельности, размере кредиторской задолженности;
  • о сроке получения разрешения на ввод дома;
  • о финансовых рисках при осуществлении проекта;
  • о страховании ответственности застройщика;
  • о подрядчиках, осуществляющих работы.

Изучение документов застройщика может рассказать о многом. Так, дебиторская задолженность указывает на проблемы с оборотом наличности.

Предлагаем ознакомиться:  Пять условий кредитного договора, опасных для компании

Если кредиторская задолженность выше балансовой стоимости активов – значит, застройщик завышает эффективность своей деятельности. В случае отсутствия прибыли – компания может обанкротиться.

Принципиальное значение для подтверждения права на строительство имеет дата получения разрешения на строительство, она дает начало правоотношениям дольщика и застройщика.

Но до этого застройщик должен или уже иметь или по конкурсу получить, оформить и зарегистрировать аренду на земельный участок с соответствующим целевым назначением – для многоэтажного жилого строительства.

Застройщик обязан опубликовать в установленном законом порядке проектную декларацию, содержащую сведения о застройщике и об объекте строительства.

Изменения в Законе «О долевом строительстве» требуют обязательного оформления договора страхования ответственности или договора поручительства застройщика на случай неисполнения им обязательств.

Такие договоры могут быть заключены со страховыми компаниями, включенными в список компаний, которым разрешена эта деятельность.

Договор может быть заключен одним документом с выдачей полиса на каждое жилое помещение, либо оформляются отдельные договоры на каждую квартиру.

Как долевое строительство регламентируется законом?

При комплексном освоении территории необходимо наличие проекта планировки.

При выборе добросовестного застройщика необходимо проверить следующую информацию:

  • Что нужно знать о застройщике многоквартирного дома?наличие правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для строительства объекта;
  • наличие у застройщика разрешения на строительство в соответствии с характеристиками объекта;
  • наличие проектной декларации.

Помимо этого строительная компания обязана предоставить:

  • подтверждение государственной регистрации;
  • пакет учредительных документов;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговых органах;
  • бухгалтерский баланс и утвержденный годовой отчет;
  • аудиторское заключение за прошедший год.

Дополнительно можно посетить место строительства и посмотреть информацию на информационном щите, просмотреть отзывы о компании в Интернете, ознакомиться с картотекой арбитражных дел на официальном сайте.

Прежде чем заключать ДДУ, необходимо обратить внимание на финансовое положение компании-застройщика. Не стоит оформлять соглашение, если строительная фирма находится в стадии банкротства — такой объект имеет все шансы стать долгостроем.

Кроме того, застройщик должен быть правообладателем земли, на которой строится дом. То есть право собственности строительной фирмы на данный участок должно быть официально зарегистрировано государством путем внесения в соответствующей записи в ЕГРН.

Обратите внимание! Наличие регистрации можно проверить, обратившись в подразделение Росреестра и запросив сведения об имущественных правах застройщика.

Также должно быть оформлено разрешение на использование участка под жилищное строительство. Не стоит заключать ДДУ, если жилой дом планируется возводить на участке с видом разрешенного использования, например, для огородничества и садоводства.

Сведения о земельных участках также вносятся в ЕГРН, а информация из данного реестра предоставляется всем желающим.

Сведения о застройщке многоквартирного дома

Застройщик должен иметь разрешение на строительство дома (оно выдается органами местного самоуправления по месту нахождения земли) и проектную декларацию.

Проектная декларация включает следующее:

  • информацию о строительный фирме (наименование, место нахождения, режим работы);  
  • данные о государственной регистрации застройщика;
  • сведения о реализуемом проекте строительства;
  • информацию о проектах строительства различных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3-х лет, предшествующих опубликованию данной проектной декларации;
  • данные о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию и т.д.

Согласно требованиям закона застройщик обязан публиковать проектную декларацию в СМИ и в сети интернет не позднее чем за 14 суток до дня заключения соглашения с первым участником долевого строительства.

Обратите внимание! Застройщик может не публиковать проектную декларацию в общем доступе, если привлечение денежных средств дольщиков осуществляется без распространения рекламы. В данном случае застройщик просто обязан предоставлять документ любому заинтересованному лицу.

Кроме декларации, строительная компания обязана предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

  • учредительные документы;
  • ОГРН;
  • ИНН
  • утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую отчетность  за последние 3 года;
  • аудиторское заключение за последний год.

Таким образом, перед заключением ДДУ целесообразно будет ознакомиться с проектной декларацией застройщика. Если же договор уже заключен, и выясняется, что в декларации прописана недостоверная информация, дольщик вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Оформление договора

Обратите внимание! В случае положительного решения суда строительная компания будет обязана вернуть вам деньги и уплатить проценты за пользование чужими средствами.

Таким образом, застройщик может брать денежные средства дольщиков только после осуществления следующих процедур:

  • получения разрешения на строительство;
  • государственной регистрации права собственности на земельный участок под возводимый объект;
  • публикации проектной декларации.

Если застройщик не соблюдает указанные условия или не соответствует нормам Закона №214-ФЗ, инвестор вправе требовать от него немедленного возврата вложенных денежных средств, уплаты процентов (1/300 или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы этих средств) и возмещения причиненных убытков.

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица.  Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

  • не сможет сослаться на законодательство о защите прав потребителей, если квартира окажется некачественной;
  • не получит средства из Компенсационного фонда при банкротстве застройщика.

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо  ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности.  Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан.  Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию.  Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

  • до того, как дом будет построен;
  • после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Внимание!

Подписывать ДДУ «задним числом» опасно!

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом.  Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен. Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно.

Подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым. Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации. Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Check Also

Законодательством России предусмотрено выплата вполне приличной суммы за рождение в семье второго ребенка. В этом году размер материнского капитала увеличен до 453 026 рублей. Отметим, что эта сумма пересматривается каждый год с учетом инфляции. Получив …

Особенности выплаты Образец заявления по неустойке алиментов () Начисление денежных средств Действия получателя алиментов Виновность должника Общая сумма долга Выводы, рекомендации Что представляет собой неустойка по алиментам? Нередко для взыскания неустойки по алиментам требуется …

Родителям в любой момент может понадобиться написать записку учителю, когда дело касается пропусков ребенком школьных занятий. В данной статье мы рассмотрим часто задаваемые родителями вопросы относительно данной бумаги: правила составления записки учителю от родителей; требования …

Налогообложение доходов – наиболее часто встречающаяся форма участия государства в безвозмездном взимании доли собственности, приобретаемой гражданами или корпорациями. В системе общепринятых платежей самым распространенным видом взысканий является НДФЛ. Этот сбор касается каждого гражданина. … Дорогие …

Ежегодно возрастает количество объектов недвижимости. В связи с этим были разработаны строительные СанПиНы. Для строительства жилых и многоквартирных домов используются разные санитарные нормы. Специалисты технического комитета разработали специальные нормы и стандарты для возведения домов. Санитарные …

Безопасность каждого маленького пассажира должна стоять на первом месте, особенно, если он является пассажиром в любом транспортном средстве. Для этого следует соблюдать меры предосторожности, а также специальные правила перевозки детей в автомобиле. Помимо всего прочего, …

Недостойный наследник – это лицо, которое отстранено от вступления в наследство принудительно. Граждане, которые осуждены за преступление по неосторожности или те, кто совершил преступление, пребывая в состоянии невменяемости, недостойными наследниками не признаются. Отстранить от наследства …

Полис обязательного медицинского страхования заверяет право владельца на получение бесплатного медицинского обслуживания в Российской Федерации в размере, установленном базовой программой обязательного медицинского страхования. Это документ единого образца на бумажном носителе или в виде электронной карты. …

Регистрация приобретенного права на землю – обязательный этап для владельца участка. Следуя инструкции того, как оформить право собственности на землю, можно без лишней волокиты или сложности зарегистрировать законные права. Самостоятельная регистрация позволить уменьшит финансовые затраты. …

Проблемы со вступлением в наследство часто встречаются у многих граждан нашей страны. Но многие из них понятия не имеют, как осуществляется раздел наследства? Кто может претендовать на наследство? Рассмотрим все подробней. Право на наследство после …

В Российской Федерации действуют законы о  государственной социальной поддержке и о предоставлении льгот ветеранам. Они позволяют уменьшить их материальные расходы. При назначении льгот учитываются заслуги по защите Родины, безупречная военная или государственная служба и продолжительный …

Предлагаем ознакомиться:  Проверка регистрации договора долевого участия: инструкции и фото

Гражданским законодательством закреплено абсолютное право собственности за землевладельцем, т.е. он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в пределах, установленных законом. В порядке осуществления и ведения хозяйственной деятельности на участке землепользователи вступают в особый тип …

Законодатель гарантировал для граждан предоставление отпуска ежегодно. Предоставляемые дни отдыха подлежат оплате исходя из средней зарплаты сотрудника. Обязанность перечислять деньги возложена на работодателя, а сроки выплаты отпускных в 2017 году все также регламентированы ТК РФ. …

Правила прописки в квартире собственника Существует 2 периода, на которые можно прописаться в квартире. Временная прописка. Потребуется заручиться согласием самого собственника конкретного жилого помещения. Даже тот факт, что этот человек является самым близким родственником, совсем ничего …

В жизни мы неоднократно сталкиваемся с необходимостью юридических услуг. Иногда в борьбе за наследство (см. наследственные споры), приватизируя жилье или просто заключая договор. Однако есть некоторые аспекты юриспруденции, которые, как правило, для обычного человека непонятны, …

Документы для строительства многоквартирного дома

Увольнение сотрудника по инициативе работодателя – не такое уж и редкое явление. Чтобы совершить данное действие, у работодателя должны быть серьезные основания. Все разъяснения и пояснения к различным случаям прописаны в 81 статье Трудового Кодекса. …

Деиндустриализации страны привела к тому, что без работы оказалось большое количество людей. Все то количество рабочих, которых готовилось и накапливалось за время существования советского государства, оказалось ненужным в условиях тотального сокращения производства. … Дорогие читатели! …

Значимость комиссии по трудовым спорам сложно переоценить. Она, безусловно, нужна для того, чтобы разрешить недопонимание между работником и работодателем, восстановить справедливость. Многие думают, что создание подобной комиссии – очень сложный процесс, в которой лучше не …

Упорное нежелание перечислять алименты неизбежно приводит к появлению уголовного дела в отношении злостного неплательщика. Отвечать за неуплату денег в счет материального обеспечения придется по статье 157 Уголовного кодекса РФ. Такие деяния относятся к преступлениям средней …

Ведение бизнеса почти всегда требует специального помещения. Практически в каждом населённом пункте для этого есть бизнес-центры, но они не всех устраивают. Хорошо, что есть альтернатива: можно приобрести жилое помещение и преобразовать его в нежилое. При …

Кадастровый учет представляет собой особую процедуру, которую проводит территориальный кадастровый орган. Все данные отражаются в государственном кадастре. Постановку на учет осуществляют в соответствии с требованиями, устанавливаемыми Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» № 221 от …

В настоящее время в России широко внедряется электронная форма общения власти с гражданами. Страна большая, регионов много, среди них есть такие, в которых уровень компьютеризации достаточно высок, но немало и других, где с этими вопросами …

В наше время участие в долевом строительстве для большого количества людей считается одним из наиболее выгодных вариантов приобрести жилье по доступной цене. Условия договора ДДУ и его осуществление контролируется законодательством, поэтому это считается самым надежным способом покупки по сравнению с другими.

Однако данная схема может быть очень опасной, если не знать всех особенностей долевого участия в строительстве.

Долевое строительство жилья предусматривает привлечение денег нескольких человек юридическим лицом, обязующимся соорудить многоквартирное здание на протяжении оговоренного времени.

Изучение договора долевого строительства

После того, как застройщик выполняет свои обязательства, участники договора получают право собственности на жилье. Условия участия определяются согласно положениям договора, заключенного между дольщика и застройщиком.

Застройщику необходимо официально зарегистрироваться в качестве юридического лица.

Действующее законодательство, регулирующее долевое участие в строительстве, определяет обязательные условия, которые следует учитывать при составлении соответствующего документа. Согласно закону, нужно в обязательном порядке осуществить регистрацию договора о долевом участии в строительстве в государственном учреждении. Именно с данного момента он начинает действовать.

Данная мера дает возможность исключить продажу одной и той же квартиры одновременно нескольким дольщикам. Дольщик получает жилье в собственность после того, как произойдет оформление документа, подтверждающего разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также после подписания акта передачи. После этого дольщику необходимо платить за жилье и все коммунальные услуги.

Договор долевого участия составляется в письменном виде, а также подлежит государственной регистрации, после которой может считаться действительным. Особенности его регистрации оговариваются в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Чтобы зарегистрировать договор, застройщику нужно подать пакет документов, состоящий из:

  1. Договора, подписанного с первым участником.
  2. Декларация соответствующего проекта.
  3. Разрешение на строительство здания.
  4. Планировка недвижимого объекта, в котором детально описывается размещения помещений жилого и нежилого назначения, их количество.
  5. Договор поручительства, необходимый на тот случай, если застройщиком в качестве исполнения его обязательств было выбрано именно поручительство.

Существенные условия договора

Передача ключей

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

  • описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора».  Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
  • характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
  • срок передачи квартиры дольщику.  Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • цена квартиры и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
  • описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

Внимание!

При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим. В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют. Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа. Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Закон определил существенные условия договора:

  1. Предмет – помещение, которое должно быть передано дольщику, после ввода дома.
  2. Срок передачи готового объекта.
  3. Цену, порядок расчетов, сроки оплаты.
  4. Срок гарантии качества (не менее 5 лет).

Предмет договора включает в себя как объект, так и действие по передаче готового объекта дольщику.

В договоре указываются адрес объекта, количество этажей, номер секции, этажа, квартиры и ее площадь.

Условие о сроке готовности всего объекта строительства определяет единый срок, когда застройщик должен передать его дольщику.

Участник обязан уплатить застройщику установленную денежную сумму.

Удорожание объекта, например, в связи с уточнением площади, должно быть зафиксировано путем заключения дополнительного соглашения.

Гарантийный срок на объект строительства возлагает на застройщика ответственность за недостатки, выявленные в течение этого времени.

Номер квартиры в ДДУ

Последнее обновление: 14.07.2016

При продаже квартир в новостройке, Застройщик уверяет, что действует в рамках закона ФЗ-214, и предлагает произвести оплату квартиры сразу при подписании Договора долевого участия (ДДУ). Сам договор сомнений не вызывает, стройка тоже идет активно, вроде бы все хорошо. Но здесь есть подвох!

Какую ошибку здесь допускают Покупатели?

Нередко Застройщики предлагают Покупателям оплатить сумму по Договору долевого участия сразу после его подписания, ДО регистрации самого ДДУ в Росреестре, мотивируя это тем, что потом все договоры удобнее будет зарегистрировать скопом. Так на самом деле регистрировать удобнее, чем собирать пакет документов для регистрации каждого договора в отдельности. И в практике такое действительно возможно, но тем не менее, это нарушение закона ФЗ-214.

Согласно этому закону Застройщик имеет право привлекать деньги только на основании заключенных им Договоров долевого участия (ДДУ), а ДДУ считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Другими словами, оплата квартиры по ДДУ должна происходить только ПОСЛЕ регистрации этого договора в Росреестре. Иначе у Покупателя возникает риск оказаться вне защиты закона ФЗ-214.

Этот риск состоит в том, что Росреестр может и отказать Застройщику в регистрации его договоров ДДУ. Например, из-за несоблюдения отдельных требований закона, или из-за отсутствия отдельных документов исходно-разрешительной документации проекта. А значит, эти договоры ДДУ не считаются заключенными, и не подлежат исполнению.

Покупатель квартиры, в случае оплаты незарегистрированного договора ДДУ, вообще не подпадает под действие закона ФЗ-214, и формально говоря, вообще не является дольщиком в законодательном смысле. Как ему в таком случае предъявлять свои права на квартиру, или требовать возврата уплаченных денег – большой вопрос.

Что такое счета эскроу в долевом строительстве? Как они защищают интересы дольщиков – смотри в этой заметке.

Помимо сказанного выше, оплата квартиры по ДДУ до его регистрации чревата еще одним риском. Риском так называемых «двойных продаж».

Это ситуация на первичном рынке жилья, когда Застройщик или его соинвесторы, участвующие в проекте, продают одну и ту же квартиру одновременно двум или нескольким Покупателям.

Такое случается, чаще всего, по недоразумению, недосмотру, путанице в документах, а иногда и по злому умыслу некоторых участников проекта.

Двойные продажи в новостройках могут происходить только в тех случаях, когда договоры НЕ проходят государственную регистрацию прав в Росреестре. Это бывает как в случаях оплаты ДДУ до его регистрации, так и в случаях других (серых) способов покупки квартир в новостройках.

По общему правилу дольщику не следует оплачивать ДДУ до его регистрации в Росреестре. Этого требует закон, и это снижает риски самого дольщика.

Деньги и суд

Но в некоторых случаях допустимо сделать исключение.

Например, перед оплатой квартиры по договору ДДУ, Покупателю новостройки следует попросить Застройщика предъявить хотя бы один зарегистрированный Договор долевого участия по данному объекту. Если таковой есть, то риск «нерегистрации» других договоров сильно снижается.

Дело в том, что Росреестр проверяет всю документацию Застройщика именно перед первой регистрацией его договора ДДУ, по которому тот собирается привлекать деньги дольщиков.

Если регистратор дал добро на регистрацию первого ДДУ по конкретному строящемуся дому, то все остальные ДДУ по этому дому будут регистрироваться уже «на автомате».

И именно в таком случае можно передавать деньги Застройщику сразу после подписания ДДУ, с расчетом, что он гарантированно сможет зарегистрировать их потом единым пакетом (скопом).

Как узнать (как выглядит) зарегистрированный договор ДДУ? На его оборотной стороне должен стоять штамп Росреестра, печать и подпись регистратора, и регистрационный номер.

Если же Застройщик не может предъявить ни одного зарегистрированного договора, то возникает риск, что в регистрации ДДУ ему может быть отказано, и тогда Покупателю НЕ следует отдавать деньги на таких условиях. В этом случае необходимо настаивать на том, чтобы оплата квартиры по ДДУ происходила строго по закону, т.е. ПОСЛЕ регистрации этого договора.

Гораздо хуже ситуация, когда Застройщик привлекает деньги на строительство, имитируя заключение ДДУ. Об этом отдельно рассказано в разделе «Примеры ошибок» – в статье «Предварительный договор долевого участия».

Предлагаем ознакомиться:  Перенос отпуска по желанию работника и по инициативе работодателя

Порядок возврата НДФЛ при покупке квартиры. 2 способа. Список документов.

О том, что нужно знать и как следует действовать Покупателю новостройки на первичном рынке, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, в разделе «Покупатель» {amp}gt;{amp}gt; «Первичка».

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Внимание!

Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

Подводные камни дду и все важные особенности регистрации договора

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

Подводные камни ДДУ и все важные особенности регистрации договора, обнал через договоры долевого участия

Риски:

  1. Перед подписанием и оформлением основного договора уступки, составляется соглашение о намерениях. На основе данного соглашения никаких денежных переводов не должно быть по причине того, что оно не является зарегистрированным документом. Недобросовестные продавцы прав могут создать таких соглашений безграничное количество.
  2. Перед подписанием документа следует убедиться в наличии письменного согласия застройщика. В противном случае, сделка может быть обжалована.
  3. Покупая права по контракту дольщиков нужно ознакомиться с точной суммой выплат, произведенных по данному документу. При участии в сделке мошенников, может случиться, что придется выплачивать и сумму по контракту уступки прав и огромную сумму по ДДУ.
  4. Если, по стечению обстоятельств, ДДУ разрывается с дольщиками, то сумма, уплаченная цеденту в ходе передачи прав, не возвращается. Возместить возможно будет только денежные средства, вложенные согласно контракту дольщиков.
  5. Заключая контракт на приобретение обязательств по ДДУ, следует узнать о наличии согласия супруга (супруги) дольщика на оформление. В случае несогласия лица состоящего в браке с цедентом, переход прав может быть признан недействительным.
  6. Изучая документы, подготовленные цедентом для совершения сделки, следует запросить актуальную информацию о застройщике. Нередки случаи, когда цедентом оказываются лица, знающие о недобросовестности выполнения обязательств застройщиком.

Предварительное ознакомление с ДДУ

Договор участия в долевом строительстве подлежит непременной регистрации в государственных органах и считается юридически законным только после даты регистрации.

Договор участия в долевом строительстве обязательно должен включать в себя следующие данные:

  • Страхование средств дольщиков в долевом строительстведетальное описание объекта, включая все его характеристики;
  • конкретные сроки передачи объекта во владение дольщика;
  • стоимость объекта по договору, подробный порядок и сроки выплат;
  • гарантийные сроки на обслуживание объекта.

Подписывать нужно именно соглашение, в шапке которого указано название сделки «Договор на участие в долевом строительстве».

При подписании «Предварительного договора купли-продажи» или «Договора цессии«права на квартиру принадлежат застройщику, независимо от выплаты дольщиком суммы в полном объеме. А поскольку такой договор не подлежит регистрации, то застройщик может продать одну квартиру несколько раз.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после  регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Сроки и передача объекта дольщику

Срок строительства и ввода дома в эксплуатацию связаны между собой.

После ввода дома в эксплуатацию и до даты перехода права на помещение к участнику, оно находится в залоге у дольщика.

Передача квартиры участнику должна осуществляться по акту передачи. Если акт не представлен, дольщик может обратиться в суд.

Несоблюдение сроков передачи права на квартиру влечет для застройщика уплату неустойки, за каждый день – в двукратном размере.

При просрочке передачи помещения более чем на два месяца дольщик может заявить об отказе от договора, без обращения в суд. Если сроки строительства не выполняются, дольщик вправе расторгнуть договор в суде.

Отношения, возникшие в связи с договором, регулируются Законом «О защите прав потребителей». Так, сторона, нарушившая обязательства или выполнившая их ненадлежащим образом, обязана уплатить другой стороне неустойку, согласно договору, и возместить убытки.

Срок договора на долевое строительство – это точная дата завершения строительства. На практике – это квартал, но должно быть число, месяц и год. В любом случае застройщик несёт ответственность за срыв срока строительства.

На срок передачи жилья дольщику будут влиять внешние события, и о них нужно знать заранее. Возведение коробки, здание и завершение всех отделочных работ внутри каждой квартиры – это один срок. Сдача объекта в эксплуатацию – это совсем другой срок. Передача ключей дольщику для осмотра квартиры и составления описи дефектов или подписания акта приёмки-передачи – это вообще длительный период.

Дольщик может не знать о реальном наличии множества объективных причин невозможности получить ключи от собственной квартиры в дату, определённую в ДДУ, но опытный застройщик не только знает, но и умело использует эти знания в личных целях.

https://www.youtube.com/watch?v=MyOoBlK0ioA

Строительство тесно связано с государственными учреждениями, а это реальная бюрократия, фактические затраты времени и финансовых средств. Даже если не брать временные задержки по материалам и технологическим процессам, то строительство никогда не бывает точным как часы.

  • настаивать на соблюдении сроков;
  • отдавать себе отчёт в том, что на претензии к застройщику он может рассчитывать только при наличии реальной вины последнего, которую ещё нужно будет доказать.

Поэтому нужно учитывать перечисленные пункты, заключая договор со строительной компанией.

Когда результат претензии дольщика выражается в круглой сумме, а исправить дефекты строительства не представляется возможным, то судебное решение существенно увеличит срок передачи квартиры дольщику и значительно усложнит его.

Выдавать кому-либо доверенность на этом этапе исполнения ДДУ категорически не целесообразно. И дольщик, и застройщик обязаны присутствовать лично, но никто не мешает им приглашать с собой на осмотр и подписание специалистов.

После завершения всех формальностей, когда акт приёмки-передачи подписан, «счастливый» владелец квартиры получает ключи и право жить, до права собственности на жилье остаётся ровно столько времени, сколько времени гражданин будет погашать ипотеку или снимать иное финансовое бремя за полученный кредит, заёмные или иные обузы, возникшие по ходу исполнения ДДУ.

Достоинства и недостатки сделки

Долевое строительство подводные камни, которого можно предусмотреть, грамотно составив сделку. Купить жильё в новостройке, оформить ипотеку под залог договора, сделать переуступку прав пользования – это не все юридические операции, что можно совершать с ДДУ. Форма составления документа предусмотрена законодательством, в документе могут быть дополнения, которые касаются определённого дольщика. Если договор имеет неточности нужно проконсультироваться со специалистом из юридической компании.

ДДУ популярный способ приобретения жилья, имеет свои положительные и отрицательные стороны:

  1. ДДУ является самым популярным способом приобретения жилья, но имеются как достоинства, так и неприятные стороны сделки. Основным преимуществом такого договора является его доступность для многих граждан, которые не могут позволить себе приобрести жильё. С помощью договора оформляется сделка о поэтапном внесении стоимости квартиры. Популярным способом стал и метод получения ипотеки, так деньги можно выплатить, уже проживая в квартире.
  2. Тщательно изучая все особенности 214 ФЗ, можно устранить возможные подводные камни. Мошенники действуют по наработанным схемам, поэтому есть обманутые дольщики, которые вложили свои средства и не получили желаемую недвижимость.

Любая юридическая процедура имеет свои достоинства и недостатки, заключая сделку с добросовестным застройщиком можно не беспокоиться о своих деньгах.

Пределы ответственности сторон договора

При нарушении застройщиком срока передачи помещения, дольщик за каждый день может взыскать неустойку, равную 1/300 ставки рефинансирования от цены договора (если он является физлицом, то данная сумма взимается в двукратном размере), согласно ст.6 ФЗ 214 от года.

За отступление от договора, которое ухудшило качество помещения или создало недостатки, сделавшие квартиру непригодной для проживания, дольщик вправе потребовать:

  • Права участников долевого строительстваустранения недоделок в установленный срок;
  • снижения цены договора;
  • возмещения личных расходов на ремонт.

В случае расторжения договора возмещение включает:

  • основной долг;
  • проценты на сумму долга (в двойном размере);
  • проценты за нарушение обязательств (в двойном размере);
  • подтверждение убытков;
  • моральный вред.

Убытки представляют собой:

  • расходы, понесенные для восстановления нарушенного права;
  • утрату или порчу имущества;
  • неполученные доходы.

Дольщик может отказаться от договора и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный срок недостатки не устранены застройщиком.

Требования дольщика подлежат удовлетворению в 10-дневный срок со дня их предъявления. За нарушение этого срока застройщик также обязан оплатить неустойку.

Риск гибели объекта строительства до того, как его передали участнику, несет застройщик.

Правила оплаты

Выплачивать стоимость жилья, чётко соблюдая процедуру оплаты банка. В документах договора, этап оплаты описывается и утверждается обеими сторонами. Каждый этап оформляется платёжным документом в бухгалтерской конторе строительной компании, которая выступает застройщиком. Если оплата происходит в банке, то также необходимы все квитанции и чеки.

Все платёжки важно хранить, ведь именно квитанции и чеки послужат доказательством, при обращении в суд, для показания свей правоты.

Судовые разбирательства могут быть:

  • строительная компания не выполняет свои обязательства;
  • недвижимость находится в залоге у банка из-за долгов;
  • возведённый дом не соответствует проекту.

ДДУ имеет вероятность риска, но спрос и доступность информации делает сделку более прозрачной. Риск можно снизить, если подойти к оформлению дела правильно, проверить информацию о застройщике и проконсультироваться у юриста.

Основания и порядок расторжения договора участия в долевом строительстве

Одностороннее прекращение договора дольщиком допускается в случаях:

  • затягивания строительства, срыва срока передачи квартиры;
  • не устранения недоделок в разумный срок;
  • не продления поручительства банка и не уведомления дольщика об этом.

Расторжение договора возможно в связи с судебным актом. Дольщик может обратиться в суд в случае:

  • прекращения строительства, срыва срока передачи квартиры;
  • отступления от технических характеристик объекта;
  • изменения назначения объекта.

Подводные камни дду и все важные особенности регистрации договора

Застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если дольщик нарушает срок оплаты более чем на 3 месяца.

В случае рассрочки основанием для расторжения является нарушение сроков платежа более 3 раз в году или просрочка более чем на 3 месяца.

Застройщик должен уведомить дольщика о необходимости погасить долги и предупредить о возможном расторжении договора.

Рекомендации юристов

Напоследок рассмотрим пару реальных ситуаций и вариантов выхода из них.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector