Договор инвестирования строительства

Понятие договора инвестирования

Договор об инвестиционной деятельности подтверждает взаимоотношения между инвестором и заказчиком, а также определяет их права и обязанности. Равноправными участниками договора являются заказчик и инвестор. При этом, заказчиком считается тот, кто ведет проект. Обычно это руководитель предприятия или организации, деятельность которой нуждается в инвестициях.

Стороной инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо. Он дает свои средства в управление и ожидает получить условленную прибыль. Со стороны инвестора в документе могут быть прописаны требования к возможным рискам или просадкам. С другой стороны, инвестиционный договор может содержать пункт об обязательстве инвестора не вмешиваться в ход финансовой деятельности до конца обусловленного срока.

Некоторые сферы деятельности могут учитывать в документе и третью сторону, например, подрядчика или инвестиционного агента. Например, такой сферой является строительство. Агент, как правило, получает процент от суммы, на которую заключается сделка, и способствует поиску инвесторов и заключению новых договоров. Но для заказчика это достаточно выгодный вариант, так как комиссионные очень малы, по сравнению с суммами контрактов.

Инвестиционный договор подразумевает получение выгоды всеми сторонами: инвестор увеличивает свой капитал, а заказчик, как правило, получает выполненный проект и вознаграждение. Источником прибыли является деятельность проекта.

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций. Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата. Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Договор инвестирования строительства

Стороны такого договора:

  • Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
  • Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

Определение

Согласно распространенной трактовке, инвестиционный договор — это соглашение, как правило, коммерческого характера, определяющее механизм передачи денежных средств либо материальных ценностей лицом или группой субъектов в распоряжение предприятия с целью последующего возврата вложений в виде процентной надбавки или наделенного высокой стоимостью актива.

Таким образом, основная цель, с которой заключается договор об инвестиционной деятельности, — последующее получение коммерчески ощутимой выгоды вкладчика денежных средств или материальных ценностей. При этом источник получения инвестором дохода — деятельность организации, в которую он вложился. Договор, о котором идет речь, как правило, предполагает, что соответствующие активности получателя денежных средств носят предпринимательский характер. Хотя правовая природа таких соглашений может быть самой разной.

Содержание договора инвестирования

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных. Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта. В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

  • предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
  • порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
  • сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Некоторые условия для составления инвестиционного соглашения

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

Договор инвестирования строительства

инвестор предоставляет материальную основу для заказчика, все изменения и прогресс запечатлеется на бумаге в соответствующих документах, что исключает вероятность разнообразных рисков. Роль заказчика, в свою очередь заключается в том, что он предоставляет для развития проекта свои материальные средства и отвечает за все процессы, а также осуществляют контроль за тратой и прибылью финансов. Когда прибыль будет получена в заранее назначенный срок, тогда вкладчик получит полное вознаграждение за использование денежных средств.

Получение прибыли по договору может осуществляться двумя способами: с помощью фиксированной суммы или в зависимости от полученной прибыли.

После использования инвестиций, проценты могут выплачиваться двумя способами:

  • та сумма, которая зафиксирована в условиях соглашения остается неизменной на все то время пока действует инвестиционный Договор инвестирования строительствапроект. Назначенные выплаты должны происходить в точно намеченные сроки. Если складывается так, что заказчик не имеет возможности выплатить деньги, то эту ситуацию обязательно необходимо поднять и обсудить непосредственно с самим инвестором и чем раньше – тем лучше. Если удается достичь согласия со стороны вкладчика и например, продлить сроки в рамках которых можно будет производить выплаты, то такие новые условия также необходимо запечатлеть документально.
  • если выплата средств осуществляется исходя из того какая будет получена прибыль, то такую выплату называют приблизительной. Если проект имеет долгосрочную продолжительность, то факт того какого объема будет прибыль, узнать на перед просто невозможно. Если дело обстоит именно так, то тогда в условиях соглашения ставиться примерное число, которое будет варьироваться и меняться в разных направлениях. Для инвесторов зачастую данный вариант кажется менее привлекательным чем для заказчика. Инвестор желает иметь гарантии, что его средства никуда не денутся, что он получит и свои вложенные деньги и определенную долю прибыли. Заказчик же со своей стороны рассматривает данный вариант куда более успешным. Он не может дать гарантии, поскольку на ситуацию влияет инфляция и другие внешние факторы, которые оказывает экономика.

Когда инвестиции переходят к заказчику, данный переход может происходить двумя разными способами:

  • участники соглашения подписывают договор инвестиционного товарищества, а затем деньги переходят к заказчику по тем условиям, которые были прописаны в условиях;
  • денежные выплаты осуществляются по частям.

То, каким образом будут происходить процессы, зависит от многих факторов. А именно:

  • если проходит этап разработки и при этом от заказчика не исходят требования о выплате полной суммы;
  • если со стороны инвестора заказчик не завоевал должного доверия и хочет поэтому сделать все возможное со своей стороны, чтобы защитить себя и свои материальные средства;
  • если проект находится на такой стадии, что полная сумма не требуется для того, чтобы сделать полный вклад.

Договор инвестирования строительства

И заказчик и инвестор должны каждый со своей стороны прилагать максимум усилий, чтобы координировать и контролировать движение средств. А если возникают конфликтные ситуации, обе стороны должны быть достаточно компетентны, чтобы решить любые конфликты и финансовые вопросы.

Если же ситуация ни как не решается мирным путем, то тогда с этим делом обращаются в суд. Однако, тут важно предоставить все бумаги и документы, которые могут послужить должным основанием для доказательства того, что операция была произведена.

Соглашение об инвестировании должно иметь в своем содержании такие пункты и условия для заказчика:

  • он обязан полностью следовать намеченному графику, по которому будет осуществлять инвестирование проекта;Договор инвестирования строительства
  • составлять и предоставлять отчеты о расходах финансов;
  • предоставить подходящий участок или офис, где будет создаваться проект;
  • сдавать результаты о инвестициях данного определенного проекта;
  • иметь в наличии документацию в должном виде и составе для продвижения всех работ, связанных с проектом;
  • если необходимо участие еще каких-либо сторон, то он обязан привлечь их;
  • осуществлять контроль над любыми действиями, которые касаются проекта, но исключать все, не имеющие к нему отношения, а также не допускать появления лишних затрат;
  • на нем лежит ответственность за возврат вложенной суммы инвестору, в заранее намеченный срок.
Предлагаем ознакомиться:  Знакомый взял на нас кредиты и не погасил их что делать

К инвестору выдвигаются следующие требования:

  • он передает заказчику ту денежную сумму, которая определенна договором;
  • по окончанию проекта он принимает его от заказчика;
  • занимается выплатой денежного вознаграждения;
  • проводит регистрацию прав на объект недвижимости или тот результат, который был получен. Инвестор также занимается передачей образца своего соглашения в уполномоченные службы.

Для того, чтобы стороны были компетентны в вопросах оформления документации, им важно хорошо изучить всю информацию, которую предоставляет для этого законодательство страны.

Если заказчик и инвестор имеют достаточно знаний по законам, то это будет служить для них достаточной защитой. Если все же нет уверенности в собственных силах, или участник соглашения чувствует свою некомпетентность, то в таком случае лучше воспользоваться помощью извне, например обратиться к юристу.

Квалифицированный специалист имеет достаточный опыт, чтобы выявить многие неявные и неожиданные моменты, и помочь сориентироваться при подписании договоров или соглашений. Если у стороны есть возможность получить образец договора или соглашения, то он может взять его и принести юристу. Он наглядно и со знанием дела продемонстрирует правила заполнения и важные моменты, на которые необходимо будет обратить внимание. Таким образом, разобрав пример, участник соглашения получит полную картину происходящего и увидеть в чем для него есть риск.

Если же у участника соглашения нет по каким-либо причинам возможности проконсультироваться со специалистом в данной области, то можно ориентироваться на следующие рекомендации:

  • проследить за наличием наименования договора или соглашения, проверить реквизиты сторон и то, где будет происходить процесс подписания;
  • обратить внимание на стоимость проекта, его цель и сроки, в которые он начнется и окончится;
  • внимательно рассмотреть права и обязанности как инвестора, так и заказчика.

Если договор или соглашение касается объекта недвижимости, то тогда важно обратить внимание еще и на адрес объекта, его площадь и место, где планируется постройка.

Даже если стороны при составлении инвестиционного соглашения на недвижимость придерживались правил и были предельно внимательны, может существовать вероятность определенных рисков, например:

  • помещения были перепланированы, а изменения касательно этого факта не были внесены в условия соглашения, тогда одна из сторон остается в неведении;
  • заказчик не имел право собственности на земельный участок. Риск – здание не будет считаться построенным на законных основаниях и в эксплуатацию такой объект нельзя будет ввести;
  • объект не соответствует тем изменениям, которые были внесены в соглашение;
  • площадь помещения не соответствует намеченным в соглашении размерам;
  • строительный объект не соответствует стандартам качества.

Наибольшая степень риска существует именно для инвестора, поскольку он отдает свой капитал. Поэтому, ему очень важно удостовериться в том, что он может полностью доверят своему партнеру, а для этого необходимо собрать о нем правдивую и объективную информацию. Для этого важно:

  • проверить деловую репутацию;
  • историю по кредитам;
  • запросить документы подтверждающие права собственности;
  • документы, дающие разрешение на начало строительства;
  • получить гарантии, что заказчик не имеет разрешений, у которых уже вышел срок действия.

Составление инвестиционного соглашения это очень важный процесс для обеих сторон. Его нужно заключать на основании достаточной и правдивой информации. Каждый из участников получает свои права и обязанности, которые должен будет исполнять, подписывая инвестиционное соглашение.

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения.

  1. После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
  2. Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если:
    1. Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
    2. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Правовая основа договора инвестирования

Содержание всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

  1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации…» (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
  2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
  3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

  • Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
  • Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
  • Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Инвестиционный договор с Застройщиком

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Нюансы соглашения

Проценты инвестор может получать двумя способами:

  1. Фиксированной суммой. Результат инвестиционного проекта не влияет на сумму, которую получит инвестор – она представляет собой фиксированную и неизменную цифру. Выплаты должны совершаться точно в оговоренные даты. Небольшие поправки могут быть внесены только с согласия обоих сторон.
  2. Часть от прибыли. Суммы таких выплат, как правило, приблизительны. При долгосрочных вложениях точную цифру назвать достаточно сложно. Стороны отталкиваются от средних значений ожидаемой доходности и устанавливают процент от фактически полученных денег. Многие инвесторы стараются избегать таких договоренностей, потому что возникает некоторая неопределенность. Заказчики, наоборот, привержены к заключению именно таких контрактов, потому что это дает возможность учитывать неожиданные изменения в макроэкономике, инфляцию и другие непредвиденные обстоятельства.

Вместе с тем, ГК РФ — не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ «Об инвестиционной деятельности», а также Закона РСФСР аналогичной направленности — в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту.

Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции. Соглашения подобного рода в ряде случаев также именуются инвестиционными договорами. Поскольку в гражданском законодательстве четкого определения таким контрактам нет, это не ошибка.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Инвестиционный договор

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Признаки инвестиционного договора

Как мы отметили выше, законы РФ не дают четкого определения, что же такое инвестиционный договор. В самом начале статьи мы привели одну из популярных трактовок данного термина, но официального характера наше определение не носит. Вместе с тем, российскими юристами выделяется несколько типовых признаков инвестиционного договора. Рассмотрим их.

Ключевой критерий здесь — экономическое содержание соглашений. Некоторые юристы считают, что принципиального значения не имеет, заключается ли инвестиционный договор между физическими лицами, юридическими или тем и другими — субъекты гражданских прав могут быть любыми (как и объекты). Сторонники данного мнения ссылаются на формулировки Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности» — там, в частности, сказано, что объектами инвестиционной деятельности могут быть фонды и оборотные средства во всех сферах и сегментах народного хозяйства.

Предлагаем ознакомиться:  Как составить договор аренды квартиры между физическими лицами

В ФЗ, принятом уже в Российской Федерации, в свою очередь, сказано, что объектом вложений может быть имущество, находящееся в любой форме собственности — частной, государственной, муниципальной и иных. Некоторые юристы обращают внимание на ряд подзаконных источников права. Например, в одном из документов российской арбитражной практики сказано, что инвестиционный договор должен в обязательном порядке содержать формулировку, отражающую цель получения вкладчиком дохода или иных преференций.

Эксперты выделяют следующие несколько ключевых признаков, по которым тот или иной контракт можно классифицировать как «инвестиционный». А именно:

  • заключение инвестиционного договора должно подразумевать долгосрочный характер отношений сторон;
  • соглашение должно носить взаимный характер (то есть в обмен на получение инвестиций субъект передает вкладчику результат инвестирования — доход, недвижимость, преференции и т.д.);
  • соглашение должно иметь основание (в виде проектной документации, оферты, коммерческого предложения и т.д.);
  • в договоре должен отражаться коммерческий интерес сторон (то есть инвестор получает некоторое вознаграждение).

В зависимости от сферы бизнеса, в которой инвестор и получатель денежных средств сотрудничают, в соглашение могут также включаться формулировки, предполагающие целевое использование финансов и материальных ценностей, передаваемых вкладчиком, а также общий или долевой характер собственности на то имущество, что передается субъекту вложений.

В российском законодательстве нет четкого определения термина «инвестиционный договор». Также нигде не регламентированы субъекты, которые могут заключать такой вид договора и объекты, которые могут быть в нем указаны. Юристы считают, что договор инвестирования отличается от других соглашений наличием экономического содержания документа и формулировки получения дохода как цели совместной деятельности. Признаками договора инвестиционного характера можно назвать:

  • Долгосрочное сотрудничество между сторонами.
  • Взаимная выгода – инвестирование денег в обмен на доход, недвижимость или другой результат проекта.
  • Основание соглашения – коммерческое предложение, проектная документация.
  • Присутствует коммерческий интерес.

Правовая основа договора инвестирования

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

  • Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
  • В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
  • Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
  • Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

Инвестиционный договор образец

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Инвестиционное товарищество

В 2012 году в России был законодательно закреплен институт инвестиционного товарищества, отражающего особую форму совместной деятельности партнеров. В чем особенности заключаемых между ними соглашений? Договор инвестиционного товарищества, прежде всего, имеет специфику предмета.

Таковым в большинстве случаев является совместное приобретение ценных бумаг хозяйственных обществ, а также долей, формирующих складочный капитал в особого рода правовой форме бизнеса — хозяйственном партнерстве. Инвестиционное товарищество, таким образом, выступает неким компромиссным вариантом реализации правоотношений между такими формами как коммандитное (свойственное для юрлиц) и простое товарищество (в котором могут участвовать физлица).

Инвестиционное товарищество подразумевает договорные отношения, при котором при распределении доходов между участниками не платятся промежуточные налоги. При этом законодатель предоставляет участникам соглашения не раскрывать условия сделок публично. И в этом статус инвестиционного товарищества в отдельных признаках отличается от соглашения между организациями.

Механизм заключения инвестиционного договора

Заключению инвестиционного договора должна предшествовать большая работа по выбору заказчика или инвестиционной компании, с которой  будет осуществляться сотрудничество. Необходимо помнить, что выбор контрагента — сложный и трудоемкий процесс. Перед заключением договора необходимо  собрать и проверить информацию о предполагаемом заказчике.

Стороны инвестиционного договора

Обычно комплекс мероприятий по выбору и проверке включает в себя следующие основные этапы:

  • выбор потенциальных партнеров;
  • проверка деловой репутации потенциальных партнеров;
  • проверка документов выбранных потенциальных партнеров (лицензии, свидетельства о регистрации и другие правоустанавливающие документы);
  • окончательный выбор партнера.

Договорные формы осуществления инвестиционной деятельности широко распространены, поэтому не стоит опасаться заключать такие договора, несмотря на отсутствие четкой нормативно-правовой базы.

Процедура заключения сделки и заключения инвестиционного договора заключается, в конечном счете, в документальной фиксации предмета и условий устных договоренностей.

В договоре может быть прописан один из вариантов получения дохода:

  • фиксированные суммы выплаты вознаграждения;
  • выплаты вознаграждения в зависимости от полученных финансовых результатов.

Договор нa инвестиционную деятельность должен соответствовать требованиям законодательства.

В нем должны быть четко прописаны:

  • наименование договора;
  • время заключения договора;
  • информация о сторонах, заключающих инвестиционный контракт;
  • место подписания контракта и юрисдикция, в которой будут решаться возникающие споры;
  • цена контракта;
  • срок действия инвестиционного договора;
  • порядок передачи инвестиционного объекта, если это подразумевается в договоре, и др. важные вопросы.

Процесс передачи финансовых средств  заказчику может осуществляться двумя способами:

  • финансовые средства передаются заказчику полностью в сроки, оговоренные в договоре;
  • финансовые средства передаются частями в сроки, оговоренные в договоре.

Качественный инвестиционный договор минимизирует риски как заказчика, так и инвестора.

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность. Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной.

Риск 2. Содержание договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и… все. Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует. Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

  1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
  2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
  3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
  4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
  5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

Передача объекта инвестору

В  инвестиционном договоре следует обязательно прописывать обязанности обеих сторон.

К основным обязанностям заказчика относятся:

  • соблюдение сроков реализации инвестиционного проекта;
  • своевременное предоставление инвестору отчета о расходовании финансовых средств;
  • формирование пакета необходимых документов по инвестиционному проекту;
  • контроль за реализацией проекта и др.

Заказчик обязан выполнять не только перечисленные выше требования, но и многие другие, связанные  индивидуальными  особенностями инвестиционного проекта.

В  основные обязательства инвестора по инвестиционному договору должны входить:

  • в оговоренный срок и в полном объеме передать финансовые средства заказчику;
  • принять выполненную в соответствии с инвестиционном договором работу;
  • выплатить заказчику оговоренное вознаграждение;
  • зарегистрировать в случае необходимости права собственности на полученный инвестиционный результат.

Инвестиционный договор на строительство образец

Договор о совместной инвестиционной деятельности позволяет обеим сторонам не только получить дополнительный доход, но и защищает каждую из сторон в случае возникновения спорных ситуаций.

Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

  • Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
  • Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
  • Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
  • При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.
Предлагаем ознакомиться:  Как обжаловать алименты в твердой денежной сумме

Полезно будет уделить внимание такому пункту как обязанности инвестора. Эксперты полагают, что типовой проект инвестиционного договора может содержать следующую их совокупность:

  • передавать денежные средства или иные материальные ресурсы в согласованные контрактом сроки (обеспечивать ими заказчика на регулярной основе);
  • снабжать партнера необходимыми правоустанавливающими и иного рода документами;
  • выплачивать, если это предусмотрено соглашением, отдельное вознаграждение заказчику;
  • осуществить приемку объекта.

В свою очередь, определенным спектром обязательств наделен также и заказчик. Что он должен сделать:

  • разработать или заказать проектную документацию;
  • найти и отвести земельный участок для возведения объекта недвижимости;
  • отчитываться о процессе строительства и расходования инвестиций согласно определенному договором графику;
  • провести, если это предусмотрено договором или требованиями законодательства, торги на привлечение подрядчиков;
  • сформировать коллектив строителей и специалистов иных необходимых профилей;
  • контролировать и осуществлять технических надзор над работой контрагентов;
  • сдать объект в приемку;
  • предоставить инвестору необходимые документы.

Инвестиционный договор на строительство, образец которого мы в аспекте ключевых признаков рассмотрели выше, подразумевает, что передача объекта недвижимости должна сопровождаться подписанием акта приемки (или аналогичного документа) по факту завершения строительства. Кроме того, инвестор должен получить также и необходимые правоустанавливающие документы.

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

Если предельно упросить алгоритм конструирования инвестиционного договора в строительстве, то выглядеть он будет примерно так:

  • одна сторона, то есть инвестор, обязуется передать денежные средства заказчику;
  • другая сторона, задействовав соответствующее вознаграждение, должна вложить полученные средства, исходя из специфики инвестиционного проекта, в строительство объекта недвижимости и впоследствии передать его инвестору;
  • соглашение должно включать сроки и прочие условия.

Содержание договора, если резюмировать его основные пункты, будет таким: преамбула, существенные условия (предмет, финансовые аспекты, сроки), а также обычные условия, после — права и обязанности каждой из сторон.

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

Договор инвестирования строительстваСопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Стоимость объекта

В договоре или в соглашении заказчика с инвестором не обойтись без пункта о стоимости. Инвестору важно знать фиксированную сумму, на которую не окажет влияние никакое внешнее воздействие. Определяя стоимость важно учесть следующее: выплаты заказчику, стоимость материалов, которые потребуются для строительства, оплата услуг квалифицированных специалистов за их консультации и практические советы, все непредвиденные риски и оплата оборудования взятого в пользование, в аренду.

В условиях договора или соглашения прописывается примерная стоимость проекта или отображаются вносимые в процессе изменения. Именно для этой цели служит соглашение. Чтобы посчитать примерную стоимость используют индексный способ расчета. Это значит, что все затраты перечисленные выше, получают свой собственный индексный номер. Это позволяет уловить и внести любые изменения, которые могут произойти в отношении стоимости на материалы или услуги.

Важно учесть, что на стоимость может значительное влияние оказать срок, на который составлен договор и соответственно соглашение к нему. В большинстве случаев установленный срок является отправным пунктом для определения степени ответственности. Нарушения по выполнению пунктов договора могут происходить во время проведения проектных работ.

Если по каким-то причинам объект был сдан не в назначенное время, то тогда может измениться стоимость проекта. Это предоставляет некоторую степень риска как для инвестора, так и для заказчика. Например инвестор может пострадать от задержки выполнения заказа особенно если дело касается строительства.

Например, инвестор вложил деньги в строительство жилого комплекса и его квартиры уже были распроданы по составленным договорам. Тогда это полностью рушит все его планы. Риск для заказчика же состоит в том, что на него могут подать жалобу в суд, а также цена на стройматериалы или на услуги может резко подняться, и выделенных средств на покрытие расходов начнет не доставать. Поэтому заказчик может вовсе потерять свой заработок.

Этапы реализации

Мы изучили примерную структуру инвестиционного договора в сфере строительства. Рассмотрим теперь то, в рамках каких этапов соответствующее соглашение может реализовываться. Эксперты выделяют три основные стадии исполнения инвестиционного проекта.

Во-первых, это период, предшествующий непосредственным финансовым расчетам. В рамках него заказчик готовит проектную документацию, экономическое обоснование, осуществляет техническую подготовку к возведению объекта недвижимости. Что касается источника первого типа, она представляет собой совокупность информации, которая отражает применение технологий и инженерных решений в строительном проекте.

При этом перечень работ, предусмотренных в проектной документации, может быть ориентировочным. В ряде случаев инвестор может потребовать от заказчика поставления бизнес-плана, который должен наглядно отображать преимущества конкретного проекта, исходя в том числе из его технологической и инженерной специфики.

Во-вторых, это как таковой инвестиционно-строительный этап. В рамках его заказчик находит инвестора, заключает с ним соответствующий тип договора, подписывает контракты, в свою очередь с контрагентами, оформляет трудовые отношения с наемными специалистами. После — строит объект, а затем — передает его в распоряжение инвестора.

В-третьих, это эксплуатационный этап. В рамках его могут быть произведены дополнительные работы — в направлении отделки, снабжение объекта дополнительными коммунальными ресурсами, решение возможных вопросов, связанных с недочетами, допущенными при строительстве и т. д.

Мы выяснили основные моменты, с учетом которых должен быть составлен инвестиционный договор. Далее следуют этапы его реализации.

  1. Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу. На этом этапе заказчик предоставляет совокупную информацию по будущему проекту, при этом все цифры и перечень работ или необходимых услуг может быть приблизительным. Часто такая совокупная информация предоставляется в виде бизнес-плана, где отображается необходимость некоторых затрат и преимущества реализации проекта.
  2. Второй – непосредственно реализация. На этом этапе все соглашения достигнуты и условия оговорены. Инвестор передает заказчику деньги, и проект запускается в работу. Стороны заключают договор, и заказчик привлекает всех необходимых подрядчиков и специалистов.
  3. Третий – эксплуатационный. В реализованный проект могут добавляться небольшие корректировки – снабжение дополнительными ресурсами, решение возникших проблем на объекте.

Завершается реализация проекта приемкой объекта инвестором. Это должно подтверждаться соответствующими документами, например, актом приема-передачи. После этого инвестор оформляет все последующие документы на свое имя.

В сфере чистых финансовых инвестиций, например передачи денег в управление для торговли на фондовом рынке, результатом инвестирования становится выплата прибыли обеим сторонам, в соответствии с условиями составленного ранее договора. О том, что все условия договора были выполнены и стороны не имеют претензий, также составляются необходимые документы.

Ссылка на основную публикацию
Adblock detector